【MT47】烟叶储运中心项目可行性投资论证建议报告.doc文档

产权式酒店是种旅游业和房地产业有效结合投资品种。

由于产权式酒店是将建设酒店所需投资和宏大管理体系分解为单体组合，给拥有定闲置资金既想获得较高回报又不想承受投资风险个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。

据国际旅游组织年报告，其增后可持续发展性东坡街西侧即为山东省内最大烟叶加工企业，山东京鲁烟叶复烤有限公司下称京鲁公司，该公司是年月由潍坊烟草有限公司和北京卷烟厂共同出资在诸城烟叶复烤厂基础上改制组建。

现有打叶复烤生碧蓝海水最洁白沙滩，自然生态环境在世界首屈指。

联合国将烟台评为最适宜人居城市。

烟台市把海水浴场列入全市水质最优最适宜游泳海水浴场。

这些稀有自然资源使在全球游客中具有很大吸引力。

烟台五星级度假酒店便位于景色最为秀丽东南端。

本项目建设用地东南面临黄海西南靠海水浴场北临兴岛路，西面不远处为洞标准高尔夫球场，地势北高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假面积平方米，合亩。

其中自有土地亩，需在自有土地南侧新征土地亩，总占地面积亩注规划东坡街占地亩。

所处地理位置符合城市规划要求，经与诸城市政府商洽，上报诸城市国土资源局诸城市规划局，同意该项目以满足城市规划建设要求为前提，妥善处理交通环保消防问题。

充分利用地块周边丰富自然景观，营造新城市容貌和优美宜人景观环境。

二从使用和发展角度出发，总体规划，分步实施，满足功能性要求，做到既经济适用又能为企业形象增加新亮点，为企业进步发展提供条件。

三与京鲁公司紧密结合，统筹规划，形成有机联系。

既分区明确，又联系快捷方便。

三规划条件诸城市规划局提供山东潍坊烟草有限公司储运中心规划意房，双坡屋面，坡度约，高度米左右，与周边建筑环境协调。

库房用于存放初烤原烟，主要污染源和污染物有翻动增强行业整体竞争实力和抗御风险能力，推动国家产业技术升级做出贡献。

二本技术改造项目将充分发掘企业现有资源潜力，以增量资本盘活存量资本，带动生产要素合理流动，使企业资源得到优化配置和充分利用，有助于国有资产保值增值。

三本项目符合城市发展总体规划要求，注重环境保护，突出人文思想。

通过本项目实施，在树立企业积极健康极具亲和力社会形象同时，也将为当地自然景观和人文景观建设做出贡献。

通济青高速南线较近，储运周转非常便利。

市政基础配套设施齐全。

建设场地平整，地块方正，可以最大限度地利用土地。

满足潍坊公司对万担烟叶周转量库房面积要求。

二对场地周边环境影响库区建筑物主要为单层轻钢库叶造碎，造碎损失率按计算年造碎损失费包元包万元外租仓库增加短途运输费外地租库仓储万担即吨原烟，运输费按元吨公里估算，平均运距公里年运费吨元吨公里公里万元租用仓库费用目前全省烟叶产区由于库房缺少，需外租仓库，每年租用时间为三个月，按元吨天计算年租用仓库费用元吨天万担天万元苫垫物资消耗费露天储存原烟对苫垫器材损耗较大，储存万担原烟，每担烟花费苫布，每块苫布尺寸，需平方米米米，烟叶周转库平方米米米，烟叶周转库平方米米米，烟叶周转库平方米米米。

合计平方米。

二新建库区综合业务用房建筑面积平方米，拟建三层。

其中业务用房含结算室办公室接待室会设计为五星级标准度假酒店，目标是来烟台度假具有高消费能力富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万元以上投资群体。

比较分析在同样地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比项目。

烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

目前唯竞争对手是位于烟台芝罘用地选址见附件，附件，同意该项目库区规划。

该项目选址充分考虑了项目建设场地可规划性，项目建设对场周转库平方米烟叶周转库平方米均为单层轻钢结构。

新建综合业务用房平方米二公用工程配套供配电及照明系统火灾报警控制系统消防系统采暖通风系统三库区室外工程地下水池及水泵房库区道路工程绿化市政管网围墙和两个门卫房。

二编制依据和方法建筑工程新建烟叶周转库辅助用房地下水池参照当地建筑工程造价水平，并考虑物价上涨下跌幅度，参考同类已完成项目造价水平，以平方米造价指议室等平方米，职工食堂厨房平方米职工休息室平方米，公用设施用房含消防控制室警卫值班室卫生间等平方米。

楼布置结算室交烟人员临时休息室职工食堂餐厅消防控制室等。

二楼布置办公室接待室会议室。

三楼为职工休息室。

三新建立方米消防水池含水泵房处，消防备用水井眼。

四配套配置供配电及照明系统，火灾报警控制系统给排水消防排风系统。

五库区室外工程库区道路工程绿化及大门围墙等必要配套工程。

四建设工期时间该项目建设工期计划为个月，该项目计划于年月底前完成立项规划定点，设计施工招标等前期准备工作，年月份开工，年月份库房单项工程验收试使用。

年月综合业务用房及配套设施完工验收。

年月项目竣工验收。

五投资概算该项目总投资概算为万元不含利息，其中建筑工程投资万元，土地费用含拆迁费万元，其他费用万元，预备费万元。

在总投资中不含设备购置及安装费。

单位平方有万个家庭在个国家多个旅游目地购买了时权酒店和产权酒店。

美国产权酒店已超过了个。

在中国内地，从年开始流行。

目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均有各种规模产权酒店。

烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析定位烟台五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内海岛休闲度假型五星级大酒店。

酒店是旅游产业链中重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之。

项目所处市场形势利好。

烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速城市之。

在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重提出背景及建设必要性在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。

在全国旅游发展大形势下，旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。

近几年，随着国内经济好转国家假日经济刺激国人消费观念改变以及旅游综合环境不断改善，使得越来越受到国内及国际关注。

与此同时，也因为良好气候和优美自然环境使得内地人特别是东北华北地区人们对到旅游度假充满热情。

目前，仅有家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参差不齐，至今还没有家度假休闲酒店，不能满足日益增长市场需求。

在此背景下，我们准备开发建设五星级度假酒店无疑适时而上，具有定建设必要端旅游房产为目标自有资金在千万元以上投资群体。

比较分析在同样地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比项目。

烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部阳光酒店式公寓。

因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。

因此，本项目发展前景是非常诱人。

第三章项目定位主题定位烟台五星级度假酒店为产权式酒店。

功能定位休闲度假美食疗养会议娱乐。

市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目目标购买者和目标使用者是哪类人。

下面将根据家庭生活阶段及区域两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目目标客户群体。

以家庭生活阶段性为划分标准客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念带头人。

但普遍没有厚实经济基础。

好动型青年公寓主要租买者。

对新生事物接受较快，对大门围墙等必要配套工程。

四建设工期时间该项目建设工期计划为个月，该项目计划于年月底前完成立项总用地面积平方米，合亩。

三场地优劣势分析优势公用工程条件具备，水电有保障，可以满足项目建设需要。

该地段位于诸城市开发区，该区建设刚刚起步，便于统筹规划和同步建设。

该位置紧邻城市主干道，交通十分便利。

二劣势场地位于城市周边，地理位置稍显偏僻，人员上班不太方便。

第二节建设条件地形地貌地质等资料诸城市位于山东半岛泰沂山脉与胶潍平原交界处。

地处东经〞〞，北纬〞〞。

在大地构造。

未经允许，请勿外传，二国家山东省有关政策法规投资政策三现行有关设计规范标准规定四国家烟草专卖局山东省烟草专卖局公司投资政策五潍坊市分区规划六诸城市城市建设规划及总体发展规划七山东潍坊烟草有限公司与机械工业第六设计研究院签订工程咨询委托书。

八有关部门提供资料和证明等二可行性研究范围建设必要性分析二主要建设内容三建设地点和建设条件四规划设计方案与技术方案选择五环境保护劳动安全卫生节能和消防六项目实施进度计划安排七投资估算和资金筹措八综合评价意见三项目申请报告编制过程机械工业第六设计研究院接受山东潍坊烟草有限公司建设烟叶储运中心项目工程咨询委托书后，立即成立了可行性研究小组，可行性研究小组本着客观科学和对项目负责精神，多次进行实地考察，全面搜集资料，对项目建设必要性进行了多方面调查研究综合比较分析，对实施方案，在此基础上编制了本项目申请报告。

第三节主要技术经济指标建设选址该项目拟建于诸城市北环路势分析优势公用工程条件具备，水电有保障，可以满足项目建设需要。

该地段位于诸城市开发区，该区建设刚刚起步，便于统筹规划和同步建设。

该位置紧邻城市主干道，交通十分便利。

二劣势场地位于城市周边，地理位置稍显偏僻，人员上班不太方便。

第二节建设条件地形地貌地质等资料诸城市位于山东半岛泰沂山脉与胶潍平原交界处。