，这与当前房地产市场结构性矛盾是吻合六是多种住房需求旺盛推动虽然有以上两方面原因制约着广水市商品房价格，但价格稳中有升趋势不会改变。是房屋土但不可回避是，招拍挂制度也存在定缺陷，即短期内容易推动地价上涨四是新建住宅成本上升也储备和招标拍卖挂牌制度实施以来，对增加土地出让透明度避免寻租发挥了重要作用。水市房地产，推动了广水市房价上升。除以上原因，宏观调控政策之后开发周期延搁，房价仍将不断走高，地成本建筑材料成本劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势二是无论由于居民住房消费支撑主动需求还现在不能确定只是增长幅度和频率而已。城区住宅供需不均将日益凸显广水市高速增长经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由个小型城市蜕变为中型城市，城区住宅连片开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。虽然近几年广水市加大了应山和广水两大城区居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。广水市正处在城市建设初期，民众对于城市化生活追逐心理仍居于高位，相对而言，城区商业教育卫生医疗等服务设施较之郊区对广水市民众有更大吸引力。年月住宅开工也相对其他区域较贵些。在今后几年中，应山城区作为政策扶持重点发展区将成为广水市场新盘最大萌发地。房地产市场发展情况预测房产价格稳中有升发展态势不会改变广水市年全年购置土地面积万平方米，同比下降了完成开发土地面积万平方米，同比增长了待开发土地面积万平方米，同比增长了。年市场放量相较前年增加不多，待开发土地面积增加，从年数据上不难看出，年将是广水市房地产项目放量较大年。价格涨幅趋缓原因之在于商品房供应量增加，另个重要原因则是宏观调控作用，使得房地产增幅得到截至月，广水市商品房买卖价格同比上涨，远远低于全国同类城市价格涨幅。年市场放量相较前年增加不多，待开发土地面积增加，从年数据上不难看出，年将是广水市房地产项目放量较大年。场发展情况预测房产价格稳中有升发展态势不会改变广水市年全年购置土地面积万平方米，同比下降了完成开发在今后几年中，应山城区作为政策扶持重点发展区将成为广水市场新盘最大萌发地。房地产市市房地产市场仍将继续，应山城区地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多楼盘，价格也相对其他区域较贵缺少消费者需求产品。区位供需分析年新开盘面世项目以应山城区和广水城区为最多，此种局面在年广水部分内容简介营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市场仍缺少消费者需求产品。区位供需分析年新开盘面世项目以应山城区和广水城区为最多，此种局面在年广水市房地产市场仍将继续，应山城区地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多楼盘，价格也相对其他区域较贵些。在今后几年中，应山城区作为政策扶持重点发展区将成为广水市场新盘最大萌发地。房地产市场发展情况预测房产价格稳中有升发展态势不会改变广水市年全年购置土地面积万平方米，同比下降了完成开发土地面积万平方米，同比增长了待开发土地面积万平方米，同比增长了。年市场放量相较前年增加不多，待开发土地面积增加，从年数据上不难看出，年将是广水市房地产项目放量较大年。年月住宅开工面积为万平方米，同比增长了。截至月，广水市商品房买卖价格同比上涨，远远低于全国同类城市价格涨幅。价格涨幅趋缓原因之在于商品房供应量增加，另个重要原因则是宏观调控作用，使得房地产增幅得到回落。虽然有以上两方面原因制约着广水市商品房价格，但价格稳中有升趋势不会改变。是房屋土地成本建筑材料成本劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势二是无论由于居民住房消费支撑主动需求还是由于城市房屋拆迁带来被动需求，强大市场需求推动放价上涨三是地价上涨是当前房价上涨中重要因素，土地储备和招标拍卖挂牌制度实施以来，对增加土地出让透明度避免寻租发挥了重要作用。但不可回避是，招拍挂制度也存在定缺陷，即短期内容易推动地价上涨四是新建住宅成本上升也是导致房价上涨原因，这里所说成本上升，并不单指建材等价格上涨带来成本增加五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场结构性矛盾是吻合六是多种住房需求旺盛推动房价上升，除消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。如首府周边盟市投资有相当比重投向广水市房地产，推动了广水市房价上升。除以上原因，宏观调控政策之后开发周期延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定只是增长幅度和频率而已。城区住宅供需不均将日益凸显广水市高速增长经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由个小型城市蜕变为中型城市，城区住宅连片开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。虽然近几年广水市加大了应山和广水两大城区居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。广水市正处在城市建设初期，民众对于城市化生活追逐心理仍居于高位，相对而言，城区商业教育卫生医疗等服务设施较之郊区对广水市民众有更大吸引力。随着城市开发进度加快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因广水市各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区需求将会更加旺盛，那么，随之而来就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显凸显出来。积极有效城市建设将带动广水市房地产行业发展十五期间，广水市中心区要拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市五化美化亮化硬化绿化净化。年后，广水市城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模拆危拆违拆临工程，还建成了大批功能齐全环境优雅各具特色精品住宅小区生态花园小区和智能小区。目前，广水市人均建筑面积达到平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。市政府办公楼规划外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业发展带来了更大运作空间。第三章市场研究与项目定位广水市房地产发展背景分析十五发展规划广水市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中明确指出十五时期是加快广水市城市化进程，构建和谐广水市关键时期。广水市十五规划明确指出加快城镇化进程，提升中心城区辐射带动力和城市建设水平，加快城市建设，完善中心城区功能，提升城市建设品位。更加详尽地指出了广水市城市建设计划和决心。在今后几年中，广水市不仅要建设批精品住宅小区，还要建设四星五星级酒店宾馆。广水市城市规划按照省委政府提出城市建设三年小变化五年中变化七年大变化三步走总体要求，将广水市建设成为了具有地方特色具有良好环境质量和适宜人居具有较高综合服务功能和辐射带动力鄂北明珠，基本实现了基础设施城市形象人居环境大变化。近年广水市房地产投资情况表年度投资额亿元由上表可知，广水市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程进步加快，房地产投资增速明显，年房地产涨幅曾居历年之最，年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但广水市房地产投资仍处在高位运行。项目所在区域房地产市场分析区域房地产市场概况应山城区地理条件优越，硬件设施完善，是广水市经济文体卫生科教中心。应山城区房地产开发较早，拥有数量众多楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵些。目前区域内房地产在售楼盘余家，月平均价格为元平方米。区域内元平米左右楼盘包括名门雅居水岸星城鑫世纪花园等，区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。项目周边主要楼盘调研分析周边项目主要通过低密度低容积率等优势特征来突出自身宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。各项目销售价格也在不同阶段有着较大涨幅，户型比例上都以中大户型两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位，小户型产品相对稀缺。而随着区域价值提升和房地产市场逐步成熟，高品质高舒适度中小户型也开始逐渐受到区域目标客户追捧。住宅小区住宅项目市场定位项目分析地理位置优越，区域升值潜力巨大。紧邻多条公交线路，交通便利区域周边有较为成熟教育体系，社会配套设施比较完善本案周边未来几年内将形成成熟商业办公娱乐等配套。本案价格预期较高，对前期上市推广不利本案地处周边城市环境仍需改善。结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力区域目标购房群体多为喜爱小户型中青年，这与当前国家提倡小户型商品房开发政策吻合。同区域内，存在价格品质相差不大其他产品政府系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作限制。目标客户定位方面，广水市经济发展迅猛，风机产业经济带动了大批产业人群收入提高，他们经济实力较强，对于老城区有较强城市感情，高品质住宅产品会比较符合他们需求。另方面，广水市十五规划中明确提出加快城镇化进程，提升中心城区辐射带动力和城市建设水平，有序扩张中心城区规模。打造城市建设新形象，完善中心城区功能，提升城市建设品位。因此根据广水市整体变迁过程，该项目客户群主要是本地中青年居民以其他城市移民。项目产品定位产品定位为具有人文特色充满活力中高档公寓产品。第四章项目选址和建设条件项目选址本项目位于广水市应山城区永阳大道中心地带曹塘角社区内原东方汽修厂，宗地编号为号。建设条件位置优越该区所处地理位置优越，周边商业住宿医疗学校配套设施完善，拥有得天独厚区域优势。建设场区七通条件具备项目所在地块完成了该宗地前期开发七通工作，能满足项目投入使用后有关要求。具体标准为道路按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。给水由永阳大道接入，給水主干线直径为，支线直径为。雨水由永阳大道排出，雨水主干线直径为，支线直径为。污水由永阳大道排出，污水主干线直径为，支线直径为。通讯及电力在永阳大道接入。住宅小区商业及文化教育配套设施齐全项目所处应山城区是广水市文化教育卫