【29页】廉孝苑国际老年公寓项目可行性投资论证建议报告文档

以养老公寓为主要形式养老社区，主要针对有自理能力老年人。

此类社区般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常家政服务生活服务出行服务等。

以看护养老为主要形式养老社区，主要针对半自理或无自理能力老年人。

除提供养老公寓提供各类服务以外总量当前我国城乡公办各类敬老院福利院养老院等老年社会福利机构共有多个，养老床位万多张，但平均每千名老人占有床位仅有张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数张水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨模化品牌化养老机构。

国内养老市场概况国内养老需求市场概况总体需求规模庞大十二五时期，随着第个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进步加快。

从年到年，全国岁以上老年人将由亿增加到亿，平均每年增加老年人万老年人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。

全国老龄委办公室发布中国老龄事业发展报告称，随着年和年出生人口进入老年期，中国迎来了第个老年人口增长高峰，截至年底类生活医疗服务。

社会福利院主要资金来源为政府补助。

敬老院。

敬老院主要针对城镇各类有定经济能力老年人。

敬老院分为公立与私立两种。

公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。

私立敬老院无高龄核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，失能生活不能自理和空巢化将进步加剧应对人口老龄化严峻性和复杂性。

截至年底，岁及以上高龄老年人口达万人，失能老年人口万人，慢性病患病老年人口亿人，空巢老年人口亿人。

年之前，高龄老年人口将保持年均增长万人。

由于人口老龄化超前于现代化，未富先老和未备先老日益凸显，老年人面临着贫困疾病失能服务照料精神关爱等诸多困难和问题。

是贫困和低收括日常家政服务生活服务出行服务等。

以看护养老为主要形式养老社区，主要针对半自理或无自理能力老年人年增加老年人万老年人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。

全国老龄委办公室发布中国老龄事业发展报告称，随着年和年出生人口进入老年期，中国迎来了第个老年人口增长高峰，截至年底，我国老年人口数量达到亿，比上年增加万，占总人口。

规模庞大并且不断加速扩大老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特家庭结构即对夫妻赡养四个老人和个小孩，使中国社会面临越来越严重养老压力，同时也形成了巨常子女与老人同住养老社区，主要养老服务由子女提供，但社区也提供定补充服务，如日间看护等。

以养老公寓为主要形式养老社区，主要针对有自理能力老年人。

此类社区般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人精神面貌和生命质量。

发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。

当今城市人口密集交通拥挤噪音污染丛生生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对大难题。

养老社区建立将使部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。

同时大量高收入高素质城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多老人从家中走出来，选择机构养老。

北京养老机构供给状况北京市主要养老机构是各城区街道办事处社会企事业单位和个人兴办养老院敬老院和托老所。

这些养老较放心，具有较高入住率。

第三类是各乡镇政府设立养老机构，般规模在张床以内，月人均收费元，条件较好入住率还可以但些条件简陋，服务较差，管理欠缺养老机构，入住率比较低。

第四类是些社会企事业单位设立养老机构，般规模在张床以内，月人均收费元，设施条件般，收费合理，服务和管理水平不高。

主要是为照顾本单位职工入住而面对社会服务机构则入住率相对较低。

第五类是民营企业投资老年公寓国际敬老院等具补助，基本自负盈亏。

老年社区。

养老社区般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在定程度上缓解我国经济当前面临保增长压力，还能在定程度上优化我国增长结构，进步提高我国经济发展质量。

发展养老产业能缓解当前就业压力。

根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为，和间接辅助工作人员比例为，也就是说养老社区每个老人将会需要个人参与其中各项服务。

按照养老社区容纳万名老年人计算，需要各类管理服务辅助机构规模都不大，般床位都在张以内，住宿及设施条件比较简陋，服务和管理水平不高，主要服务对象是附近区域老人。

这部分养老机构从设施条件，收费水平，服务和管理情况衡量，基本可以定位于中低档其次是市属及各区政府兴办养老机构，这部分养老机构数量较少，般床位在张左右，每人每月收费在元左右，由于设施条件稍好，服务和管理也比较规范，老人入住率比较高，市属养老院均已住满，且均有数千人排队。

具体分析如下根据规模收费管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型第类是直属市民政局养老机构。

般规模在张床左右，月人均收费元单人间元月，豪华套间元月。

具有较好住宿医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为，目前仍有上千人排队等候入住。

第二类是各城区街道办事处设立养老院，是北京主要养老机构。

般规模在张床以内，月人预见，生物农药市场份额会越来越大。

因此，生物农药替代传统高毒化学农药势在必行，市场前景看好。

市场缺陷虽然生物农药替代传统高毒化学农药是大势所趋，生物农药市场前景广阔，但我们也应清醒地看到当前该市场不足和应尽快完善之处。

产品缺乏创新，竞争优势不强目前我国生物农药产业原创型拳头产品不多，市场上主要是杀虫剂。

由于该产品杀虫谱较窄，从而使得产品竞争优势不够明显。

目前我国植物源农药和生物制剂市场占有率远远低于发达国家水平，生防技术覆盖率也仅为。

企业规模偏小，且处于相对封闭发展状态方面，由于开发成本高融资渠道单和资金投入量少，导致许多生产生物农药企业规模都偏小，属于小打小闹型，几乎没有大中型企业从事该行业。

另方面，由于生产园区地域分散，难以形成行业规模，进而也难以产生规模优势。

产品市场认可度不高，消费观念尚未形成由于宣传力度不够和其他原因，广大消费者对生物农药了解不够深入，综合防治强劲。

国际市场需求相比较国内市场需求量，国际市场需求要更大些。

年全球各地区农药销售览表单位百万美元地区年年同比增长北美亚太西欧拉美其他地区总计年全球各地区农药销售比例北美亚太西欧拉美其他地区从以上图表可以看出，国际市场上对农药需求近年来直十分旺盛，特别是在北美和亚太地区。

同时，拉美和西欧地区市场提升空间还很大，还有很大挖掘潜力。

在农药销售种类方面，杀虫剂依然占据着重要市场份额。

市场供应我国生物农药产业经过多年发展，现已具备广泛利用生物活体代谢物和提取物来制备生物农药能力。

目前，生物农药在我国已成为类重要农药，对促进农业生产保护生态环境加快农药工业结构调整和产业升级发挥着不可替代重要作用。

据中国农科院专家统计，我国目前已约有家生物农药研究机构，近家生产企业，主要集中在江苏浙江山东河北和湖北等省份。

年，我国已注册登记生物农药产品达个，年产量万吨制剂，约占全国农药总产量，优势和研发优势，提高产品市场竞争力，说服客户购买使用更多公司产品。

市场渗透策略打破市场上没有知名品牌局面，将本公司康绿神产品做大做强，发挥品牌效应。

成立市场调研部，专门负责产品市场调研和相关市场信息搜集，注重推动市场变化主要驱动力。

切实提高产品质量，严把质量关，以质立厂，以质取胜。

建立完善售后服务体系，让顾客吃上颗定心丸。

优化竞争机制，注重产品包装实用性和环保性，提高产品价格竞争力。

加大产品宣传力度，发挥广告效应。

竞争分析竞争产品我国目前市场上研发无公害农药主要有以下四类低毒有机磷杀虫剂国内主要是引进技术生产，如浙江新安化工公司仙居农药厂等引进美国毒死脾技术生产，浙江海盐农药厂引进瑞士杀扑磷技术生产，目前规模都不大。

而沈阳化工研究院与新建三农化学工业公司共同研发甲基嘧啶磷和湖南化工研究院开发嘧啶磷已初步形成产品。

本类产品是当前市场发展方向之，根据规模收费管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分入出售土地出售物业出租物业提供服务提供管理物业增值收入物业增值对于投资者持有部分养老公寓物业及些非核心业务，我方可以在完成了房地产开发后，出租给老年人或合作伙伴，向其收取固定租金收入。

这些物业将由合作方负责经营管理，我方只赚取租金收入，以此获取稳定现金流，为物业上市做准备。

五配套服务收入在长期来看，服务收入也是我方收入中重要部分。

这些服务收入包括老人医疗卫生服务基本生活服务文化娱乐服务年人口数量达到亿，比上年增加万，占总人口。

规模庞大并且不断加速扩大老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特家庭结构即对夫妻赡养四个老人和个小孩，使中国社会面临越来越严重养老压力，同时也形成了巨大养老产业需求。

据全国老龄委抽样调查，有老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小老年人表示愿意比例大于年纪较大老年人，显示出中国人养老观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成个体量惊人现代养老产业。

图年中国岁以上老年人口资料来源艾瑞咨询高端养老需求强劲中国社会经过多年改革开放，人民经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大中产阶级和富裕群体。

据全球管理咨询投资者麦肯锡研究报告，到年富裕家庭将达到万个。

中国即将成为仅次于美国日本和英国全球富裕家庭数量第四多国家。

当前，中国富裕人群主要集中在长三角，珠三角环渤海等经济发达地区，其中，生活在北京上海广州和深圳这四个福利院敬老院和老年社区等。

社会福利院。

社会福利院主要面向城镇三无老人，即无劳动能力无生活来源社会福利资源共享配臵以及国家财政专