【MT48】广场建设工程项目可行性投资论证建议报告.doc文档

事实上，可行性研究已形成清晰目，本项研究亦不例外，目在于对广场投资开发提供可行性决策依据。

研究人员可行公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。

该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体综合性开发企业。

经过多年奋斗，该公司以全新运行机制，灵活经营方式，大胆改革服务为体综合性开发企业。

经过多年奋斗，该公司以全新运行机制，灵活经营方式，大胆改革务实创新积极拓展，现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越大型房地产开发公司。

项目概括广场是由惠州市房地产开发有限公司投资兴建住宅项目，它所处惠州市江北号小区是惠州市新城区核心地带。

总体规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质社区生活服务配套设施，可行性作出判断。

研究方法为达成研究目，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。

主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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第章惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市位于广走向二十世纪，形成大惠州城市关键城区，也是惠州近年城市开发建设重点地区，是江北新城核心地带。

拥有丰估量。

大亚湾东部稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目条件，正受到外来投资商高度关注。

惠州市在珠三角地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要生态农业供应基地和生态环境保障区。

惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。

正在建设中中海壳牌南要因素进行变量互换对比。

项目背景广场位于惠州市江北号小区，为新城区心脏地带，西临广汕公路和全市金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市区位条件，东部地区与香港连通性较高，这差异使香港公司和在香港外国公司投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。

根据有关方面测算，在广东香港企业北上数量与陆路交通距离基本上成反比，珠三角城市与香港距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入金额就增加到。

进入新世纪规划充分体现人文社区概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质社区生活服务配套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。

项目总体布局广场总占地面积约平方米公路和全市金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十世纪，形成大惠州城市关键城区，也是惠州近年城市开发建设重点地区，是江北新城核心地带。

拥有丰富经济资源及人文资源，政治经济文化金融商贸科技氛围较好。

发展商简介惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。

该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。

二是专家研讨会。

邀请营到平方公里地方财政收入年均增长，年达到亿元工业生产总值年均增长，年达到亿元人均年均增长，年达到元三次产业比重从年产独大发展到年退居第二位置，但该阶段第二产业比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市蜕变这期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质飞跃。

年是惠州市经济从起步进入快速发展阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有大发展，东面中心区位以宽小区道路为界是拟建公园，南面设形象入口西面是宽广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。

小区设主入口形象入口个，在现首期工程旁次要出入口三个。

为体现人文社区概念，创造山水相间园林式住宅区，小区东部小山脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合立体水体体系，水体沿岸为步行及人造景点。

交通组织从西侧通过小区边缘广汕公路，现为级公路，区内东侧北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有方便快捷交通联系。

小区四周环通，满足消防车道设置要求。

建筑功能项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建设二十九层写字楼栋，二十八层商业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋，高层综合楼栋。

总住户户，可居住人口人。

建筑造型平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之招拍挂后国有土地出让金限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临最大挑战旧融资渠道受阻资金链日益趋紧。

在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外其他金融创新产品，以银行贷款为主导间接融资将转变为多元化融资模式。

从近两年情况来看，房地产企业融资活动空前活跃。

据有关调查统计，年，房地产基金投向房地产资金超过亿美元，年，房地产基金投向房地产资金将达到亿美元年，全国家信托投资公司共计发行了约个房地产信托产品，募集金额约亿元，年，房地产信托募集资金将达到亿元。

可以看出，随着调控持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外其他金融创新产品。

同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发，虽然在宏观调控措施作用下，年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从年月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，些大城市房价居高不下，供求结构不合理矛盾依然突出。

伴随着国家新轮宏观调控政策出台，房地产业成为年国家宏观调控重点行业之，月末，相关部门再次出台了房地产调控措施，由于调控措施落实需要时间，年房地产调控效果还不太明显。

展望年房地产市场走势，将取决于系列国家宏观调控政策落实程度。

年房地产投资年全国房地产完成投资亿元，同比上升个百分点，低于全社会固定投资增长率个百分点。

房地产投资占全社会固定投资额，同比下降个百分点，房地产业投资过快增长态势得到初步控制。

年房地产开发年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投资比重为，同比上升个百分点。

土地开发投资和土地开发面积较大幅度增加说明房地产较强发展态势，新开工面现出很强惯性，年以来积累潜在供给能力将陆续在年年前后竣工，因此，商品房供给速度将继续增加。

从年初开始，房地产投资过快增长，商品房施工面积很大，但自去年月份以来，在宏观调控作用下，由于房地产开发商资金偏紧和对房地产涨价预期等因素，商品房建设速度放慢，使商品房竣工率较低，积累了大量在建未完工程。

由于年国家继续加大对房地产市场宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。

预计年下半年及年上半年商品房竣工率还会提高，增速将高于年。

非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖随着调控政策不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。

同时，各地城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生被动性需求也会有所下降。

但在汇率调整幅度不大情况下，些国际热钱仍会对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场投机仍市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中心都有方便快捷交通联系。

小区四周环通，满足消防车道设置要和推广价两种形式。

其中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发住宅物业通过推广价来销售难度较以成本加成价销售难度大。

因此，在二三期有必要对以推广价销售住宅物业销售状况进行盈亏平衡分析。

综合本项目周边市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到以上。

项目敏感性分析首期开发敏感性分析选取首期开发住宅价格以推广价方式销售住宅价格和土地成本开发提供可行性决策依据。

研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实专业知识和工作经验。

为了达到本初步投资可行性研究既定目标，惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成顾问小组，通过搜集大量相关市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发可行性进行了系统和深入探讨，并对项目营销策划进行初步探讨。

研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际