81页建信奥林匹克花园项目可行性投资论证建议报告.doc文档

森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。

在相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。

当然要准确预测宏观面对本项目影响程度，作出量化分析是非常困难，本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定目前均未进行施工。

项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。

地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。

生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。

医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川进步加强本项目优势。

劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

项目地块地势平坦，地块内相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。

地项目区位综合开发价值分析有利因素不利因素第四章成都市房地产市场发展现状房地产业在国民经济中地位日益增加房地产开发投资增势强劲住宅开发份额不断扩大规模开发出现端倪，开发企业效益提高商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降开发结构仍需改善空置总量与空置面积上升土地政策购置面积增势较猛成都房地产市场展望第五章市场有效需求及项目定位建议消费者特征分析消费能力年龄结构消费者地域结构消费者心理习惯特征成都相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作，造成本项目在营造区域施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。

医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。

项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。

项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发趋势，同时也给设计师留出了设计空间，便于组团规划与配套设施完善。

紧临目推广。

森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。

在亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉和公平两镇，其主体部分位于涌泉镇境内。

地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产项目地块为邻，北侧目前为农业区。

地块内部地势平坦土地肥沃，相对落差在米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有企业。

地块内现有条东西向双车道水泥公路，路面高出两侧田垄约米左右，沿路两侧有部分村民自建房屋。

项目地块综合开发环境自然及人文历史景观条行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。

目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。

不确保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定积极运用信贷政策，促进信贷结构调整促进货币市场和酱市场协调发展。

据专家预测，从我国经济发展自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调可能。

因此，该项目开发期内依然会处于个较为宽松有利金融环境中。

只要良好地把握项目开发进程，相关配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。

通货膨胀因素对本项目影响今年块周边现有交通条件较差，光华大道西延线青羊段施工尚未进行，存在较大变数，若其建设滞后，将对本项目宅其中多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业及公共配套商业及公共配套包括售楼中心办公区奥运体育会馆幼儿园购物广场商业步行街生活会所等非住宅建筑。

项目项目总占地面积亩容积率建筑覆盖面积平方米覆盖率绿化率高度限制米车位比例项目开发周期年开发总成本亿元营业税及附加未计入每平方米单位成本元平方米项目销售收入保守估计亿元般估计亿定因素主要是外需，最近，有越来越多国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济增长。

这种影响将在下半年显现。

国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。

与此同时，据国家统计局调查，季度全国企业景气指数，比上年同期提高个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业景气指数有所提高。

我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前经济景气状况及今年经济基本面而言是支持本项目，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长影响。

银行利息及金融政策对本项目影响从已发布货币信贷情况中，今年季度，人民银行继续执行稳健货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标之内，金融运行平稳。

国家货币政策委员会今年确定总方针是，继续执行稳健货币政策，保持货币总量政资源更加紧缺，有相当多生产企业从事氧化镁防火板生产，尤其是年到年防火板设备生产技术转让搞得轰轰烈烈。

虽然氧化镁防火板生产遍及全国各地，最终还是以失败告终。

这次虽然失败了，但是却为现在菱镁防火板生产打下了坚实成功基础。

国内已经有企业就在年完成氧化镁防火板研发与生产。

产品市场分析近十几年来防火板材料发展方兴未艾，其耐水性能防火性能有了很大改进和提高，品种和应用范围不断扩大。

有国家还指定法律，规定用于学校医院电影院等公用建筑内板材必须是阻燃，否则不准兴建，可见防火板材已经引起人们极大重视，它未来市场空间是非常广泛。

随着工业向大型化和建筑向集群化高层化发展，随着科学技术发展，人们对防火板材要求越来越高，应用越来越广泛。

这种情况又大大促进了防火板材发展，它将成为国家建设和人民生活中不可缺少材料之。

而且随着国家经济和人民生活水平进步提高，防火板材会具有更加广阔应用和发展空间。

从年和统计等地购买。

粉煤灰以及高耐火低密度骨料等填充料平均每生产平方米产品需混合填充料需公斤，年需吨，可在本地区购买。

燃动供应电能本项目产品所需动力主要是电能，平均每生产平方米产品需电度，年需用电万度，由大石桥供电局供应。

水平均每生产平方米产品需水公斤，年需生产用水吨，由环城开发区供水管网供应。

市场预测技术发展状况和趋势近年来，公共建筑娱乐场所及民用住宅特大火灾案时有发生，造民生命及财产重大损失，究其根源是火源引燃后建筑内大量使用易燃材料。

因此建筑中各种防火建材应用，越来越引起了人们重视。

本项目生产氯氧镁水泥防火装饰板以其级不燃烧防火性能和弯曲性良好材质轻巧容易施工等优点，特别适合各类装璜造型变化，应用范围广泛。

可以应用在宾馆商场影院办公楼酒店舞厅等大型公共娱乐场所室内及商业空间防火装璜天花板防火装璜防火家具面板防火门窗包装轻质隔墙装饰等。

加厚型氯氧镁水泥防沈大高速公路，分钟可到达鲅鱼圈港，距大石桥火车站公里，距沈大高速公路入口公里，交通十分便利。

设计依据建筑结构荷载设计规范建筑地基基础设计规范建筑抗震设计规范混凝土结构设计规范自然条件基本风压千牛平方米基本雪压千牛平方米地震基本烈度度平面布置布置原则总平面布置符合工艺要求，并考虑到运输消防安全卫生绿化道路地上地下管线节约用地等因素，对各种设施按其功能进行组合，分区布置，尽量做到紧凑合理，节约用地，减少投资，有利生产，方便管理。

总体规划单体设计和构造处理宜开敞通透，充分利用自然通风，建筑物应避西晒，宜设遮阳，应注意防暴雨防洪防潮防雷击夏季施工应有防高温和暴雨措施。

结构布置构造处理等方面要最大限度地满足生产需要以及检修方便。

在保证适用安全原则下，力求降低工程造价。

竖向布置本工程竖向采用平坡式布置，场地平土标高由大石桥环城开发区负责统规景气指数有所提高。

我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前经济景气状况及今年经济基本面而言是所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税后所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现值所得税后内部收益率表般方案项目现金流量表单位万元序号项目第年项目准备期第年期第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。

项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发趋势，同时也给设计师留出了设计空间，便于组团规划与配套设施完善。

紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。

光华大道高标准建设以及规划沿路两侧米绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。

项目地块位于涌泉镇未来规划中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业项目地块，区域含金量高，升值潜力大。

未来区域整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。

便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。

地块内有近三公里长河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。

项目地块所处区域为房地产开发处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。

加之成都建信公司雄厚资金实力背景和良好政府资源背景，辅以奥着千差