三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年遇良机。为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度，三亚市政府进行了系列形象工程年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心默契。所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。综上所述，优尼克泰德花园开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。每年有多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。市美为骄人资源。国家环保总局对全国个沿海城市个海水浴场进行水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳海水浴场。这稀缺资源对世人吸引力越来越大。每年有多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。场。这稀缺资源对世人吸引力越来越大。国家环保总局对全国三亚有着天生丽质自然美。阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人资源。这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速发展轨道。月登记销售商品房万，其中商品住房万，共套。部分内容简介海景公寓别墅销售万，商业用房万。月登记销售商品房万，其中商品住房万，共套。这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速发展轨道。三亚有着天生丽质自然美。阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人资源。国家环保总局对全国个沿海城市个海水浴场进行水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳海水浴场。这稀缺资源对世人吸引力越来越大。每年有多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度，三亚市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场，年月，销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年遇良机。年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心默契。所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。综上所述，优尼克泰德花园开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。二市场供求分析我们先来分析老年人需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问者认为解决代沟最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。年轻人有自己生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令人头痛。老人再婚后，新建立老年家庭不易与子女完全和睦共处，分开居住是最佳选择。老年人喜欢安静淡泊朴素平静生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区工厂区，与子女居住要求差异较大。老年人怕孤独，在敬老院中，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣。目前三亚真正有老人社区之称目前只有清平乐家，开盘就异常火暴，说明市场需求十分旺盛。但根据调研，该社区做主题不突出，有诸多需要完善地方。由此开来，老人社区远远没有饱和，可以说是刚刚开始进入黄金时期。三项目比较分析项目地块情况项目地块约亩，位于海棠湾交通节点上，背靠起伏山岭，前面是农田与水库，养老气氛非常浓烈，是个不可多得养生之地。市场定位优尼克泰德花园是设计为高标准养老度假区，目标是来三亚养老具有较高消费能力老年群体，也包括以养生为目度假人群。比较分析目前唯竞争对手是清平乐。项目名称三亚•清平乐项目位置海南省三亚市田独镇新政府旁开发商三亚东锣岛地产有限公司开盘或预计开盘日期总占地面积平米建筑面积万平方米容积率建筑密度绿化率交通状况路路路以及双层景区游览车层数层户型平方米左右，平方米左右项目优势三亚目前唯个以度假养老为主题亲情养老社区。配套设施较完善，满足老年人需要。整体规划设计较好，实用率高项目劣势周边环境杂乱，离交通干线过近躁声过大。户型总类单调，城市氛围过浓，没有体现出养老度假良好氛围小区设计过于单调沉闷。宣传与销售方式网上销售和传统建售楼处方式销售销售价格元平方米元平方米客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房本项目优劣势分析本项目同清平乐项目相比较，具有共同特点都是度假养老型社区均为新建项目本项目与清平乐项目相比较具有如下优势位置更好，我们为背山面水，环境幽静产品概念户型设计更符合市场需求突出养老房地产概念，迎合客户对度假养老房产需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。本项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎保守，但本项目市场综合环境又是值得乐观。我们在以下部分财务评价中，运用经济数据，如价格，均是低于目前市场价格成本，又是按最高可发生成本估算，因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目以下预测理论收益率。随着海南整个经济环境逐步改善和海南旅游产业快速稳定发展，房地产市场价格回升也是指日可待。三亚作为著名旅游度假目地，越来越受到人们关注，可以预测，本项目具有较好市场前景。第三章项目定位主题定位优尼克泰德花园绝版田园风光，生度假计划国宝级美景，您将不再是过客功能定位结合国内外度假型敬老院成功之处，规划设计优尼克泰德花园。开发该项目目定位投资收益最大化提升三亚度假养生整体形象为三亚成为世界级度假养老目地做出贡献增强市场竞争力增强客户满意度，提升客户重复入住率项目开发市场需求定位过去几年内三亚开发度假小区也积累了许多成功经验，这些都将成为优尼克泰德花园建成后，成功运作保障。三亚纯养老小区稀缺和现有小区功能缺陷，是促使业主尽快开发优尼克泰德花园重要源动力这些包括对总体接待能力需求，尤其是节假日客房需求，对多功能厅和现代化会议设施需求对现有园林和开敞空间满足和称赞，需求更多自然园景和多变热带植物需求更多康体设施和水疗设施需求更多独家休闲和空间需求更多文化活动和短程旅行活动。行业发展趋势项目影响近几年三亚涌现出不少度假性小区，但纯以养老为目大型社区还是为数不多，比较典型只有清平乐家。清平乐在销售过程引起热烈反响，说明三亚纯养老社区前景非常广阔。优尼克泰德花园通过良好规划与建设，创造更完美更能迎合市场需求中国式热带滨海养生区。规划设计更大面积客房和可灵活组合套房更高质量建筑更漂亮外立面和更精细室内装饰体现与其它国际品牌合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源吸引力，提高市场竞争力招聘培养培训并保持高素质员工队伍，提高物业服务水准增加康体和健康水疗设施建成具有明显独特热带风格超大园林，强化其不可比性。公共配套条件距亚龙湾国家旅游度假区约十分钟车程。邮电代办设置小区入口酒店内文化体育设施包括亚龙湾高尔夫球场酒店网球场游泳池水上远动等社区设立医务中心市政管网健全通往市区和机场车站交通便利。市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目目标购买者和目标使用者是哪类人。下面将根据家庭生活阶层及区域两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目目标客户群体。客户群中，项目主要目标客户群应包括下列个部分经济富裕老年阶层行为及性格特征对新生事物拥有最快接受速度和最浓厚兴趣，因而，是旅游度假物业推广突破点。对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较为完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。容量大，快节奏旅游活动比较适合他们口味。因而，周边旅游景点广泛分布三亚将对其有强大吸引力。价格适中，使用时间灵活，旅游配套服务齐备度假物业产品较能迎合该群体口味。经济实力及消费习惯本阶段客户群体有较多积蓄，进入经济实力顶峰阶段，随着观念改变，越来越多老人选择度假性养老方式。由于没有很重经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动影响。同时，彼此间相互影响力也不容忽视。注重生活质素成熟家庭行为及性格特征经济实力不断提高使他们对生活质素要求提升到个更高层次，享受型而非纯粹观光型度假生活更迎合该群体口味。家庭拥有定积蓄，并进入有计划收支模式中，对投资有着最浓厚兴趣及较强实力。度假及其余消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有定社会地位，容易为体现和自身社会地位相对称虚荣心而产生消费行为。财力雄厚人行为及性格特征拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。回复年轻时代习惯