艺术园整体定位分析及项目可行性研究报告投资建议书.doc文档55页高清免费浏览

我们直认为本地块是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性质立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本项目的开发理应有十分的信心。

在开发理念思考方面，我们提出围绕市场，赚足利润做精品，树品牌既要考量现实，又要适度超前尊重共性，突出个性整体开发的四大理念，在产品上以幢境界，户艺境为理念进行规划设计。

我们将本项目总体„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页„„第页整体目开发理念二产皮设计理念第四章项目定位建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目总体定位二项目市场定位三项目消费者定位四市场竞争定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第五章总体规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页产品规划分析二物分期思路三分区中的两种不同布局思路四容积率五各区参数第六章项目建筑规划及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页位四市场竞争定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第五章总体规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页整体目开发理念二产皮设计理念第四章项目定位建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第三章项目开发理念„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目位置二项目概况第二章土地价值研判„„„„„„„总经理摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目位置二项目概况第二章土地价值研判„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第三章项目开发理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页整体目开发理念二产皮设计理念第四章项目定位建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目总体定位二项目市场定位三项目消费者定位四市场竞争定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第五章总体规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页分区思路二分期思路三分区中的两种不同布局思路四容积率五各区参数第六章项目建筑规划及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页产品规划分析二物业类型建议三单体面积建议四面积及房型配比五房型设计建议六建筑及风格建议第七章环境规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页景观环境设计理念二景观环境手法第八章公共芙蕖设施规划建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页艺术馆区建议二公共设施建议第九章分期推案建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十章新材料新技术的应用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十章经济指标建议及财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第十二章盛唐艺术园年工作推进计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页附件项目经济指标的多个论证方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页总经理提要本次报告是在前几次报告基础上从项目简介土地价值研判开发理念分析项目定位消费群分析市场竞争重点产品建议以及配套公共服务设施规划推案建议项目技术指标分析等多方面进行了进步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计开发操盘等方面起到相应的作用。

我们直认为本地块是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性质立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本项目的开发理应有十分的信心。

在开发理念思考方面，我们提出围绕市场，赚足利润做精品，树品牌既要考量现实，又要适度超前尊重共性，突出个性整体开发的四大理念，在产品上以幢境界，户艺境为理念进行规划设计。

我们将本项目总体定位为南京首座自然生态顶级艺墅社区，并确定了双层次高档物业对应双层次高档客户群的市场定位。

我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，既包括身家数百万可承担万以上房价的老板阶层针对高档别墅客户群，也包括可承担总价万以下的较高收入精英阶层针对般别墅客户群他们的主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。

根据南京别墅市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好针对同类型的别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区和针对同总价的公寓型社区对联体别墅而言，主要对手集中在河西城中心带实施远东战役与南方会战两大战役的准备。

产品方面，我们建议以独栋双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品除传统的独栋双拼别墅外，可考虑引进双立别墅别墅楼中楼同时以联体别墅别墅楼中楼等般别墅类型产品作为补充，依势而造。

单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对南京的别墅房型进行场空间革命。

景观方面我们提出大地艺术，唐诗遗韵，自然人文的设计理念，本次环境规划的思路应从自然艺术唐朝的人文历史如唐诗意境等中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。

在整体容积率为的情况下，本项目的开发及建设成本为元，收益为元，利润为元，利润率为。

项目简介项目位置本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线牛首山风景区整体规划范围之内。

基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。

可直接与江宁城区及南京市中心联系，距市中心新街口约公里，距禄口国际机场约公里，交通十分便捷。

规划和居住环境上是个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。

由于江宁区将军路沿线的大规模开发，联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况完善的基础设施与良好的视觉景观。

江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与南京市中心的时距距将军路公里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。

二项目概况本项目占地面积亩，基地呈方形。

规划红线面积公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。

基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富的区段，具有定的环境优势。

基地内地势北高南低，同时具有浅丘平地人工湖林地沼泽等多种地形地貌。

将军山脉在基地北侧形成座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。

基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。

从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。

基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态资源。

东北部尚有景观独特的废旧采石场。

整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。

具备建设高品位住宅所需的多种资源。

本项目规划容积率为左右。

第二章土地价值研判土地属性分析尊重每块土地。

只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。

我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值先天资源将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水潭同时具有浅丘平地坡地山峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石场也是道独特的风景景观。

应该说，本基地的自然资源在整个南京都属上乘，在将军路沿线更为突出。

景观韩府山翠屏山将军山的联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好的景观优势，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。

位置整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良好的自然景观，符合高档别墅的区位和环境要求。