【WH1107】温泉建设项目可行性投资论证建议报告.doc格式

多彩休闲理念强调休闲度假产品多样化。

在突出主题形成品牌过程中，走专业化但不是单化道路，通过完善产品体系丰富旅游社区休闲内容。

多彩休闲是在旅游市场逐步被细分背景下，满足不同游客出游目而产生。

由于游客生活环境职业特征，以及性格偏好存在很大差异，他们对休城其它区区县市外餐饮特色建议本项目餐饮仍以具有民俗特色菜系为主，融入缙云山等森林野味美食健康养生美食等。

休闲娱乐特色建议本项目不设置大量休闲运动项目，但必须是有特色多个休闲运动单项。

建议本分开发，景区部分区县行政区划作了调整。

调整后，全市设个乡个镇个街道办事处。

来自重庆统计局数据知年底全市常住人口达到万人，其中城镇人口万人，城镇化率达到，比上年提高。

年底重庆市都市发达经济圈即重庆主城区渝中区江北区渝北区南岸区九龙坡区大渡口区巴南区北碚区沙坪坝区等九区常住人口达万人，是国内少有特大型城市之全国常住人口超过万城市也仅十多个。

年重庆社会消费品零售总额实现中高收入者，其次是主城区各政府企业团体大众消费对本项目支撑力占。

对本项目支撑力占中等偏上户占总人口高收入户占总人口最高收入户占总人群，再次为其他区域中高收入者。

目标市场年龄特征目标客户主要以旅游市场消费仍以重庆市内旅游者为主。

旅游市场国内消费者结构分析年，重庆市接待国内旅游者万人次，比上年增长。

重庆市国内旅游以本市游客为主，占国内旅游过夜旅游者总数其次为周边四川陕西湖北等省市客人，占来渝国内游客总数其三为广东北京上海等经济发达地区游客，占来渝国资料来源重庆旅游局以休闲观光度假等纯旅游商务旅游探亲访友会展旅游内游客总数。

来渝游客中以休闲观光度假等纯旅游为目占引入重庆市场，并结合重庆市场特征略加改良。

在温泉特色上，引入专业温泉理疗保健特色，争取树立重庆第专运动项目，但必须是有特色多个休闲运动单项。

据消费者反馈在度假区中印象比较深游玩项目第提及较多是滑草，第二是打牌，第三是跑马，然后是登山攀岩类。

结合项目特征，建议本项目针对中青年群体营建滑草类登山攀岩类休闲运动项目而针对中老年群体休闲娱乐项目可少些针对中老年群体主要吸引力在于温泉理疗及保健类，而非休闲娱乐特色，主要在于营建好自然养生环境而棋牌类是最基础休闲娱乐项目，应考虑在度假区行保险医疗等单位。

项目产品特色度假村主要经营特色为温泉特色餐饮特色休闲娱乐特色商务会议特色。

温泉特色温泉是本项目温泉度假村最具特色产品，也是项目开发首期主推产品。

将颐尚温泉成功温泉特色户占总人口最高收入户占总人因上述分类依据是统计局资料，而事实上重庆收入水平应高于此。

来源于本项目消费者市场调研数据表明，收入水平在元月以上对象对于温泉度假旅游消费需求更强，消费力也更强。

且事实上该类群体在全市总比例也会高于。

为统依据，本项目目标市场消费能力定位按统计局资料数据为基础。

目标市场客源分布即项目辐射区域首先集中在北碚区北部新区沙坪坝区蔡家组团中高收入者，其次是主城区各基础休闲娱乐项目，应考虑在度假区内见缝插针设置。

如林荫道柳树旁温泉池边溪流涧上亭廊下茶楼等处均设置人性化天然气息桌椅供人闲憩及打牌聊天。

另利用大片森林资源设置原始森林区或狩猎区等。

住宿方面经济发展活跃区域人口增长迅速。

同时，曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区身具有较强旅游产业发展优势，优越地理位臵和较高资源环境决定了曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区未来人口发展将伴随着大量机械增长。

人口规模由于旅游社区经济活动特殊和复杂性，其人口构成也会相对比较复杂。

因此，按照常规人口预测方法相对比较困难，本次规划通过深入细致区分不同人口类型，进而相对比较准确地对未来曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游岁为主，其中岁中青年人主要以休闲运动为主，岁中老年以养生休闲为主。

目标市场群体特性与行业特征北碚区北温泉春节黄金周期间，接待游客万人次。

重庆旅游市场存在问题重庆高端旅游市场开发不足目前重庆高端游客在整个旅游市场中所占比重不足，主要原因不是需求不足，而是市场供给不足，高端产品太少，不能向游客提供特色突出令其满意产品。

重庆整体旅游宣传力度不够重庆旅游市场整体形象包装不够，宣传力度太小。

除三峡旅游单方面宣传力度虽较大，但其他景区宣传则是分散，无法形成规模性宣传力度。

重庆旅游开发和房型供应客房价格四星级装修标准度假村标示价格水平高低不。

建议本项目普通标准间执行价格平均为元左右。

客房量配置建议本项目期开发中客房配置率为以上，即为全部客流中以上群体配备客房。

商务会议特色标准间，普通套房，豪华标准间，豪华套房，为接待团体商务会议，建议度假村设置先进专业会议室，为政府企业商务活动服务。

建议首期会议室应配置个。

主要营销与推广方式公关活动大型主题活动建立直销网络景点串联面向中档消费客户观光休闲旅游线路重庆金刀峡观光博雅居温泉休闲重庆面向高档消费客户高尔夫温泉休闲旅游线路红塔高尔夫球场博雅居温泉休闲第章区域环境资源价值及旅游产业发展研究重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况重庆市自然地理经济状况重庆市自然地理状况重庆位于中国西南部，长江上游，幅员面积万平方公里。

东邻湖北湖南，南接贵州，西靠四川省泸州市内江市遂宁和较高资源环境决定了曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区未来人口发展将伴随着大量机械增长。

人口规模由于旅游社区经济活动特殊和复杂性，其人口构成也会相对比较复杂。

因此，按照常规人口预测方法相对比较困难，本次规划通过深入细致区分不同人口类型，进而相对比较准确地对未来曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区人口规模进行预测。

曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区未来人口类型首先是住宿游客在旅游社区中占有较大比例，其次随着旅游社区发展，会有部分人把曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区作为新居住场所并带来相应劳动力迁入。

同是当地社会人口也会有相对比较缓慢自然增长。

因此，旅游社区人口测算应主要考虑以下几类人口暂住人口，即因旅游前来旅游社区度假接待人口暂住人口，即因旅游社区发展而带来员工临时居住人口及其家属当地常住人口，即当地由于自然增长常住居民，以及因旅游社区发展而带来新迁入人口及其家属暂住题娱乐，爨文化等多样化休闲度假方式。

多彩休闲理念强调休闲度假产品多样化。

在突出主题形成品牌过程中，走专业化但不是单化道路，通过完善产品体系丰富旅游社区休闲内容。

多彩休闲是在旅游市场逐步被细分背景下，满足不同游客出游目而产生。

由于游客生活环境职业特征，以及性格偏好存在很大差异，他们对休闲产品选择也千差万别。

因此，要使旅游社区更具吸引力，就必须不断丰满自身产品体系。

社区和舒适居所理念作为社区本身，它必然要向这里居民提供舒适生活环境。

社区是实现这些规划目标载体，它不仅是个生活空间，更是种和谐生活场景。

旅游社区所提供居住环境应该是远离都市喧嚣，充满了田园野趣醇美静逸生活情景。

正如霍华德所描述田园城市，这种生活情景远离都市忙碌与快节奏，更加亲近自然更加健康，但是它又不失城市便捷服务。

旅游社区向居民所提供人居环境应实现以下目标首先，围绕适宜生活自然环境，营造亲水亲山林亲自然生活情景算近期市场渗透率达到，产生万人次客流量。

基地接待总量预测以上四类市场存在相互渗入相互补充。

汇总来看，温泉游客量就会超过万人次。

下表是对整个基地各个市场综合考虑后所得出综合接待量预测。

并且，根据开发建设分期，总体增长率会有所不同，消费档次也会有所提升。

时间年年年旅游总人次万旅游度假接待人口预测根据专题各个部分游客级居民市场二级居民市场到达曲靖游客到达昆明游客进行住宿人数和客房需要量预测，到规划期末约有万人次。

所以曲靖市温泉组团麒麟生态温泉旅游社区住宿人口平均每天约为人，节假日高峰为人，周末为人，平日为人。

暂住人口规模预测根据国际经验，综合考虑旅游社区区位，当地人口规模所属区域公共管理水平，旅游社区所带来新迁入工作人口以外来人口为主，当地人口只考虑提供部分就业人口。

旅游社区直接就业人口旅游社区直接就业主要由宾馆酒店带来。

根据国际旅游组织经验，旅游社区每络景点串联面向中档消费客户观光休闲旅游线路重庆金刀峡观光博雅居温泉休闲重庆面向高档消费游客仅占。

重庆旅游市场年接待人数及总收入年平均增长率分别为和。

而接待游客中入境游客年平均增长速度是最快，达到了，国内游客年平均增长速度为。

从重庆旅游市场游客成份来看，国内游客中本地游客仍占主体地位，其次是周边省市居民。

年在遭遇非典影响，接待人数及收入下滑以后，年及年均保持较快增长速度。

重庆旅游市场在没有较大自然灾害影响下，接待人数及收入将会保持以上速度增长。

入境游客增长较快，但带有较强史最为悠久，市场基础最好。

按重庆现有温泉布局，可形成西北方向唯重心，并举成为该区域市场领先者，并进而成为全市领导者之。

本项目另资源优势是自然山林湖泊。

北碚历来是避暑胜地，如缙云山康乐温泉度假村旺季均是夏季，充分利用天然山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费淡季。

同时也可形成与天赐温泉梨树湾温泉竞争优势。

在避暑功能营建中，主要在于充分利用项目较广泛山林资源如租用大片林地和湖泊资源二个水池，及自然形成溪流，营建好绿化植被及树木。

由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有配套设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议业务范围扩大，将其作为度假村特色之加以强化。

除商务会议外，培训野外拓展等公费消费类项目也是本项目商务功能可延展方向。

休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量休闲运动项目，但必须是有特色多个休闲运动单项。

因为目界定本项目中高档次，建议本项目装修标准为四星级标准以上。

项目目标客户群体定位经济收入特征建议本项数增长率入境人数万人增长率总收入亿元增长率资料来源重庆旅游