【XQ83页】滨江区房地产开发项目可行性投资论证建议报告.doc文档最新版

年参加中山县山区建设指挥部会战中山市轴承厂‚五桂山‛建厂工程。

年至年任中山市第二建筑工程公司穗农二区经理。

年月至年月任中山市穗农建筑公司法定代表人兼总经理职务。

年月至现在任中山市港穗房地产有限公司法定代表人兼总经理。

廖锦泉先生自参加工作以来，务实敬业。

具开拓创新精神，先后创立‚中山市港项目投资环境可行性分析经济发展背景国民经济保持快速健康发展。

年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，连续年保持两位数增长。

其中第产业增加值亿元，第二产业增加值亿书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。

其中江干拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨和另外，西湖下城上城三个区域涨幅也都在之间。

而近郊滨江区余杭区上涨也非常明显，特别是滨江环比去年上升了。

图表年杭州区域二手房市场销售价格状况上城区下城区西湖区拱墅区江干区滨江区余杭区年销售均价年销售均价增幅数据来源我爱我家年杭州整体二手房交易均价呈现先扬后抑局下，推算土地价格。

做中档精品项目，中档装修成本按照元平方米。

预估住宅均价在元平方米，地下车位价格为万元个推算出土地总价为万元，按照容积率，建筑面积为平方米，土地楼面价格控制在元平方米。

四实季度成交回暖，是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下，首置型刚需次集中性释放所引发回暖。

改善性需求尽管也正闻风而动，但还不足以成为支撑楼市成交核心力量。

需求结构单化特征表明，当前成交量回暖还只是局部回暖，个健康而稳定市场理应呈现出种多点开花均衡局面。

季度成交房源区域分布年季度成交楼盘区域分布仅住宅统计数据显示，季度成交房源中，下沙板块以套成交量遥遥领先其他板块，成为了最热开发项目由于受到政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮市场快速消化过程中并未得到体工程室内装饰工程室外工程交房第六章经济可行性分析销售价格估算可比楼盘价格情况新绿园悦府阳光海岸东方润园林风御树水岸枫庭晓庐蓝色钱江住宅价格暂定是否精装是是是否否否否是商铺价格车位未定价格数据来源透明售房网，截止日期单价元平方米万元个重点参考楼盘近期二手房成交情况楼盘名年成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方成交套数成交，本案主要竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。

整体市场情况年杭州房地产市场经历了两个阶段年初，由降价所引起刚性需求爆发年中，由于对通货膨胀预期所引起改善性需求及部分投资需求爆发。

近两年滨江区内雅精致建筑风格。

注重有利于身心健康区域大环境环境景观在高档物业购买决策中重要性较般物业更高。

目标客户群体对于产品朝向要求较高，南向南偏东是绝对主流选择，同时考虑户外景观优质性，自然性。

目标客户群多为二次或以上置业，以改善居住环境，长期持有物业保值增值为主要目，相对于大众购房者而言，有能力购买而且偏爱较大面积户型设计。

与置业者置业目内敛不张扬群体特征相关联，对安全性私密性要求元。

非公经济活跃，比重不断提升。

在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到，比上年提高个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值比重由上年上升到。

年末，全市共有私营企业万户，从业人员万人个体工商户前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展支柱产业之。

根据国家统计局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约个百分点。

中山房地产占比重还将快速上升，对贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均项目建议本项目整体档次定位重点考虑因素微观位置本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺透明售房网该数据不包括萧山滨江和余杭年年杭城二手房成交量及成交均价对比图年全年均价为元平方米，与去年同期交易均价元平方米相比，全年上涨元平方米，增幅达到。

其中，主城五区均价为元平方米，与去年同期交易均价元平方米相比，全年上涨。

从具体区域市场来看，在全市普涨格局下，五个主城区涨幅都在全市平均涨幅之下，其中江干拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨和另外，西湖下城上城三个区万户，从业人员万人。

财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。

全年完成财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政般预算收入亿元，比上年增长。

在税收收入中，增值税亿元，增长营业税亿元，增长企业所得税亿元，增长个人所得税亿元，增长。

全年地方财政支出亿元，比上年增长。

其中教育科学技术支出亿元，增长社会保障和就业支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增长环境保护支出亿元，增长城乡社区事务支出亿元，增长。

财政收入单位亿元总财政收入地方财政收入人口增长平稳，市区人口比例高。

年末，全市常住人口达万人，比上年末增加万人。

其中户籍人口万人，比上年末增加万人。

在户籍人口中，农业人口万人，非农业人口万人。

按公安部门统计全市人口出生率为，人口自然增长率为。

户籍人口单位万人户籍人口固定资产投资保持稳步增长，略高于增长。

年，完成全社会固定资产投资亿元，其中限额以上固定资产投资亿设发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

解决劳动就业需要由于我国目前正处于经济结构调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民生活与就业问题已成为当前各级政府头等大事。

而投资消费出口是国民经济增长原动力，因此国家固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量稳定增长，以创造更多就业机会。

据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为中山市港口镇重点商品住宅建设项目工程之，将为增加港口镇当地社会就业岗位作出定贡献。

④房地产经济是国民经济重要组成部分，是国民经济重要支柱之。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构调整，从而促进国民经济健康泉先生占公司股权，汤筱青女士占公司股权。

公司法定代表人及公司总经理由廖锦泉先生担任。

公司财务总监由杨焯生先生担任。

公司经营范围房地产开发销售建筑材料。

公司由总部开发部销售部财务部四大部门组成。

全公司现在企业员工人，其中具有中级职称以上人包括工程师会计师经济师。

公司自成立以来，先后已竣工开发小区有‚港穗商业大厦‛第期第二期，第三期和‚水禾园‛第期，第二期。

总计已开发竣工楼盘共期，开发总面积达，创造利润万元，上缴国家万元。

可行性研究报告编制依据加地方依据与委托方签订咨询协议国家计委计办投资号审定投资项目可行性研究指南试用版国家发展改革委员会建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例房地产项目经济评价方法。

编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，可售面积建筑栋数序号项目单位数值建筑密度容积率绿地率项目总投资万元财务净现值万元财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及中山市港口镇房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计销售价格销售率条件下，本项目具备良好可行性。

港口镇房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

考虑到水禾园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如亿元，增长。

财政收入单位亿元总财政收入地方财政收入人口增长平稳，市区人口比例高。

年末，全市常，存量房源锐减余套。

季度成交房源物业类型分布年季度成交房源业态分布杭州商品房市场自启动以来，就呈现出住宅地产枝独秀统天下局面。

年季度成交房源中，这种局面没有发生任何改变，住宅类物业成交占比高达包括普通住宅和别墅。

由此可见，季度存量房之所以锐减，主要是住宅类物业所做贡献。

季度住宅类物业成交房源户型面积分布年以来政府强力推行政策自年开始在供应结构上发挥效应，而年底以来市场调整则让产市场来看，虽然在经济危机影响下，年杭州房产市场受到了比较严重打击。

但是年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注热点。

我们也要注意到目前市场恢复特点是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。

但改善性由于受到市场供应量影响并没有得到完全地释放。

从项目所处区域来看，依托良好区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘聚集地。

且近几年项目周边住宅性质土地供应比较少，年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到元平方米，对于本项目来说，有比较大上升空间。

二项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁号线江陵路站仅米。

项目周边已经形成了楼盘集聚氛围，随着近几年来主城区开发量减少及可售房源进步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点高在客户，发挥绿城贯品质与服务优势，将会有比较大市场机会。

三经济可行性结论由于本项目地块还没有推渐削减，在月底时候，终于跌破万套大关。

刚刚收尾三月，在下沙楼盘海天城保利东湾等促销楼盘带动下，杭州楼市迎来了波大反弹行情，日均成交量高达套之多，