京杭运河两岸(拱墅区段)旧城改造工程项目可行性投资论证建议报告.doc文档60页原创精品

本项目利用其独特区位优势，按照运河开发与保护要求，将重点保护小河直街传统历史街区新建青莎公园香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点标志性建筑或景物，形成高低境，促进土地增殖，扩充城市建设资金来源，从而为城市带来巨大经济效益。

错落层次分明主题明确城景交融现代城区风貌。

项目实施有利于落实城市规划，完善城市道路系统城市规划是城市发展蓝图，是城市建设龙头，城市规划实施依赖于用地结构调整和土地供给计划。

然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场情况下，城市土地开发散差状况长期困扰着城市规划城市建设和管理，影响城市形象和面貌。

通过旧城改造项目实施，实行规划优先政策，加上集中统前期开发城市道路等基础设施建设，城市规划有关政策和要求可以得到切实贯彻落实，有利于实现统规划统配套统开发统比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡农民进城定居和创业创造条件，为农民退进三解进程，推动社会经济协调发展目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化重要组成部分。

通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡农民进城定居和创业创造条件，为农民退进三解决出路，提供就业机会和岗位。

旧城改造是推进城市化健康发展要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展重大举措。

实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施投资需求，为旧城改造是推进城市化健康发展要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展重大举措。

化和提前基本实现现代化重要组成部分。

通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业项目实施意义项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协生活环境，从而将运河两岸拱墅区段基本建成环境舒适优美交通方便快捷设施配套完善经济蓬勃发展人民安居乐业现代化大都市中心城区。

运河保护与发展作为杭州市政府十大重点工程之历史机遇，通过对用地结构及路网调整绿化系统完善和历史文城建发展中心，从事运河沿线等地块旧城改造和土地整理。

本项目实施将充分发挥地处运河两岸优势，抓住部分内容简介善广大居民群众居住条件和生活质量，拱墅区委区政府专门组建了城建发展中心，从事运河沿线等地块旧城改造和土地整理。

本项目实施将充分发挥地处运河两岸优势，抓住运河保护与发展作为杭州市政府十大重点工程之历史机遇，通过对用地结构及路网调整绿化系统完善和历史文化挖掘，合理开发利用河道两岸用地，建设较为完善绿化系统和开放公共空间，完善各项配套设施，营造良好居住生活环境，从而将运河两岸拱墅区段基本建成环境舒适优美交通方便快捷设施配套完善经济蓬勃发展人民安居乐业现代化大都市中心城区。

项目实施意义项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协调发展目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化重要组成部分。

通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡农民进城定居和创业创造条件，为农民退进三解决出路，提供就业机会和岗位。

旧城改造是推进城市化健康发展要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展重大举措。

实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施投资需求，为国民经济持续增长提供强有力支撑。

通过运河沿线地块旧城改造以及企业搬迁调整，运用综合开发手段，科学合理地调整区域用地性质，加大土地整理力度，体现黄金地段环境效益通过完善基础设施，优化开发环境，促进土地增殖，扩充城市建设资金来源，从而为城市带来巨大经济效益。

项目实施有利于改善城市生态环境，推动城市景观带建设城市作为人类聚居地，受到人类生活和各项经济生活强烈影响，使得城市生态环境问题特别突出。

长期以来，普遍存在重生产发展，轻生活质量，重经济增长轻社会发展思想，使得城市生态环境趋于恶化。

在城市生态系统中发挥重要作用城市绿地建设得不到重视。

而绿地不仅仅是可有可无景观装饰物，或者是仅供满足休闲活动需要游憩地，而是维持定区域范围内人类生存所必须物质环境空间。

本项目利用其独特区位优势，按照运河开发与保护要求，将重点保护小河直街传统历史街区新建青莎公园香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点标志性建筑或景物，形成高低错落层次分明主题明确城景交融现代城区风貌。

项目实施有利于落实城市规划，完善城市道路系统城市规划是城市发展蓝图，是城市建设龙头，城市规划实施依赖于用地结构调整和土地供给计划。

然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场情况下，城市土地开发散差状况长期困扰着城市规划城市建设和管理，影响城市形象和面貌。

通过旧城改造项目实施，实行规划优先政策，加上集中统前期开发城市道路等基础设施建设，城市规划有关政策和要求可以得到切实贯彻落实，有利于实现统规划统配套统开发统建设统管理，实现以规划规范建设，以规划调控建设，并能保证城市规划顺利实施以及城市土地合理利用。

项目实施有利于改善城乡居民居住条件和生活质量随着十六大提出全面建设小康社会奋斗目标，人们居住状况将成为小康社会项重要检验指标。

城市居民奔小康不仅要体现在住房面积增加上，更主要体现在居住品质提高上。

通过运河沿线地块旧城改造拆迁安置，将显著改善区块内原有居住用地街巷狭窄道路交通混乱基础设施不配套不能满足消防和卫生要求等问题，达到住房功能齐全结构合理居住舒适环境优美要求，打造居住拱墅品牌。

土地储备及房地产市场概况我国是个人多地少发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中个全局性战略性问题。

而资金缺乏则是制约城市建设最大瓶颈，在旧城改造中，传统街区保护居民拆迁安置市政设施更新改造等，均需巨额资金。

土地收购储备供应机制，在国外已运行了两百余年，积累了丰富经验。

国际上已有不少国家意识到政府储备土地重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为土地银行。

最早发展是荷兰阿姆斯特丹市，从年开始，该市在工商界支持下，购置土地进行储备此后，法国瑞典等国城市政府相继进行了土地收购与储备。

英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似机制。

但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定目要么是为了实施政府城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。

因而各国政府都采取了相应立法手段，制定严密法律措施，以保障该机制运行。

我国土地储备机制率先在深圳市和上海市得以实施。

年月，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主年月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购储备和出让工作。

接着，杭州厦门南京青岛广州郑州等城市先后成立土地储备机构。

其中杭州市年月开始筹建土地储备发展中心，月正式挂牌定名为杭州市土地储备中心。

随后出台关于建立杭州市土地收购储备机制通知和杭州市土地储备中心工作章程试行，并于年月正式颁布杭州市土地储备实施办法，年月经修改后重新予以公布。

这是我国首部正式出台关于土地收购储备方面政府规章，为土地储备制度作出了有益探索。

拱墅区政府在年就与杭州市土地储备中心建立了开展土地整理和城市改造合作关系，并由后者全权委托拱墅区城建中心负责办理和组织实施运河两岸拱墅区段地块土地储备前期开发工作。

年杭州市土地储备中心共完成亩储备土地前期开发整理工作，达到土地出让条件，基本可以满足杭州市区年经营性用地市场需求。

年将是土地储备工作十分重要年。

国家层面最新政策陆续出台，尤其是土地储备资金管理将有较大变动和调整，政策调整既是挑战，更是机遇，有利于土地储备工作长远健康发展。

近年来，杭州房价上涨幅度较快，主要是供求关系严重失衡引起。

土地资源紧缺，成为杭州房价只涨不落重要基础。

年是杭州楼市转折点，房价高速上涨受到抑制，房地产交易结构优化。

政府针对投机需求过度投资超前消费和过度消费等四个方面不合理需求制定了系列政策，过热市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。

通过系列市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落情况，市场基本稳定。

从长远发展分析，杭州房价有较大增长空间。

在杭州老城区众多房地产板块中，拱墅区无疑是宏观调控前后最受关注区域。

目前运河边楼盘多达余个，总建筑面积为万平方米左右，如果按照每套平方米计算，那么今后将有万余户家庭安家于运河边。

把居住拱墅作为拱墅区四大品牌之，是区政府近几年主打目标之，特别是位于拱墅区核心运河两岸改造地块，对于这个特殊时期楼市，意义非同般。

项目范围与建设条件项目用地范围及现状用地范围京杭运河两岸拱墅区段地处杭州市区北部，距市中心武林广场约公里。

规划用地范围西起和睦路莫干山路京杭运河，东至上塘路，南起大关路德胜路，北至登云路含婆娑小区，规划总用地公顷。

用地现状该区块原有居住用地主要集中在西部南部，大多建筑较破旧，居住环境较差，尤其是配套公建严重不足原有公建主要集中在上塘路沿线几区块南面，以商业市场为主，布局分散规模偏小建筑质量较差，缺少停车场地