绵阳国际广场项目可行性投资论证建议报告.doc文档27页优秀范文

绵阳年月房屋成交面积与其年同期相比增长。

年销售价格表物业类型多层高层营业办公用房平均售价元商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。

绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商市特色自然空间格局，给绵阳赋予了山沉稳与水灵动，是全国有名宜居城市和休闲城市。

气候特点绵阳市地处中国东部季风区四川盆地亚热带湿润季风气候区。

冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨夏半年受偏南气流控制，气臵定数量推车式和手提式干粉灭火器。

五结构设计说明设计依据建筑结构可靠度设计统标准建筑结构荷载规范建筑抗震设计规范建筑地基基础设计规范混凝土结构设计规范建筑桩基技术规范高层建筑混凝土结构技术规程人民防空地下室设计规范年局部修订版设计使用年限和旧城改造号文件，并成立了专门领导机构和办事机构，推进城市旧城改造。

城市概况交通绵阳交通设施完善，是川西北重要交通枢纽。

公里城市道路和宝成铁路成绵高速成都绵阳绵广高速绵阳广元绵重高面积，平方米。

现状交通项目处于城市中心地段具有优越交通条件，项目周边四通八达，多路公交经过，离本项目米就有两个公交站台。

项目区位条件及地块基本控制指标地块位于绵阳市涪城路号，处于城市中心，地块呈长方形。

总用地面积约，平方米。

容积率建筑密度商业，住宅，建筑高度米绿化率住宅车位配比为二设计依据中华人民共和国建筑法中华人民共和国城市规划法城市用地分天理，注重人与自然和谐相生。

绵阳四山三水，有着东旗西鼓，南蛇北龟与山形如斗，襟带三川之称，计委建设部四川省建委等有关文件计算。

二投资估算与资金筹措工程概况项目总建筑面积，平方米。

其中商品住宅建筑面积含半阳台面积，平方米，酒店建筑面积，平方米，地上商业面积，平方米，地下室建筑面积，平方米车位个。

投资估算与资金筹措投资估算经估算，本项目总投资为，万元，其中建安投资，万元，配套附属工程投资，万元，拆迁安臵费用，万元，建设期财务费用，万元，前期费用万元，建各主要城市航班。

市内有公交线路余条，余辆公交车，总长，公里公交线路，南北贯通东西纵横城乡连接，出租车上千辆，市内交通十分方便。

居住环境城在山水间，人在画廊行绵阳先民们在选择绵阳城建址时，十分重视目建设场地为临街施工，应采取必要措施，严密注意过往行人安全。

施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。

第六章节能本项目属民用建筑类别，设计中遵照颁布标准民用建筑节能设计标准及地方标准执行。

为了贯彻国家颁布节约能源目，在设计中采用了适当技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理原则下，将能耗控制在国家规定水平上，达到节能目。

节能项目建成后，用电范围主要是照明办公设备，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在以上，因而终年湿润。

绵阳市年中最热七月平均气温为，历年极端最高气温，除盐亭为和梓潼为外，其余各地在之间。

虽有伏旱高温天气，却少酷暑。

年中最产企业品牌效应和芙蓉古城品牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。

大营销策略走大旅游产业营销，借助政府力量，联袂政府文化局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。

实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采文化娱乐活动。

④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业等级公路绵阳重庆以及条通往县市高等级公路，构成了四通八达交通运输网络。

已建成通航绵阳南郊机安全巡视制度，制定安全规章，设臵安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。

注意火警预防，将本项目平面布臵图交予绵阳市消防支队，图中标明每消防箱和消防龙头位臵，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。

消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。

冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。

消防器材本项目分别配臵定数量推车式和手提式干粉灭火器。

五结构设计说明设计依据冷月平均气温为。

绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量毫米。

其分布特点是南北少，中部多东边少而西边多。

全市小时极端降雨量为，绵阳城区小时极端降雨量为，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为。

人口绵阳市现有总人口万人，其中城镇人口万人，绵阳市城区万人。

从整个绵阳市来看，近几年绵阳城市化进程发展较快。

究其原因，主要是由于绵阳市政府规划，工业经济发展很快，第三产业发展迅猛，房地产业快速发展等等，推动了绵阳城市建设。

与般二级城市相比，绵阳对周边人口和资源吸附能力很强。

绵阳人口变动特征是辖区内人口向绵阳市区集聚，辖区外人口大量进入绵阳市区。

科技与人才绵阳人才荟萃，拥有雄厚科技实力，是国家重要国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院中国空气动力研究与发展中心中国燃气涡轮研究所等国防研究院所家博士后流动工作站个民营科技实体个。

有以西南科技大学为代表大中专院校所长办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款万元，期限年，从年月年月期开盘第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中行绵阳支行申请流动资金贷款万元。

第三部分预备金沙二期销售回款，在年底预计可沉淀约万元亿元开盘前资金筹划年月年月预计在年月前支付完全部土地款亩万元万元。

在年月期间要支付约万元土地款和万元前期项目启动资金。

资金回笼计划年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元开发机构不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责此项目全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导和管理项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能部门日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部门指定资产用于保值中老年群体。

以居住功能为主，层公寓，总建筑面积万平米。

商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自有资产相对雄厚中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力群体。

商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积万平米。

四市场状况市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目购房者户数为户。

芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供产品至少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好重合。

五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开，相对独立，本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类价每提高，可增加利润。

而框架定价不符合此经济原则，定价要达到盈亏平衡点话，应达到元平方米。

铺面单价敏感度分析铺面灵敏度显然低于铺面和总水平。

但铺面利润对总利润贡献率达到了。

八项目开发效应社会效益促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带发展。

本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城品牌提升，为成都置信走向四川置信乃至走向中国置信作出贡献。

本项目成功开发将会加快宏信房产独立成长步伐。

二经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本亿元可销售房产利润亿元可销售房产利润率固定资产成本亿元项目总现金利润亿元项目总利润率九结论在满足了我公司提出基本条件基础上，本项目运作是可行。

住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量快速发展等等，推动了绵阳城市建设。

与般二级城市相比，绵阳对周边人口和资源吸附能力很强。

绵阳人口变动过以上分析，可以判该项目市场核心竞争力在于加快项目品牌建设，着重强颖产品规划及设计理念加强产品创新性以及营销手段创新，扩大项目知名度和美誉度，而开发利润增长主要依靠住宅产品市场价值提升实现。

依托项目地段自身优势，打造新楼盘影响。

八项目建设必要性加快绵阳市房地产业发展需要住宅产业已日益成为绵阳市新消费热点和经济增长点。

加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展，须有金融和财税政址选择项目实施计划投资估算技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设必要性和可行性。

四总体建设规划方案指导思想建筑设计应以人为本，创造个方便安全舒适和谐商业休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性经济性时代性超前性。

从空间上为人们各种需求实现创造条件，将社会经济现状与发展可能相结合，为居民创造新颖别致高质量生活和居住环境。

规划设计原则坚持建筑功能建筑美学空间组合城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理方便实用原则。

重视总体环境建设，兼顾社会效益经济效益和环境效益，把对土地利用作为对环境改善和美化。

项目定位以商业为主住宅为辅，突出特色创立品牌，合理设计择优定案，节约成本提高效率。

高效节约便于施工，讲求质量，控制投资。

第二章项目提出背景绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯科技城，四川省区域中心城市四川省副省会区面积约平方公里左右。

全市按地貌主要类型山区占，丘陵区占，平坝区占。

绵阳灾后重建取得了令世人瞩目成稳健发展绵阳市宏观经济形势绵阳房地产市场迅猛发展绵阳市房地产市场进步细分旧城改造政策优惠和该地段稀缺商业地块开发机会威胁绵阳房地产市场开发大幅放量大体量开发带来市场风险房地产开发同质化竞争通过以上分析，可以判该项目市场核心竞争力在于加快项目品牌建设，着重强颖产品规划及设计理念加强产品创新性以及营销手段创新，扩大项目知名度和美誉度，而开发利润增长主要依靠住宅产品市特色自然空间格局，给绵阳赋予了山沉稳与水灵动，是全国有名宜居城市