绍兴房地产项目可行性投资论证建议报告.doc文档56页高清免费浏览

三独立承担可行性研究工作单位及相关成员项目可行性研究工作由开发商海星置业有限公司独立承担并享有最终解释权，可行性研究报告编制过程严格按照建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府部门文件。

四可行性研究报告团紧密型现代化新城区，将绍兴分散几个组团连在起。

从起十余年时间，绍兴经历了从局促空间突围进而东扩北进最终兴建越州新城这样个演进历程。

绍兴大城市发展战略纲要，明确提出精心规划建设城市绿心于市中心出租车比较少，公交车到晚上九点就停止运营，从便捷角度出发在短期内交通问题仍成为区域内个重要问题。

但随着区域发展成熟，新建小区逐步入住人气旺盛，系列交通配套将得到有效解决，未来交通将越来越便捷。

第五部分地块环境经济评价与分析区域相关情况市场概况新区房地产行业历近年成交量成交价情况万方土地成交房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场主体，商品房市场成为真正市场经济意义上格局才初步项目可行性研究结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。

从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计经营收入万元，开发山国际机场公里。

新区位于绍兴大城市越城柯桥袍江杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团中心，是绍兴大城市绿心。

行政区划平方公里，核心区块城市绿心开发建设面积平方公里。

地块描述东南部由湿地水域环抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵凤林西路，与城市各标志性建筑距离如下表地点距离车程时速公里城市广场公里约分钟客运中心公里约分钟人民医院公里约分钟火车站公里约分钟水上公园公里约分钟新建设发展目标和总体框架。

这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能，构筑区域竞争新高地是资金供应链问题。

三防范建议加快建设进度，抢占市场先机加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度加强开发商自身品牌建设，以保证在行业中坚实竞争地位可通过以下措施减少项目财务风险资金供应充实度首先要保证开发资金充足。

资金供应持续性本项目资金供应将随着开发进度不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内资金能持续到位，防止临时性资金短缺而延长济效益社会效益和环境效益，本项目可行。

第二部分项目背景和发展概况项目建设背景年，绍兴大城市发展战略纲要出台，确定了越城柯桥袍江三大组团和城市绿心大城市格局。

年市政府确定了越州新城，力争创造个宁静亲切安全居住环境和开阔方便公共活动环境以及自然优美生活环境。

二项目环境效益评价本项目开发及其周边市政配套建设，道路和绿化改造，为绍兴居民提供了具有良好居住环境具备完善基础设施文明高尚小区，进步提升了该片区区域形象。

该项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

第十四部分可行性研究报告结论及建议从目前区域内在售楼盘分布情况来看，目前新区板块主要指沿解放北路两侧开发大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司进驻高档楼盘开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目市绿心与市行政中心并首次正式将镜湖新区功能定位为生态功能调节区城市休闲娱乐区水上旅游观光区和行政管理中心区。

二投资必要性镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来个新兴板块，从目前区域内在售楼盘分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司进驻高档楼盘开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已总投资万元，可获得投资利润万元，投资收益率为，缴纳所得税万元，扣除所得税后净利润为万元，项目盈利能力正常行驶车程分钟，距离新区市政府约公里正常行驶车程分钟。

目前地块周边道路中，解放路是新区通往市中心南北走向主要干道。

公交线路本项目区域内现有路公交线路，全程约公里，全程行驶时间约分钟左右，票价元。

公交线路走向沿途站点间隔时间运营时间路西南东北绍兴中中学墨庄分钟长桥首班墨庄首班至长桥末班墨庄末班交通发展趋势地块周边公交线路较少，目前出行工具为公交车和自行车前绍兴高价房聚集地，是近阶段房地产市场焦点板块。

随着绍兴市民生活水平提高，对居住环境提出越来越高要求。

市场迫切需要符合现代生活高端住宅，该项目投资开发必然能产生很好社会效益和经济效益。

第三部分市场投资环境和市场研究绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来，到目前为止，走过了起步崛起调整高速发展再次调整逐步繁荣这样六个阶段起步阶段年，约年。

年月，诞生了绍兴市第家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业正式起步。

随后，由于全国经济建设热潮兴起，市区相继又有建设房产信托房产塔山房产城区房产等公司成立。

迅速崛起阶段年，约年。

上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发价房聚集地，是近阶段房地产市场焦点板块。

随着绍兴市民生活水平提高，对居住环境提出越来越高要求。

市场迫切需要符合现代生活高端住宅，该项目投资开发必然能产生很好社会效益和经济效益。

第三部分市场投资环境和市场研究绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来，到目前为止，走过了起步崛起调整高速发展再次调整逐步繁荣这样六个阶段起步阶段年，约年。

年月，诞生了绍兴市第家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业正式起步。

随后，由于全国经济建设热潮兴起，市区相继又有建设房产信托房产塔山房产城区房产等公司成立。

迅速崛起阶段年，约年。

上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区建设，委建设部建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法政府主管部门批准资源报告国土开发规划交通路网规划和工业基地规划有关经济法规及工程技术方面法规标准和规范等政府主管部门规定用于项目评价参数和指标。

有关市场需求调查分析和预测资料等五可行性研究报告研究范围研究范围主要包括住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。

六项目建设规模与内容项目主要技术经济指标建设地点绍兴镜湖新区洋江西路规划总用地面积容积率建筑密度建筑高度米建筑总高度米绿地率不少于地下室面积二项目可行性研究结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。

从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万投资高速增长期，年年，市区房地产投资额年平均增长速度达到虽然年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年，市区房地产实际销售面积年平均增长了，其中年销售面积达到了万平方米，超过了年年这四年销售面积总和。

调控调整阶段年，约年。

年开始，国家为了遏止略有抬头全国性房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

逐步繁荣阶段年至今。

年伴随全国房地产市场持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣时代，开发区域从原来越城区发展为城东开发区迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块全新格局随着上投世茂坤和诞生了绍兴市第家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市储蓄和稳健型金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。

与浙江省内大部分经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。

但是，进入年以来，以上这种状况正在发生迅速变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平提高，全国范围内房价快速上涨，绍兴当地住宅消费者消费热情和潜力正在得到前所未有激发。

投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，房难求，而这些房源又以极快速度进入二有限责任公司，于是年月日取得绍兴市工商行政管理局核发企业法人营业执照，注册资本万元，公司坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本开发理念和经营方针，尊崇诚信品质责任拼搏企业精神，全力打造品牌。

项目基本概况项目位于绍兴市新区西路，经绍兴市规划国土局批准，用地性质为居住商业办公。

三独立承担可行性研究工作单位及相关成员项目可行性研究工作由开发商置业有限公司独立承担并享有最终解释权，可行性研究报告编制过程严格按照建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府部门文件。

四可行性研究报告编制依据核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法政府主管部门批准资源报告国土开发规划交通路网规划和工业基地规划有关经济法规及工程技术方面法规标准和规范等政府主管部门措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。

六项目建设规模与内容项目主要技术经济指标建设地点绍兴新大型企业主要集中于绍兴县柯桥，因此，直以来，绍兴市区住宅市场消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主刚性购房群体为主，由于居民直以来投资渠道主要为居民储蓄