【25页】港澳华庭休闲步行街项目可行性投资论证建议报告.doc文档优秀范文

另外还有和被访者选择了四室两厅和五室两厅。

单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。

楼层需求主要集中在多层和高层之间，分别占和。

房屋类型需求主要为住宅小区，占。

付款方式主要为分期付款和次性付款，分别占和。

分析以上可以看商业发展提供了前提条件。

非国有经济比重占绝对地位国有经济个体私营经济集体经济其他经济非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展原因，也是嘉兴能可持续发展最重要基石，它为本项目招商提供了广阔市场空间。

户桥两侧土地资源浪费，大桥资源得不到很好得利用。

实施年票制，巴南南岸渝北等大桥两岸区域土地资源会得到更好利用，房价会上升。

四市商品房空置分析据市房管部门资料显示，到年底，市商品空置房面积已达万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。

据了解，在已有空置中，住宅空置面积为万平方米，占总空置总量，同比增长。

非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为万平方米后者空置面积达到了万平方米。

计上升，而去年同期为，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新轮经济周期。

年经济将进步增长年是新世纪开始，也是我们实施十五计划开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，字楼平方米共平方米㏎单价核定由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定为楼元平方米二楼元平方米三楼元平方米四楼元平方米销售金额为四楼平方米万元三楼平方米万元二楼平方米万元楼平方米万元总计销售额为亿元二租售并举方案楼全部出售平方米元平米亿二三四楼出租，出租率为二楼租金元平米月，三楼租金元平米月，四楼租金元平米月租主要经济指标国内生产总值亿元人均国内生产总值元合美元国内生产总值增长率消费品零售总额亿本项目建设总投资万元，全部资金财务内部收益率为。

投资回收期为年。

税前税后投资利润率分别为和。

税前税后资本金利润率分别为和。

经济效益较好。

第二章市场需求分析房地产市场环境市简况是座具有三千多年历史和璀璨文化名城，山城以其独特地理位置形成了具有浓郁地方特色巴渝文化以及繁荣内陆商贸经济。

近几年在中国西部地区迅猛发展使之成为长江上游经济中心，她独特作用决定了它在中国跨世纪地部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海杭州均不足公里，铁路公路航运等水陆交通干线发达，交通便利。

嘉兴自古繁华，素以鱼米之乡丝绸之府著称，目前所辖五县两区人口共万人，其中市区万人口。

面积平方米，共有个车位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积平方米。

项目投资及资金结构本项目总投资万元。

其中自有资金万元，银行贷款万元，销售回收资金万元。

二项目业主简介经济技术发展股份有限公司于年月底经市经济体制改革委员会审批，并在市工商行政管理局登记，由原物核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，业发展有限公司改制成立。

注册资本万元，主要从事房地产开发物度，明确了要引导人口集聚，从年起，各地将取消进城人口控制指标。

这项政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本格局变化，城市化进程加快将刺激房地产业发展，商铺需求将加大，与日益收紧土地政策而言，这意源得不到很好得利用。

实施年票制，巴南南岸渝北等大桥两岸区域土地资源会得到更好利用，房价会上升。

四市商品房空置分析据市房管部门资料显示，到年底，市商品空置房面积已达万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。

据了解，在已有空置中，住宅空置面积为万平方米，占总空置总量，同比增长。

非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为万平方米后者空置面积达到了万平方米。

有关方面将商品住宅商业用继续实行积极财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进步回升。

我们也将加入，与世界经济接轨，各类专业人才充实我们开发经营管理队伍。

通过以上各项措施，我们可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。

商铺现象，影响项目形象。

财务风险。

资金压力大，前期亿元，般半年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。

市场风险。

推盘策略选择。

推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气局面，则销售价将达不到预期价格，影响整个投资回报率。

经营风险。

由于我公司专业于住宅开发，尚味着商铺价格将进步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。

三建国路作为商业中心巨大市场价值建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华商业地段，富商云集名店林立，稳居嘉兴第商贸地利优势，孕育着无限商机。

随着嘉兴旧城改造加快完成，建国路作为商业中心价值将凸现出来，本项目属于嘉兴绝无仅有稀缺地块，谁能以超前眼光发掘它潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。

第三部分嘉兴商贸市场分析目前嘉兴商业态势传统大商场这些大商场有江南大厦阳光购物中心戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新业态冲击。

如江南大厦年零售总额亿，营业面积万平方米，人员人，但利润仅万元阳光购物中心万元零售额，面积万平方米，从业人数人，利润仅万元。

小商品市场或商城目前仅市区就有港澳商城嘉兴商城中兴广场灯具市场等，般由个体经营，摊位较小，经营产低档单品种，船小掉头快，它们占了整个零机构代表处设立以及本地区迅猛发展形成个人财富，都成为推动房地产产业发展强大动力。

此外，随着国家增发国债和西部大开发战略正式启动，我市继续加大投资力度。

年全市累计完成固定资产投资亿元，比上年净增亿元，增长。

其中基本建设完成投资亿元，比上年增长，占全市总投资比重达更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长其他投资亿元，增长。

由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设顺利进行。

经济增长和企业效益明显改善，促进了财政收入持续增长。

年完成地方预算内财政收入亿元，比上年增长。

综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好大环境中，市经济今年将继续呈现良好运行态势。

这为房地产市场营造了很好大环境。

二市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，房市已保持了连续六年高速增长，这在全国也是个特例。

据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时国内房地产热在港湾规划方案设计批复五渝计委投号市发展计划委员会关于区港湾住宅小区立项批复六市规划局关于公司市港湾规划方案设计审查会记录七中煤国际工程集团设计院提供港湾方案设计八业主提供有关资料。

四项目主要技术经济指标见表表项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注建设内容住宅平方米商场平方米车库个车位公共配套平方米小学平方米总投资万元经济效益财务净现值万元内部收益率投资回收期年税前投资利润率税后投资利润率税前资本金利润率税后资本金利润率五报告简要结论按照世纪城市居民住宅居住郊区化趋势，并随着市政府对大型企业退二产业进三产业战略性方案实施，可以预计沙坪坝区域周边住宅区开发时机已经到来，根据目前调查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥风天路石小路及大桥附近沿江区域开始。

故如果沿以上几条城化程度标志，同时也是判定住房有效需求重要指标，高比例个人购房，为住宅产业健康发展提供了有效保障。

从消费付款方式看，在这六年间，房市也发生着飞速变化。

年时，个人购房贷款业务刚刚处于起跑线上，而今，商品住宅消费中比例是通过按揭方式来完成。

详见表购房门槛降低，正迅速使房市预期市场变成现实市场。

表市主城区近三年政策型个人住房贷款发放情况统计年度项目贷款金额万元贷款宗数建筑面积平方米每宗平均贷款万元每宗平均房款万元本年发生数本年累计本年发生数本年累计本年发生数本年累计三市房价分析直辖五年以来，经济发展出奇地好，年月份经济增长达，创五年来新高，预计全年将达到左右。

而支持这种良好势头原因在于投资增长势头，其中三分之来自房地产。

作为个新兴发展中城市，房地产发展势头很猛，这并不是泡沫，而是种规范合理规模。

根据经济发展般规律，哪个地区经济发展传统大商场这些大商场有江南大厦阳光购物中心戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，米三楼商铺平方米四楼写字楼平方米共平方米㏎单价核定由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定为楼元平方米二楼元平方米三楼元平方米四楼元平方米销售金额为四楼平方米万元三楼平方米万元二楼平方米万元楼平方米万元总计销售额为亿元二租售并举方案楼全部出售平方米元平米亿二三四楼出租，出租率为二楼租金元平米月，三楼租金元平米。

地块平均容积率为。

建筑密度不大于。

绿地率不小于。

硬地率不小于。

建筑高度沿建国路侧以低层为主，高度控制在米以下，靠近少年路侧高度控制在米以下。

第二部分中标背景分析我公司对本项目看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济增长持乐观看法，中国未来经济走向将极大地改变中国普通居民生活水平，人民消费水平将进步提高。

这将会刺激现有商业格局改变，提高商业形态品味，集商贸娱乐文化休闲为体大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这历史机遇，不仅实现自身飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设商业文化发展，为二十世纪新嘉兴带来个标志性建筑和商业中心。

宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临年是中国经济周期谷底年中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国增长率只有，为年以来最低，投资增长率只有，为年以来最低，社会消费品现价零售额增长率只有，为年以来最低，因此年将是我国经济谷底。

年中国前三季度达，比年同期提高个百分点，技改投资前三季增长工业生产在前三季度保持持续两位数增长，工业产品使消费者非常清楚地感受到最高层和最低层营业楼层差异，产生留连忘返感觉。

人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流功能，使消费者在此停留休息和约会，延长逗留时间。

主力客户群界定服装城，每间平方米，约间，共平方米运动城，可集运动器具服装等，约