五星度假酒店项目可行性投资论证建议报告.doc文档36页全文在线看

满巢阶段三年长夫妇与尚未成时间与财力对此支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物接受程度正处个最佳平衡点。

并随积蓄不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚兴趣。

满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。

购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。

对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。

有充足时间和金钱计划度假生活，其中部分由于子女支持，更拥有强大经济实力实现高质素退休后度假生活，投资兴趣开始减退，并且对新生事物接受程度已经大幅度下降。

孤独阶段单身老人独居，收入锐减。

开始承担繁重工作及家庭压阶段贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品购买高峰期。

不满足现有经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款压力。

开始承担繁重工作及家庭压力，开支剧增，对旅游兴趣和精力明显减弱。

满巢阶段二购买趋向理智，受广告及其他营销刺激影响减少，注意档次较高商品及子女教育投资。

满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况较好。

不满足现有经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款压力。

满巢阶段购买住宅削弱了定经济能力，但处于上升阶段贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

对自助游拥有更充足财力精力和兴趣，而暂时没有繁重对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位旅游组合方式。

部分内容简介强，对耐用品大件商品期望和要求强烈。

对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位旅游组合方式。

对自助游拥有更充足财力精力和兴趣，而暂时没有繁重工作与家庭负担。

购买住宅削弱了定经济能力，但处于上升阶段贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品购买高峰期。

不满足现有经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款压力。

开始承担繁重工作及家庭压力，开支剧增，对旅游兴趣和精力明显减弱。

满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况较好。

购买趋向理智，受广告及其他营销刺激影响减少，注意档次较高商品及子女教育投资。

职位上升快，有较好能力调整住房到更大更高档次。

经验积累，职位升迁令该群体拥有更强更稳固经济实力。

开始注重投资及对生活质量提高，高质量休闲度假生活已经提到议事日程。

时间与财力对此支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物接受程度正处个最佳平衡点。

满巢阶段三年长夫妇与尚未成年子女同住，经济状况仍然好。

伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静理智，住房储蓄购买力已达高峰。

仍然拥有较强经济实力，对高质素度假生活需求及消费能力正达到高峰。

但消费态度日趋理智，并随积蓄不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚兴趣。

满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。

购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。

对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。

有充足时间和金钱计划度假生活，其中部分由于子女支持，更拥有强大经济实力实现高质素退休后度假生活，投资兴趣开始减退，并且对新生事物接受程度已经大幅度下降。

孤独阶段单身老人独居，收入锐减。

特别注重情感沟通关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。

消费力和消费兴趣明显下降。

从上表分析可知，以家庭生活阶段性为标准划分不同客户群中，项目主要目标客户群应包括下列个部分经济富裕年轻阶层包括上表中阶段人群年轻夫妻，无子女或单身人士。

行为及性格特征对新生事物拥有最快接受速度和最浓厚兴趣，因而，是旅游度假物业推广突破点。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较为完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。

容量大，快节奏旅游活动比较适合他们口味。

价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备度假物业产品能迎合该群体口味。

经济实力及消费习惯本阶段客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物方式比较容易接受。

随着产业结构改变，高薪年轻族比例正呈不断上升趋势。

由于暂时没有很重经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动影响。

同时，彼此间相互影响力也不容忽视。

注重生活质素成熟家庭包括上表中阶段人群。

行为及性格特征该类人群家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升阶段。

经济实力不断提高使他们对生活质素要求提升到个更高层次，享受型而非纯粹观光型度假生活更迎合该群体口味。

家庭拥有定积蓄，并进入有计划收支模式中，对投资有着最浓厚兴趣及较强实力。

度假及其余消费活动通常以家庭为单位进行。

经济实力及消费习惯经济实力不断加强同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基本不存在。

但由于处于基本稳定期，具有定社会地位，容易为体现和自身社会地位相对称虚荣心而产生购买行为。

财力雄厚人包括上表中阶段人群行为及性格特征拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。

回复年轻时代习惯，喜爱与同龄人结伴而行。

节奏缓慢配套服务细意周到环境良好乡居式度假生活较为迎合该类人群口味。

经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入阶段，但由于多年积蓄及子女在经济上支持，拥有充裕时间和金钱计划去享受退休后悠闲日子。

期望可供支配入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会度假物业更迎合该类客户需要。

另外，随着烟台作为旅游度假目地地位日趋形成，烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情地方。

因此，本项目推出旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生个难得机会。

以区域作为划分标准对目标客户层分析以北京为核心三北地区主观影响因素与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时冲动而决定项投资或项消费。

因此，北方地区人群消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望产品诱导并产生强烈购买欲望和购买行为。

项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们青睐。

客观影响因素以北京为核心北方地区与烟台地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力大于以上海为主长三角地区。

北京人特别喜欢山东海景房。

而且，随着北京地区现代化进程不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。

在北京地区高档住宅商品价格居高不下情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到烟台购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假需要，另方面在烟台较低房价情况下会显得轻松而从容。

因此，综上分析，本项目目标客户应确定为区域市场应为三北地区目标客户应以养老度假为目富有中老年人和注重生活质量成熟家庭三北地区中小企业具体细分，该项目细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目投资型市场第四类市场内部接待和员工度假为目岛外机构客户项目建设方案及规划设计定位总体规划设计特色本项目设计主旨是为度假旅游成功人士各国政要会议团队提供个高档休闲度假酒店。

本项目设计为幢型分布建筑主楼和部分分散度假单元，楼高层，部分层，主楼用于度假酒店公共配套和普通标间及小套房。

型建筑物围合部分，组成开放式水景园林，它承袭了北京和苏州园林风格，以当今国际流行设计理念，融合烟台本土文化特色。

规模恢弘大气，制作精致完美。

蜿蜒石路，玲珑雕塑，变化泳池，叠错式喷泉，户外巴厘岛式，精巧别致灯饰，加上多种罕见植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。

别具格开敞式酒店大堂，暖温带风情豪华观海客房，融合出优美海滨度假酒店效果。

建筑设计与规划定位标高大多数建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面标高以上，以防范在台风期间洪水侵袭景观与朝向将客房与高效益区域尽可能多设计于有海景位标。

建筑主体朝向取最广域海景，顺应夏季主导风向。

地形利用充分利用原有起伏地形，再增加些台地，通过园林设计，减少建筑物对人视觉冲击和房间之间对视。

规模与设计参见技术经济指标表设计套客房，可容纳余位客人，安排不同布局方式单元，包括分散布置度假单元式总统套房豪华套房普通套房以及位于酒店主楼内小套房和普通标间平方米以上多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市户外温泉夏威夷式泳池水景园林充分考虑其植物多样性利用高大植物制造适宜遮阳效果充分考虑到看海通透性与客人户外活动私密性相辅相成同时要创造由不同灯光制造优美夜间视觉环境。

建设与装修高标准建设。

针对度假酒店项目特点，充分利用线海景资源优势，将其建成全烟台也是全山东最大最好线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势。

建筑采用框架结构，酒店主楼内户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，分散布置度假单元套房以小独栋围合式和叠拼式为主，配以少量大独栋总统套，以适用不同客户需求。

户型面积从到不等。

装修按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备设施用品。

可销售部分在销售期间提供不同户型样板房间套。

设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂园林和水景结合，创造舒适宜人荫凉环境创造个有暖温带滨海气息室内外空间，提供高质量令人身心舒畅停居环境建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彰，符合地方个性和气候特征客房和公共空间应有最大海景景观结合环保设计，如太阳能利用，污水处理系统。

本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和暖温带园林效果。

功能分类及户型设置定位功能分类本项目总建筑面积约平方米，其中客房