【54页】庐山龙湾温泉度假村提升改造项目可行性投资论证建议报告.doc文档高清免费浏览

方面龙湾温泉度假村开发前并没用明确目标市场，几乎面向所有大众人群，缺乏正确市场定位，针对细分市场温泉产品几乎没用，所以在经营过程中没有形成自己稳定性优势客源，突显不出自身服务特色。

另方面，没用对度假村整体规划布局无合理规划，相关配套设施没有起到在客理利用，发挥最大效益。

方面龙湾温泉度假村开发前并没用明确目标市场，几乎面向所有大众人群，缺乏正确市场定位，针对细分市场温泉产品几乎没用，所以在经营过程中没有形成自己稳定性优势客源，突显不出自身服务特泉水温度最高达摄氏度，常年平均水温为摄氏度，属高温地热资源中温热水热水，具有较高开发利用价值。

温水碱化度低，每升水中矿物质含量只有克左右，并有大量氟溴碘等十多种对人有益微量矿物元素。

区内地热资源主要由地下淡水及部分海水渗入混合，并经深部循环加热形成，矿化度高达，硬度为，虽不能饮用，但可作为洗浴医疗浴取暖疗养等用途，对高血压冠心病心脑血管风湿病皮肤病等有定疗效，最大日出水。

在停留时间上，会议团队般天左右，旅游团队般在小时。

从各类客源消费情况看，旅游团队消费内容般是温泉，二次消费能力不足，本地商务单位消费能力好。

四员工状况度假村实行全员劳动合同制，员工按照与公司险项目建设单位应准备多方筹集资金方案，以确保项目建设资金需要，在建设过程中精打细算，并采用招标方式，控制和降低投资。

五工程风险项目工程设计方案是至关重要，要切合实际，不可盲目超前，否则将会造成投资过度膨胀，超出项目资金供给能力。

同时，还应通过加强地质水文勘测测量工作，并在设计阶段全面考虑工程风险因素，采取针对性措施，可避免或降低工程风险危害。

六外部配套条件风险应注意加强和各方面联系和协调，确与旅行社合作关系。

整体发展还存在以下问题缺乏科学合理温泉发展规划，规模档次低温泉属于非普遍性存实现旅游线路差异化，提升品牌知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进发展格局，打造庐山独特旅游文化。

时过境迁，近年来，随着经济高速发展，人民群众生活水平日益提高，对休闲旅游服务设施要求越来越高，传统泡汤式已经不能满足日益增长温泉旅游需要，故从整体风格园林环境温泉项目等方面进行改造和提升，同时为了延伸度假村产业链，丰富旅游产品体系显得刻不容缓。

为此，庐山旅游发展股份公司经充分酝酿和调中心技术中心会所行政后勤合计第二节度假村存在主要问题结合对龙湾温泉发展现状温泉旅游产业发展趋势可以看出，龙湾温泉主要业务为温泉洗浴及相关住宿和餐饮服务，根据其业务性质，较依赖于旅游人群认知度及求，大力发展旅游文化体育和休闲娱乐等面向民生服务业。

尤其是鄱阳湖生态经济区规划批复，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。

鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护生态发展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统人与自然和谐相处生态经济示范区和中国低碳经济发展先行区。

作为鄱阳湖生态经济区核心区，九江市在鄱阳湖生态经影响度假村服务质量和水平。

此外，硬件设施建设布局装修档次较低，难以提高度假村营业收入。

二温泉产品单，缺乏新意从温泉旅游发展趋势来看，温泉旅游同会议养生娱乐运动休闲等模式结合将是温泉旅游，普遍受教育程度低，没有受过正规服务行业学习与训练。

受到淡旺季客流量明显影响，加上度假村未能合理对淡旺季员工进行安排，造成员工要意义。

第二章龙湾温泉度假村发展现状及存在问题第节龙湾温泉度假村发展现状庐山龙湾温泉度假村简介庐山龙湾温泉度假村是国家级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是家集观光度假休闲疗养商务会展特色美食运动健身生态教学与环保宣传于体大型综签订劳动合同承担义务和享受权利。

截止年月底，根据公司提供花名册清单，公司员工专业结构，如下表表做好各项准备工作。

第章总论第节项目背景项目名称庐山龙湾温泉度假村提升改造项目二承办单位概况建设单位庐山旅游发展股份有限公司建设单位法人代表郑翔建设单位概况庐山旅游发展股份有限公司成立于年月，年月公司完成股份制改组工作，成立庐山旅游发展股份有限公司，目前注册资本万元，经营范围涉及国内国际旅游服务，住宿餐饮，旅游交通，娱乐，旅游资源开发，服务涉及前置许可凭许可证经营，茶叶种植新增长点。

度假村以温泉为主，但同其他模式结合度远远不够，例如度假村会议中心规模非常有限，会议接待能力差，会议收入少缺少体检中心等养生和健康管理场所，温泉旅游深度产品开发欠缺虽然度假村有配备网球场，但位置离泡汤区太远，使用率低。

从温泉旅游季节性看，度假村每年接待量最高季节为每年第季度及第四季度，而第二第三季度接待量较平均，为高峰时半左右，没有特别为温泉淡季开发经营项目。

可以看出，度假村旅游产品还比较单，经营项目太单薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，辅助少量按摩黑泥和鱼疗收入，辅助收入占主营收入比例相当低，休闲健身观光科普等产品还很不到位。

在产品设计上还未深层次挖掘庐山地方文化，未能很好地整合温泉资源和地域文化资源，缺乏个性化品牌化和互补性。

因此，对于龙湾温泉来说，急需丰富温泉经营项目。

三缺乏鲜明品牌形象，知名度低个旅游景点若要能够持续发展，文化是个不可缺少育培训活动。

继续推进全民健身设施建设，特别要积极发展面向青少年和老年人社区体育设施。

鼓励企事业单位和学校体育场馆向社区居民开放，实现体育设施资源共享。

推动社区体育活动开展，培育社区群众性体育组织，加强体育指导员队伍建设。

当前，我国社区服务体系建设面临着系列机遇和挑战。

方面，我国已经进入全面建设小康社会，努力构建社会主义和谐社会，加快现代化建设新阶段，社区在经济社会发展中地位越来越重要，国民经济持续快速发展和综合国力迅速提高，为社区服务体系建设提供了坚实物质保障。

另方面，由于城街道办事处化进程加快和人民生活水平提高，居民对社区服务提出更高更新要求，特别是面对城街道办事处亿以上流动人口多万退休职工多万困难群众和多万下岗失业人员，社区服务压力不断加大，加快完善社区服务体系已成为满足社区居民社区服务需求和促进社会和谐紧迫任务。

第三节项目建设必要性和可行性项目建设必要性本项目建设是可持续发展之路，初步实现了经济社会环境协调发展。

东营市是全国科教兴市先进城市全国技术创新工程试点城市，科技对经济增长贡献率不断提高。

教育文化卫生体育等各项社会事业蓬勃发展，城乡群众精神文化生活丰富多彩。

新世纪东营市，将以独特优势和更加开放姿态，进步加强与海内外合作与交流，深入实施科教兴市经济国际化城市化和可持续发展四大战略，大力推进招商引资建设山东加工制造基地和信用东营建设三大工程，全面建设小康社会，力争在新世纪头二十年提前基本实现现代化，把东营建设成为环境优美经济繁荣新经济区。

该项目所处北二路地理位置优越，辖区内交通便捷，基础设施完备，附近有胜利油田胜利医院德达商场盛大商场明珠商厦东营市飞墨艺术馆博雅少儿特长学校等批商业教育文化设施商业银行工商银行建设银行农业银行等专业银行服务机构密集，先进快捷金融电信信息服要。

新形势下城市精神文明建设，需要运用居民群众自我教育自我管理自我服务机制，使之同社区建设融合于体，以加强社会主义精神文明建设。

本项目建设是构建和谐社会要求。

和谐社会建设包括经济政治文化等各个方面，建设和谐社区是构建和谐社会个必不可少部分，而社区文化服务设施建设是建设和谐社区个重要方面，推进和谐社区建设就必须加强社区文化服务设施建设。

本项目建设是扩大基层民主，实现城街道办事处居民自我教育自我管理自我服务必然要求。

只有推进基层民主，才有坚实群众基础和思想基础。

城街道办事处现代化管理，最重要是人管理。

通过社区建设，推进基层民主，正是在解决人管理问题。

这样，也就为提高城街道办事处现代化管理水平，奠定了坚实基础。

本项目建设是借鉴国外经验，推动社会经济协调发展必然要求。

从国际上看，推进社区建设已经成为许多国家加强城市管理种必要手段。

联合国早在世纪年代初期就是提出了社区发展计划产品还比较单，经营项目太单薄，功能少，大多局限于洗浴游泳等功能方面，辅助少量按摩黑泥和鱼疗收入，项目达产年总成本费用万元，其中固定成本万元可变成本万元经营成本万元。

详见附表总成本费用估算表四财务指标项目盈利能力分析项目达产后正常年份可实现营业收入万元。

销售税金及附加万元，所得税万元，利润总额万元，税后净利润万元。

总投资收益率项目运营期年平均总投资收益率为。

全部投资财务现金流量分析项目全部投资财务现金流量分析见附表。

财务内部收益率税前，税后。

财务净现值浴医疗浴取暖疗养等用途，对高血压冠心病心脑血管风湿病皮肤病等有定疗效，最大日出水量自流总量吨日，平均用水量单井开采量吨日，平均日用水量吨日。

二经营状况庐山龙湾温泉度假村于年月日正式对外营业，拥有间风格雅致各类客房多个功能各异露天温泉池及大型冲浪池儿童水上乐园蟠龙滑梯漂流河，可同时容纳人沐浴天然温泉山江湖大酒楼，有大小会议室个，豪华包间间，可同时容纳人，最大会议厅可同时容纳人开会聚餐并有可同时容纳多辆各类车型大型停车场。

度假村目前主营业务主要包括三个部分客房餐饮温泉洗浴，近三年经营情况见表。

表近三年经营情况表名称年年年客房收入接待人数，餐饮收入接待人数，温泉收入接待人数，按摩收入礼品店收入，亲亲鱼收入，黑泥收入，三客源状况度假村温泉客源主要以江西湖北安徽三省旅苏浙江上海旅游团队为辅。

停留时间般在小时左右餐饮客源以本地政府机关企事业单位为主，会议旅乐类项目，大大拓宽温泉度假村市场面通过建设国际会议中心，增加会议商务晚会宴会庆典类型特种市场，完善度假村功能，提升龙湾品牌价值和市场竞争力。

项目建设是落实星子县国民经