展，特别是住宅建设支持力度进步加大。广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。全年商品房新开工面积万平方米。年年广州市房地产市场分析面积单位万成交金额亿元资料来源广州市房地产信息中心供应量得房地到调控年全年我市十区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，其中，原八区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，比年减少。房地产投资增长速度放缓年全市十区完成商品房投资比去年同期增长，低于年增长幅度。新开工面积增长放缓商品房新开工面积比去年同期增长，低于年增长项目年年同比全市批准预售商品房面积其中八区全市预售商品房成交登记面积其中八区全市预售商品房成交登记金额其中八区全市预售商品房成交登记均价其中八区幅度。商品房累计空臵面全为通过工作，可以把这些方面风险降到最低。二市场调查广州市经济现状与房地产业发展特点宏观经济为房地产提供了稳定发展环境历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。区金融机构人民币存款余额为亿元。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。提供了稳定发展环境历年以来，我国宏观经济运行良好。二市场调查广州市经济现状与房地产业发展特点宏观经济为房地产我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划条件未定交地时间过长等。部分内容简介。我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这些方面风险降到最低。二市场调查广州市经济现状与房地产业发展特点宏观经济为房地产提供了稳定发展环境历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。全年零售额超亿元大型零售商店有家。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。国民经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好外部宏观环境。作为我国国民经济发展新经济增长点，国家对房地产业发展，特别是住宅建设支持力度进步加大。房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元，比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交金额亿元资料来源广州市房地产信息中心供应量得到调控年全年我市十区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，其中，原八区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，比年减少。房地产投资增长速度放缓年全市十区完成商品房投资比去年同期增长，低于年增长幅度。新开工面积增长放缓商品房新开工面积比去年同期增长，低于年增长项目年年同比全市批准预售商品房面积其中八区全市预售商品房成交登记面积其中八区全市预售商品房成交登记金额其中八区全市预售商品房成交登记均价其中八区幅度。商品房累计空臵面积减少近年来持续增长商品房空臵面积首次出现减少。截至年底，全市商品房累计空臵面积为万平方米，比年减少。预售商品房成交减少年全市十区预售商品房成交量万平方米，成交金额亿元。其中原八区商品房为万平方米，成交金额为亿元，分别比年减少和。值得欣慰是登记成交面积仍超过同期批准预售面积。由于二手房屋成交量增长，抵消预售商品房减少影响，使房屋成交总量仍然成交增加。全年十区房屋成交量达到万平方米预售商品房成交万平方米二手成交万平方米，首次突破万平方米大关。二手房屋大幅增长全市十区二手房屋成交量达万平方米，成交金额为亿元。其中，原八区二手房屋成交量为万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和，二手房屋成交两占同期房屋交易总量，高于年。其中又以房改房上市交易增长最快，年全年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和。二手房屋交易活跃进步推动商品房市场活跃。成交均价各有升降原八区登记成交总体价格下降，预售商品房从年元平方米下降至元平方米。各分类物业市场各有升降。写字楼成交均价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首次低于元平方米。年高层住宅均价为元平方米，比年相比下降了。多层住宅和商铺均价则有所上升，与年均价相比，分别上升了和。年住宅市场年全市十区批准预售住宅面积万平方米，占批准预售商品房总面积登记成交住宅面积为万平方米，占登记成交商品房总面积比重为。住宅成交量比同期上市量超出万平方米。市场吸纳能力稳定，原八区高层住宅，比去年成交量同比增长。年住宅市场情况面积单位万平方米价格单位元平方米从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量和多层住宅番禺区居多，该区多层住宅成交量与批出量分别全市多层住宅成交总量和。年年增长全市批准预售住宅面积其中八区全市批准预售高层住宅面积其中八区全市批准预售多层住宅面积其中八区全市预售住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记面积其中八区全市预售多层住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记均价其中八区全市预售多层住宅成交登记均价其中八区年月广州市住宅市场分析年月广州市房地产市场分析面积单位万平方米金额单位亿元高层住宅带动住宅新增供应增加全市批准预售住宅面积增加，主要是由于高层住宅供应大幅增加，其中全市十区供应增幅达到，抵消多层住宅供应下降影响。手住宅成交量增加，多层住宅成交量下调今年住宅成交仍保持上升趋势，高层住宅成交旺盛。八区高层住宅成交量比去年同期增长，保持交易旺盛态势。但高层住宅供应比去年同期大幅增长，预期市场压力加大。高层住宅成交价格下调年八区高层住宅成交价格比年同期略有下降，主要是市内楼盘供应量增加，各开发商降价促销所致。年月广州市住宅市场分析面积单位万平方米金额单位亿元项目年月年月同比增长全市批准预售商品房面积其中八区全市预售商品房成交登记面积其中八区全市预售商品房成交登记金额其中八区全市预售商品房成交登记均价其中八区全市二手房屋成交登记面积其中八区全市二手房屋成交登记金额其中八区全市二手房屋成交登记均价其中八区以上数据来源广州市房地产信息中心二项目所在区域市场情况广州市东山区简介东山区占地平方千米，年末总人口，万人，为，万元，年末职工，人，全年工资总额，万元，职工年人均工资，元。社会消费品零售总额为，万元。广州市东山区是广东省政治文化中心，历来就是广州高官巨贾云集之地。目前广州军区中共广东省委省人大省市政协市政府部分部门中新社广州分社羊城晚报社南方日报社广东电视台粤港信息日报中国科学院广州分院中山大学北校区原中山医科大学广东工业大学等单位均驻扎在此。全区已形成环市东路农林下路署前路龟岗片商业旺区。专业市场众多，形成批高收入消费者，是本项目目标项目年月年月增长全市批准预售住宅面积其中八区全市批准预售高层住宅面积其中八区全市批准预售多层住宅面积其中八区全市预售住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记面积其中八区全市预售多层住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记均价其中八区全市预售多层住宅成交登记均价其中八区全市预售高层住宅成交登记金额其中八区全市预售多层住宅成交登记金额其中八区消费群。如东南部海印电器总汇海印广场毛线布匹市场和摩托车市场旧货市场较场西摩托车零配件市场文德路至文明路文化书画市场陵园西路中华广场带手机电子通讯器材市场中山三四路小商品市场等等。区域内宾馆食肆林立等具有特色设施成行成市，已具规模，颇有知名度。东山区是个成熟老城区。区内教育医疗等市政配套设施完善，交通便利。有东风东小学东方红等所小学所幼儿园。所医院分布在区内，中山医科大学全国知名。环市路东风路中山路三条城市主干线横贯该区，与其间纵向公路构成密集交通网络。公交汽车站点星罗棋布，地铁号线沿中山路而行，杨箕站紧靠锦城南苑地块西南角。正因为东山区具有成熟而出众交通教育购物休闲娱乐设施，区域内居民尽享其便，房地产市场相当成熟和活跃，二手成交量直位居广州市交易量前两名，手楼盘销售也取得不错业绩。因此，东山区楼盘得到众多消费者青资金滚动发展为主。若销售情况不理想，计划争取将年期银行贷款延长至年期，或年期内贷款延长至年，且从利息成本支出上已经对这种抵抗风险情况进行计息若均转为年期贷款，需要多支付约万元利息。该项目在开工前就必须把所有土地转让费及中介费万元支付完毕，存在定资金风险，如市场发生剧变或交易过程中出现变故，项目暂不宜开发，则会背较沉重资金压力，项目资金成本也会较高。故方面，我司需充分利用军方建新营房个月时间内，完成项目前期策划规划设计报建等工作，创造条件争取项目早日上马，另方面在签订合作合同时候，充分考虑支付时机问题，以此促进合同顺利执行。四财务评估结论从以上财务分析，若能按计划执行，此项目是可行。六项目风险分析盈亏平衡分析投资回收期根据现金流量表，本项目静态投资回收期为年，动态投资回收期为年以年利率计。保本售价若住宅及个车位万个能够全部售磬，则本项目住宅保本售价为元平方米。若住宅全部售磬，车位不销售，则本项目住宅保本售价为元平方米。保本销售率若住宅均价元平方