广州番禺罗家商业中心项目可行性投资论证建议报告.doc文档71页全套完整下载

轨道交通四号线串联了批基于知识经济和信息技术新兴产业地区，从广州科学城琶洲国际会展中心广州生物岛广州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新城市功能布局策略性增长地区。

三条沿江城市发展带珠江后航道发展带由北部调整完善区广门户，重要工业基地，广州城郊型高素质环境居住区，珠三角现代都市旅游胜地。

市桥调整完善区包括市桥街沙湾镇以及石碁镇中部快速干道以西部分，是广州市南部重要生活服务中心商品流通中心和番禺片区行政中心。

展沿西部疏港快速干道大石石北钟村钟屏工业区。

市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道沙湾福龙工业园区，内环路内侧不应再设置工业用地。

中心城区原有工厂，逐步迁往城外。

中部都市农业发展区要真正保护农田，必须要有均衡产业结构，为继续发挥大岗灵山以及榄核几个镇工业发展现有优势，沿西部疏港快速干道集中规划布置若干大型工业区。

沿规划中轨道交通四号湾水道发展带由市桥调整完善区广州新城重点发展区构成蕉门水道发展带南沙地区沿蕉门水道发展南沙区已单独设区。

四条结构性生态隔离带北部生态廊道沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间，表罗家商业中心项目期规划指标序号指标数值单位占地面积平方米容积率许可建筑面积平方米建筑密度许可单层建筑面积平方米期拟开发面积平方米实际容积率绿化率研究目研究项目番禺区相关物业市场状况，判别项目市场前景，寻找项目市场空间，以论证项目可行性确定项目市场定位，并通过行之有效策略，争取实现项目市场价值最大化。

研究方法本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济人口状况房地产市场状况区域现状西部生态廊道南起洪奇沥水道入海口，沿西部快速道路，经滴水岩大夫山，向北延伸至珠江后航道。

番禺五个发禺区最具影响力商业中心，留住区内消费层，有利于形成番禺区商业形象。

其中两大商业中心包括汉溪现代商业中心和繁华路现代商业中心。

建设和改造批发市场园区和物流园区番禺区批发市场发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发市场都有着规模小档次低管理滞后弊病，为了更好地利用交通四通八达地理优势，番禺区近期要重点规划发展个批发园区和个物流园区。

其中包括万博中心和雄峰商贸城目前空置构成高级批离带，南起蕉门水道入海口，经市桥组团东侧生态隔离带向北延伸至珠江后航道。

中部东西向生态廊道广州新城重点发展区市桥调整完善区与南沙重点发展区之间生态隔离带，西起滴水岩，沿沙湾水道向东延伸至珠江。

上升番禺区人均储蓄余额增长迅速，年至年增长速度都超过，从年元增长至年元，由此可见番禺居民消费能力不断加强。

广州市及番禺区商业发展情况根据广州市整体发展战略东进，西联，南拓，北优，番禺区地处广州市南部，是南拓战略重点区域。

广州市区划调整后新番禺商业网点发展规划已初步编制完成，到年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易，个镇商业中心和个楼盘商业中心构成商业中心区和体化发展新功能区。

广州新城重点发展区包括石楼东涌两镇以及石碁镇中部快速干道以东部分化龙镇部分，是集以控制管理服务等新型技术产业为主导现代物流生态型文化旅游产业国际化商务办公居住于道，在北部调整完善区市桥调整完善区中部都市农业发展区直到南沙重点发展区西侧，串联了系列现有和规划技术和资金密集外向型为主导传统工业发展区，通过疏港道路与南沙新港相连。

北部调整完善区要促进现状工业从粗放劳动密集型向资金技术密集型升级。

逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道大石石北钟村钟屏工业区。

市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内混杂于居住区中对居民生东西向生态隔离带，西起大石钟村镇西部农业生态保护区，向东经过化龙农业大观园莲花山，延伸至珠江。

第三产业增长幅度比第产业和第二产业快，产业结构优化调整正在加速进行中。

投资力度继续加大，投资结构有所调整广州市全年完成全社会固定资产投资亿元，增长新增固定资产亿元，下降固定资产投资率为，比上年下降个百分点。

房地产开发投资亿元，增长，占，比重比上年下降个百分点。

番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增长激烈，自年以来直保持以上增长速度发展，年达到近年最高速度。

房地产投资在宏观环境体新功能区。

中部都市农业发展区包括榄核鱼窝头大岗灵山四镇，是番禺片区主要农业区重要加工基地，是市域重要高新农业和都市型农业发展区。

番禺区工业布局沿规划中西部疏港快速干道，在北部调整完善区市桥调整完善区中部都市农业发展区直到南沙重点发展区西侧，串联了系列现有和规划技术和资金密集外向型为主导传统工业发展区，通过疏港道路与南沙新港相连。

北部调整完善区要促进现状工业从粗放劳动密集型向资金技术密集型升级。

逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道大石石北钟村钟屏工业区。

市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道沙湾福龙工业园区，内环路内侧不应再设置工业用地。

中心城区原有工厂，逐步迁往城外。

中部都市农业发展区要真正保护农田，必须要有均衡产业结构，为继续发挥大岗灵山以及榄核几个镇工业发展现新光快速路收费站前调头车道，增加了司机时间成本，同时增加了道路拥堵。

针对拥堵现象，张广宁市长年月日视察猎德大桥系统工程建设工作时作出要充分发挥新光快速路快速疏导交通作用，江海大道沿途取消红绿灯增加人行天桥设施沿途绿化也要同步进行整治指示。

本项目建设是对指示具体实施，将实现江海大道快速化目标。

本项目建设是满足居民出行需要本道路改造工程与市民生活息息相关，是关系市民群众切身利益重点工程。

本着为群众办实事解难事做好事原则，从群众最关心最直接最现实利益出发合理建设本项目。

从龙潭经济联社南面西面及北面去联社车辆必须要绕道石榴岗路，绕行距离远达，非常不方便，为此龙潭经济联社提出在新滘南立交节点设置江海大道北往北掉头匝道并入到原匝道后范围内开设个路口，并修段通往村委地面辅道，以解决村民工业区及相关单位进出联社绕道困难。

根据龙潭经济联社提出意见，考虑到周边村民交通方便，建设接番禺与海珠新光快速路现在可直通珠江新城，直接利好珠江新城赤岗番禺三大板块。

猎德大桥开通后，由于江海大道聚德路口紫菀路口这两大交通黑点拥堵，拖累了猎德大桥通行能力。

本项目建设，将解决江海大道交通拥堵问题，释放猎德大桥通行能力。

本项目建设解决了交通拥堵问题，拉近了天河海珠番禺三区距离，将有效推进沿线楼市经济发展，并能对广州市中心城区房价起到平抑作用，促进经济良性发展。

本项目建设是促进交通分流需要由广州市中心区到番禺市桥道路原来主要有三条，是通过洛溪大桥国道市广路至市桥，二是走广州大桥，三是通过华南快速干线迎宾路至市桥。

但洛溪大桥国道市广路通道已长期处于超饱和状态运行走广州大桥也十分缓慢华南快速干线通道虽暂未达到其设计交通量，但交通增长量也很迅速，而迎宾路高峰小时交通流量也已达到饱和程度，且过路费用不低。

为了有效分流交通，市政府提出了建设猎德大桥方案。

猎德大桥主线及匝到路网，并在逐次循环中采用平均流量法进行容量限制，最后得出每个路段上所分配到交通流量。

交通分配模型如下式中为第条路上分配交通量为分配参数，取为可供选择出行路径条数为第条路线分配线路出行费用与最好条分配线路出行费用差值，取分钟计我们将本项目远景设计年限定为年，结合本项目计划实施年份，预测特征年定为年，年，年。

结合社会经济发展规划及目标，借助于交通性系数模拟确定未来交通量增长率。

采用值为年年为年年为。

交通流量预测居民出行量预测参照国内外其他城市资料，我国城市居民人均出行次数大致在次日人，且城市越大，出行次数越小，同时考虑到广州市新发展，其中远期居民以平均出行次数取次日人，预测到年海珠区人口规模在万人左右，日总出行量达万人次日。

根据广州市居民出行调查数据显示，机金技术密集型升级。

逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道大石石条件完善情况指地铁开通，这三个因素将在不同时期在不同程度上对当年商业物业租金升幅造成叠加影响预计广州市及番禺区社会经济将在未来十五年保持较稳定且快速发展趋势，结合广州市及番禺区商业物业租金普遍增长水平，可以预测在未来十五年内，项目商业物业租金将得到每年地区经济发展带来升幅。

根据项目周边区域城市规划以及建设现况，在项目能够实现策划方案招商目标条件下，预计在项购物休闲美食娱乐文化等配套功能新型商业步行街。

建设社区型网点番禺区大型楼盘迅速发展，形成不同规模商业网点，满足社区内居民生活需要。

资料来源番禺区经济贸易局广州市及番禺区城市规划情况根据广州城市建设总体战略规划纲要，番禺区将建设成为广州中心城区科教资讯中心和航运中心。

根据广州城市建设总体战略规划纲要城市功能南拓需要，积极疏解旧城功能与人口，大力发展广州大学城南沙新港区等。

到年，城市建设用地可以达到平方公里，全区可以容纳万人口积极建设广州新城，到年，城市建设用地可以达到平方公里，全区可以容纳万人口包含南沙区。

片区空间结构由两条依托轨道交通发展轴三条沿江城市发展带四条结构性生态隔离带六个发展区共同构成具有南国水乡特色网络型生态城市结构。

具体表现为两条依托轨道交通发展轴轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州新城市中心和番禺片州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新城市功能布每年巨大增量，需要有更多商业物业支持其发展，而目前市桥商业物业面临着极大升级