【ND125页】温州市铁路新客站站前区站西路建设工程项目可行性投资论证建议报告.doc文档热门下载

负责管理区铁路项目资金，并对使用情况进行监督，负责组织监督项目法人和有关部门开展温福甬台温铁路瓯海段及方便该路沿线及辐射区域居民出行，改善居住环境，提高生活质量，为居民营造个环境优美基础设施趋于完善居住片区。

征地拆迁影响本项目涉及到征地，根据估算，新征用地面积达到亩，拆迁面积更是达到了平方米，如处理不当对社会稳定会造成很大影响，不利于社会稳定。

因此，在征地过程中要充分保障被征地拆迁农民利益。

表项目社会影响分析表序号社会因素影响程度可能出现后果措施建议对居民生活水平及生活质量影响较大影响路红线宽度，计算行车速度为。

总投资万元资金来源建设资金由于温州市统筹财力安排建设期由温州市财政拨款万元作为资本金，其余建设资金先向银行贷款万元，最终由温州市财政统筹偿还。

建设期三年建网规划根据温州市铁路新客站站前区控制性详细规划成果，整个道路网规划为快速路主干路次干路支路四个等级。

快速路瓯海大道构成横从片区中央东西向通过。

主干路构成五横两纵结构体系，规划区内部路网呈方格网布局，道路红线宽度。

五横由北至南依次为温瞿大道温金大道站南路陈焦路和南过境路另有铁路东侧东西向主干道玕屿路和中央大道。

两纵为站东路站西路。

次干路次干路主要起到集散责组织温福甬台温铁路瓯海段及相关配套工程建设各项前期工作，协调并督促落实项目立项可研规划设计征随时掌握施工进度和资金使用。

实行电脑化网络管理和信息反馈处理，及时解决施工中问题和资金调度。

积极采用新材料新工艺新技术。

同时，加强内部管理，完善规章制度，在保证工程质量前提下努力节省工程费用，争取有较好经济效益。

项目招标安排为了规范工程建设项目招标活动，根据中华人民共和国国家发展计划委员会令第号工程建设项目可行性研究增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本报告特增加项目有关招标内容。

建站南南路路建建设设工工程程可可行行性性研研究究报报告告负责协调或落实温福甬台温铁路瓯海段及相关配套工程包括铁路新客站改河工程配套道路工程安置房工程，下同在瓯海区建设计划。

负温州市城市综合交通规划，城市西片将形成以瓯海大道翠微大道南外环路为骨架城市快速路系统，同时布局形成五纵六横城市主干道网络，实现我市西优总体规划战略目标。

随着温州铁路新客站开通运营和瓯海行政中心区落户娄桥，城市西片已成为温州城市重要功能区。

为此，温州市区两级政府于年启动优化西部交通网重大决策部署，重点是改建和拓宽瓯海大道西段快速路国道鹿城段工程，新建站东路站西路站南路国道过境东路站西路站南路陈焦路道路工程设计方案批复温环建号关于温州站西路二期站南路梅屿隧道建设工程项目环境影响报告书审批意见函温水政发号关于温州市站西路二期站南路置地块并在此基础上尽早启动安置房建设步伐，以利于当地被拆迁户安置工作，同时也可以避免由于安置周期过长造成过渡费大量增加。

温温州州市市站站西西路路瓯瓯海海大大道道站站南南路路建建设设工工程程可可行行性性研研究究报报告告第二章项目背景及建设必要性区域经济概况温州市地处我国浙江省东南沿海，温州市现辖鹿城龙湾瓯海区，瑞安乐清市县级和永嘉洞头平阳苍南文成泰顺县，全市陆域面设单位简介温州市瓯海区铁路建设指挥部系温州市瓯海区全额拨款事业单位，其宗旨和业务范围为甬台温温福铁路动建设基本条件。

截止到目前，站南路与陈焦路段站西路已经初步建成，与本项目南北两端相连接站南路也已建成，瓯海大道则正在紧张拓宽改建中。

因此，瓯海大道至站南路段未建站西路已成为制约站南路站西路南端瓯海大道之间交通卡口，启动本段站西路建设势在必行。

年月日，温州市人民政府专题会议纪要号明确提出，站西路二期工程由于瓯海区政府负责先行启动站南路至瓯海大道段建设任务，建设资金由市财政统筹解决。

为瓯海大道工程水土保持方案批复温市规设管字号站西路道路市政工程规划温温州州市市站站西西路路瓯瓯海海大大道道站站南南路路建建设设工工程程可可行行性性研研究究报报告告设计条件温州市铁路新客站站前区控制性详细规划成果温州市人民政府关于温州市铁路新客站站前区控制性详细规划批复温政办号文件温州铁路新客站配套工程温州市站东路站西路站南路陈焦路工程方案设计温州市人民政府专题会议纪要号温州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要温州工程造价信息公路与城市道路设计手册中国建筑工业出版社温州市市区征收农民集体所有土地管理办法温州市人民政府令第号现行有关法规规范及业主提供其他有关资料研究范围和内容本项目处于项目可行性研究阶段，根据发改部门对项目可行性研究编制和住宅面积约万平方米甚至更少，大约来套左右，市场新开发项目占总供应总量∕左右，由于政府对别墅施行打压政策，新开发别墅其实只能说是高档住宅，目前在开发约万平方米，加上本案也不过来万。

目前，大概有购房者对于别墅感兴趣。

以上数据来源于温州市建设局房地产开发处同时根据我们调查，目前温州正在建设中以及建好投放使用别墅高档住宅主要有以下几个市区百好花园恒达•假日花园以及龙港锦绣名园和新湖绿都等，这些项目无疑成为了本案竞争对手。

具体详见竞争对手分析表。

中低价位成为市场主力其，从自住方面分析该价位满足部分想买高档住宅居住人其二，从投资角度分析部分投资者认为该类物业有升值空间。

营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商开始关注人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和规划整体社区人文环境，并使其成为增加品牌含金量重要温州第样板工程，打造温州高标准城市客厅。

希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅空核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，白，同时也是为集团打造全市乃至全国品牌社区次全新尝试。

项目简介表项目基本资料项目名称别墅开发商温州房地产有限公司发展商财团控股有限公司项目地址温州地块项目性质商业和住房物业类型住宅，商业房地产，共户项目规模占地，建设用地面积，建筑面积总容积率总建筑密度项目层数西侧层数东侧层数以及裙楼幢高层和小高层错落布置，户户可看江景配套设施西侧地下停车辆，东侧地下停车辆，地上停车辆绿化率项目其他介绍该项目发展商为财团控股有限公司，由温州房地产有限公司开发。

项目所在地为温州地块，东靠南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿，南望即将竣工欧洲城，也与东门步行街相邻，该项目目前已经进入施工阶段。

经估算，项目总投次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型联排别墅，独体别墅与豪华混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。

私密性，领域感较差。

我国别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环境营造，私家花园形态等诸多方面，都缺乏空间组织领域感和私密性。

容积率过高，导致左邻右舍间距过近，各户内外过度空间不足等。

但是别墅毕竟是种社会中高层阶级才能消费得起产品，要想引领中国房地产市场潮流几乎是近年内不可能事。

再则由于政府和相关政策打压，中国别墅市场很难形成气候。

竞争对手相关情况以及对本项目影响竞争楼盘所在地理位置图百好花园地理位置图图恒达•假日花园地理位置图图龙港锦绣名园地理位置图图龙港新湖绿都地理位置图处于龙港河网密集处表同类竞争项目与本相目比较表百好花园恒达假日花园锦绣名园新湖绿都本项目比较地理位置人民西路隔岸路口学院路与汤家桥路处龙港国道与甬台温处龙港龙金大道东江滨路都处于当站南路陈焦路工程方案设计温州市人民政府专题会议纪要号温州市国民经济和社会发比较区域，它与中心城区有牛山吹台山和翠微山相隔。

温州铁路新客站站前片区距离城市中心区行政中心和商务中心约公里，距离旧城商业中心约公里。

片区定位以交通功能为主导，突出物流信息和商贸功能，并与瓯海中心区共同形成个功能互补有机整体，成为城市对外交通中心和公共交通枢纽地区。

用地规模本片区呈长条形，南北长公里，东西宽为不等，规划区总面积为公顷。

规划区内建设用地为公顷，其中铁路和站场用地为温发改审号关于温州市站西路二期站南路梅屿隧道工程项目建议书批复温市规批字号关于站东路站西路站南路陈焦路道路工程设计方案批复温环建号关于温州站西路二期站南路梅屿隧道建设工程项目环境影响报告书审批意见函温水政发号关于温州市站西路二期站南路瓯海大道工程水土保持方案批复温州市人民政府专题会议纪要号温市规设管字号站西路道路市政工程规划设计条件附图工程区位示意图道路平面图温温州州市市站站西西路路瓯瓯海海大大道道站站南南路路建建设设工工程程可可行行性性研研究究报报告告第章总论项目概况项目名称温州市铁路新客站站前区站西路瓯海大道站南路建设工程建设单位温州市瓯海区铁路建设指挥部工程范围北起瓯海大道，途径横塘路昌盛路，河西路奔驰路南至站南路，全指挥部工程范围北起瓯海大道，途径横塘路昌盛路，河西路奔驰路南至站南路，全长约。

工程内容包科学发展观统领发展全局，按照省委八八战略等重大决策部署和干在实处走在前列时代要求，强化自主创新，转变发展模式，深化改革开放，坚持依法治市，全力建设三个温州，实施五大工程，强化五大支撑，加快全面建设小康社会提前基本实现现代化步伐。

铁路新客站站前区规划温州市铁路新客站站前区位于温州市区城市西部，其范围北起温瞿公路浦东浦西村，南到南过境路温州变，西连站西路潘桥镇出现问题，确保工程建设安