【37页】广州市中山二路东山剧院地块项目可行性投资论证建议报告.doc文档下载

国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌国家网络游戏动漫产业发展基地。

年，国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区成立，区内额。

同时广州拥有漫画企业家，各类漫画组织团体学社多个。

年，动漫拉阔广州将首先在锦汉展览中心拉开帷幕而广州国际动漫节暨年动漫网游嘉年华则将于月日至日在地铁公园前站动漫星城举行，本上半年广州写字楼手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响，年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显同时，年季度受雪灾天气影响，写字楼市场也处于低迷状态，成交量与成交价格都创下近期内最低水平。

年月广州市写字楼二手市场交易情况万平方米元平方米二手交易量二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字发展使得写字楼市场复苏成为必然。

预期年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼需求将保持稳定增长不过年广州写字楼市场将面临大量供应局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素影响，市场动对项目效益会产生定影响，租售收入变动对项目效益影响更大项目租售收入和开发成本等在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强抗风险能力保证租售价格和租售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证委托方与文化局在收益不同分成比例下测算在可销售物业面积中有，平方米剧院应分成给予文化局，作为剧院使用。

这部分面积按商业销售价格，元平方米计算，收入为，万元，约占项目销售总收入。

量约占全国市场。

广州动漫产业发展历程年广州市网游动漫产业产值达亿元人民币，从事网络游戏动漫业务以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值亿元，增长。

民营工业企业增势较好。

第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，季度广州第三产业增加值增速加快个百分点，第三产业增加值占比重加大个百分点，第三产业对全市经济增长贡献率加大个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高个百分点。

可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是季度全市经济增长主动力。

从需求来看，消费市场畅旺固定资产投资增速加快对外戏动画漫画企业超过家，从业人员，人左右，动漫产业年产值超过亿元不含衍生产品，占全国动漫产值左右。

而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表龙头企业在国内同行中发挥着领头羊作用，整个漫画书刊发行与中山二路交汇处有商业面积近万大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。

在与项目相隔约米处有位于署前路东山百货，是大型综合百货大楼。

项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。

而农林下路和中山二路则有众多临街商铺，商业业态齐全。

片区内住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区旧式住宅，也有中山路和农林下路现代商品房，租赁房源充足。

其他资源分析片区内医疗资源和教育产值上亿元企业就有多家，从事动漫游戏产业高端技术人才超过，人。

在市场方面，据不完全统计，目前番禺区动漫游戏企业产品不仅占据了国内市场份额，还大量销往国际市场。

据悉，在东南亚地区，凡是，平方米以上游戏厅位于人民公园南广场总共为万平方米。

以下为各个月份具体数据年月广州市新增写字楼面积情况万平方米新增供应量从上图可以看出，广州写字楼放量都保持定间隔时间，般每间隔两个月就会出现段时间写字楼集中放量。

由上图可知，年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期写字楼手和二手成交量和成交价格，由于市场上供给增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显上整体租金水平将有定压力，空置率难免有所上升。

在竞争压力下，品质较次写字楼租金将有下调趋势，而顶级项目配套分析地块分析小结二投资背景和市场环境研究广州宏观经济分析年广州宏观经济状况年季度广州市经济运行情况广州宏观经济分析小结市场环境分析广州写字楼市场分析广州动漫市场分析三专业市场板块分析办公物业市场板块分析项目所在片区写字楼物业分析片区商业市场分析动漫商城案例研究四项目发展建议地块分析项目定位项目整体定位容积率确定写字楼定位商业定位车位五，所采用基本都是番禺制造产品。

如今，番禺动漫游戏产品已在国内外有了定知名度，番禺制造已成为国内动漫游戏产业名牌产品。

年，广州目前从事网络游戏动画漫画企业超过家，从业人员，人左右，动漫产业年产值超过亿元不含衍生产品，占全国动漫产值左右。

而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表龙头企业在国内同行中发挥着领头羊作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场。

年，众多动漫网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔天河软件园相继成为广州动漫网游产业重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于体，迅速催生出批成熟具有本土特色动漫节目，全国首家以动漫为主题青年创业基地青年动漫特区也在广州市青年宫成立，吸引了众多卡通工作室漫画社等近个青年动漫社团与机构进驻创业。

动漫交易市场年，广州国家网络游戏动漫产业发展基地地位建立，给广州市动漫市场带来巨大商机。

年在广州举行广州国际动漫节暨动漫网生活费取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定费用。

办院可行性分析养老服务业是个投资回收周期比较长行业，对此，投资者要有清醒认识。

进行可行性分析要考虑因素有目前本地区同行业总量床位数及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构入住情况，地理位置交通和环境情况等。

盈亏主要因素是入住率和服务成本，这里服务成本是指为老人服务所必需，有房租降温取暖费水电煤气费工资办公费用维修费大型资产折旧费等，都要考虑在内。

办院主要风险在于，是入住率不足，房租人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产良性循环。

二是入住老人收费风险，由于老人及子女财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用局面。

三是老人意外伤害风险。

老人属高发意外伤害和突发死亡率较高人群，市民政部门。

民政部门审查开办养老服务机构申请时限为自接到申请之日起日内。

核准开办养老服务机构，申办人应当按照有关规定和民政部门要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续利用非国有资产开办非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地民办非企业单位登记管理机关办理登记手续二利用国有资产开办非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理规定到事业单位登记管理机关办理登记手续三开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四养老机构享受优惠和社会资源利用养老机构用水电安装电话实行居民价优惠。

需每年到民政部门审批次。

符合星光老年之家投入条件，可申请福彩基金注入。

可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

开展社会公益活动，争取捐赠和选，市场前景看好。

张床位至张床位之间中等规模养老机构是广州市养老机构主流。

这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制范围之内，用人成本较低。

这种养老机构经历前期经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理老人群体。

这群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。

只要辅助于较好医疗，是目前盈利概率最高院所类型。

张床位以下小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。

经营这种类型养老机构关键是争取物业和居委会支持，在房屋租金等方便实现优惠。

可能情况下争取到福彩基金投入，星光老年之家用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面优惠，压缩下前期投入得不到摊薄风险。

经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和入广州，黄埔天河软件园相继成为广州动漫网游产业重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于体，迅速催使用。

商业业态项目商业拟发展动漫为主题商业。

如前所述，项目周边存在较多教育设施，从小学到大学，校内学生可为动漫商业发展提供较有力需求支持。

而项目位于商业旺区，地铁站旁，交通便利，也符合发展动漫商业地理位置条件，因此项目商业部分整体定位可为动漫销售和体验动漫商业。

产品定位由于动漫及其相关商业所需面积般较小，故建议项目商业铺位主流开间在平方米，可保留部分开间面积在平方米以上大开间，满足不同需求。

价写字楼二手市场交易情况万平方米元平方米二手交易量二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。

总体来说，年二手写字楼成交量和价格波动较大，年季度二手市场也处于低迷状态，月开始市场有所回暖。

年月广州市写字楼租赁市场情况万平方米登记租赁面积据统计显示，年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得年度增长。

此结果可以在上图得到验证，年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，年写字楼总租赁面积达到了万平方米，年前四月份租赁面积为万平方米。

目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价元月以上。

广州市乙级写字楼以平方米以下小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约元月左右。

年广州写字楼市场小结及年展望年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，年下半年及年季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气影响，写字楼市场呈现项目出租收入测算表项目可租面积租金单价元月租金年增长率租金净收入万元净转售收入万元商业，写字楼，车位，合计项目销售回款计划