湘景豪庭小区项目可行性投资论证建议报告.doc文档35页全文在线看

项目总投资万元项目地址位于嘉兴市湘家荡区域铁路以南项目性质新农村基础设施建设单位概况企业名称嘉兴湘家荡投发建设限户型限房价限销售对象三限住宅，即开发平方米以下套型结构商品住宅，房价低价位，服务对象面向广大中低收入住房困难群体，推动和谐社会建设。

第二章市场分析区域因素分析湘潭市是湖南省重要住宅要求。

配套服务和公共设施。

小区除建有绿化广场外，还有小型超市，小区服务中心公共停车场垃圾转运站等配套服务和公共设施。

三基础配套工程道路湘景豪庭内设循环车道并通过两个大型广场有效使地块与地块之间建立连接，在共享小区主道路与主出口同时在邻小区北端还设臵了个次出口，并通过道路设计和连接有效合并统。

二供水小区内设两条供水主管。

小区内水源接自场址北侧市政给水管网。

给水管道管径为住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积以上。

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发„‟号中要求保证中低价位中小套型普通商品住房土地供应。

各级城市人民政式分析私营业主年龄岁之间，属中轻年层次。

收入来源主要为经营收入，属于早期经商者，经济能力强且偿还贷款能力强。

购买方式次性付款或银行按揭。

二单位职工投资者公务员般购房户单位职工与公务员年龄可定位为岁之间，年龄层次跨度较大，属于工作有保障，福利齐全企事业单位工作人员，有定经济能力且还贷能力较强，月收入情况约，购买方式银行按揭。

而投资者可以基本确定为私营业主决城市低收入家庭住房困难，推动建设和谐社会。

国务院总理温家宝在十届全国人大会议政治工作报告中强调房地项目投资总成本增加不会超过，总销售收入不会减少，销售率不会低于所以该项目有盈无亏。

四项目财务净现值与财务内部收益率分析财务净现值财务内部收益率根据净现值指标作用分析该项目财务净现值为表明项目投资预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定投资收益水平，而且根据该项目为所以该项目赢余情况非常理想。

根据财务内部收益率作用分析该项目法第条中指出国家采取税收等方面优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

胡锦涛在党十七大上报告中指出加快推进以改善民生为重点社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民住有所居，加快解业均价元多层住宅均价元酒店商场租金反推均价元办公楼自用租金反推均价元二项目销售收入估算根据以上项目价格定位，初步对销售收入进行估算，具体情况见下表表六项目销售收入估算表单位万元序号销售对象总建筑面积单价合计高层住宅元多层住宅元沿街商业元车位个元个酒店商场元办公楼元合计销售收入万元三项目销售计划表根据本项目经营策略施工进度安排本著名米市和药都。

湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国优质稻开发基地，瘦肉型猪生产基地和最大湘莲集散地，因盛产湘莲被称为中国湘莲之乡。

湘潭是新中国重要机电工业生产基地，现已形成以冶金机标项目单位指标拆迁安置面积平方米流转及建设标准农田亩总投资万元财务内部收益率财务净现值万元经济内部收益率经济净现值万元主要结论湘家荡区域铁路以南新农村建设综合整治程项目对嘉兴市节约集约利用土地资源，发展都市农业，加快现代新农村建设和加速推进城乡体化有着十分必要意义，项目经济评价良好，社会效益显著。

因此本报告认为湘家荡区域铁路以南新农村建设综合整治程项目是必要可行。

第二章府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

要优先保证中低价位中小套型普通商品住房含经精品建筑风格与设计思路，通过建筑物方位角度间距变化，达到通风采光景观完美融合，使整个居住区建筑风格即统协调又丰富多彩，体现现代城市生态住宅，健康住宅概念。

二设计方案住宅为层全框架高层住宅以及层砖混结构住宅。

户型以四室二厅三室二厅二室二厅为主，另有部分复式楼。

该项目住宅全部南北朝向，并设计外墙保温隔热以及中空玻璃且建筑日照间距为，完全满足健康住宅和生态住宅要求。

配套服务电纺织化工建材为主体并极具竞争力支柱产业。

年全年实现地区生产总值亿元，比上年增长。

城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

湘潭是享誉中外湖湘文化发源地，风光秀丽，物华天宝人杰地灵，有韶山乌石水府庙等全国和省重点风景名胜区和革命纪念地，是代伟人毛泽东著名军事家彭德怀和世界文化名人齐白石故乡。

二宏观经济及城镇发展因素年，我国经济继续保持良好发展态势，投资增长相对稳定，消费需求比较旺盛，进出口快速增长，居民消费价格总体水平基本稳定，就业增加，经济走势正朝着党中央国务院调控方向发展。

综合分析经济社会发展宏观环境，我市经济社会发展既具有诸多有利条件，同时也面临着不少挑战。

有利条件主要表现在六个方面是不断优化体制环境将为发展增添新活力。

所有制结构不断优化，经济发展内生力量将更加活跃市场环境逐步改善，可更好地优化资源配臵宏观调控体系逐步完善，宏观经济管理水平将有较大提高。

二是积像其它经济领域样，我国城市化发展也取得了长足发展。

年，城市化率由上升到设市城市由个增至个，建制镇由个增加至个。

但是，从总体上讲，我国城市化尚处于初级阶段，还有段漫长路要走。

自然资源是经济社会发展物质保障。

我国是个人均自然资源拥有量相对贫乏大国，资源对经济社会发展将是个长期制约因素。

那种认为在信息化时代，资源重要性已经下降观点是片面，土地水森林矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展物质基础。

从与工业化发展息息相关耕地水和能源等重要资源现状看，我国人均耕地面积只相当于世界平均水平，些沿海省市人均耕地不足亩，低于世界公认警戒线由于工业化带来城市化，原来耕地变成了宽阔城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏耕地变得更加紧张。

中国经济发展当前最显著特征，工业化相伴而来城市化，就是从农村社会向城市社会从农业经济向城镇经济转型，按照有关研究，在今后年后，城镇人口和就司成立以来，积极遵循市场化原则，以自求平衡为目标，坚持政府调控民间参与市场导向相结合，多渠道筹措城建资金，最大限度地发挥优势，用活政策，负债经营，盘活土地存量，创造土地级差，极大地推动了度假区大踏步前进。

在嘉兴市委市政府重视和关心下，嘉兴湘家荡投资有限公司按照总体规划要求，着手度假区基础设施建设，力争把湘家荡旅游度假区建设成为长江三角洲度假胜地。

项目可研编制依据与范围编制依据嘉兴市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要嘉兴市城市总体规划嘉兴市城乡体化发展纲要嘉兴市打造城乡体化先行地行动纲领嘉委号关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设若干意见嘉委办号文关于进步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡体化促进现代化新农村建设若干意见南委号关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设实施意见南委号嘉兴湘家荡区域明显，同时，随着嘉兴自身经济不断发展，也将携区域背景优势主动加速融入到中国经济火车头当中。

进入二十世纪以来，嘉兴市政府制定了加快建设长江三角洲经济重镇，上海南翼港口城市，江南水乡文化名城发展思路，还提出了要从城市创新中求发展，要以经营城市理念规划城市，以经营城市思路发展城市，推动城市经济持续健康发展。

嘉兴紧邻上海，交通方便，处于大上海经济圈第辐射圈层，并承担了截流作用，限制特大城市恶性膨胀，实现生产力发展梯度转移。

嘉兴市城市总体规划中确定了嘉兴市城市性质为嘉兴市域政治经济文化中心，浙北主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要工贸城市。

嘉兴已进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还有以上农民居住在农村，方面占用了大量非农建设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这部分农村居民覆盖，公共服务也很难为他们提供到位。

开展统筹城乡综合配套改革试点是贯彻落实党十七大精神重要举措，也是贯进出口快速增长，居民消费价格总体水平基本稳定，就业增加，经济走势正朝着党中央国务院调控方向发展。

综目住宅总建筑面积为平方米，约六百套住房左右，远远不能满足中低收入家庭购房需求。

因此，不必依托过大市场营销策划，即可实现项目全额销售。

五项目优势分析区位好交通方便方便住户生活。

该项目所处地段城市基础设施完善，水电气通讯电视网络等应俱全，既有利于项目开发建设，又十分方便居家生活。

本项目有其自身优势品牌规模高科技及文化氛围交通便利绿化及现代景观集中了当今所有成功开发楼国家现行有关行业规范规程标准四项目概况项目建设规模及建设内容湘景豪庭项目地块位于湘潭市河东丝绸路书院路交汇处，总占地面积公顷，规划总建筑面积平方米，该地块拟建为省建三公司办公新址以及职工住宅小区。

根据湘潭市城市总体规划用地规划图显示该地块属于城市二类住宅用地。

所按二类住宅用地相关标准，湘景豪庭初步定位为中档电梯小高层住宅小区多层普通住宅小区，建筑形式体现为电梯小高层纯住宅楼多层住宅楼为主，临街四层商业门面与办公酒店为辅。

二项目地理位臵及现状湘景豪庭位于湘潭市岳塘区丝绸路与书院路交汇处，该地段作为住宅小区用地，地理位臵优越，交通便利，实属理想位臵。

三项目详细技术指标项目总占地面积亩，合平方米项目总建筑面积平方米，全为有效产权面积。

其中层小高层住宅建筑面积平方米，六层住宅楼平方米，商业部分总建筑面积为平方米，其中层沿街商业平方米，酒店商场平方房价格意见中指出要重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房十五时期，要重品，但是，目前湘潭市市年年年年年预测区约有万户购买不起套型结构住房，按照每户平方米左右计算，全市约需建设万平方米中低价位中小套型住房才能真正解决中低收入家庭住房需要，改善中低收入家庭居住条件。

本项目住宅总建筑面积为平方米，约六百套住房左右，远远不能满足中低收入家庭购房需求。

因此，不必依托过大市场营销策