综合商业大厦多功能城市综合体项目可行性投资论证建议报告.doc文档23页全文免费阅读

在这带，汇集了国家工商行政管理总局国家计划发展委员会财政部等数百家中央直属机构部委机关企事业单位费用工程检测等设计费小计基础设施三通平等小计配套设施通地铁配套费配套费室外工程绿化及照明等小计建安工程费已支付工程款新增地下面积工程支出地上面积工程支出装修费装修费小计间接费管理费提取总额财务费与已支付利息计小计其它遮阳扰民等支出不可预见等费用小计合计总开发工作量期间费管理费提取额销售费用按预计收入提取计小计总计工程总支出编制时间年月日二销售总收入预测及销售回款计划销售总收入预测项目楼座奥运中心完善配套为景观依托紫金长安，都无例外地充分利用了景观资源赋予土地地段价值，西部是景观资源典型代表，从更深层次上分析，正是景观资源成就了西部地段价值。

二区域优势产业金融，大小兼容西乐蒙恩商务街大型国有企业及市政府与民营私营企业各占半长安西点中小规模民营私营企业及少量投资客金源时代商务中心商业办公北京印象中小规模民营私营企业为主，少量驻京办事处天行建中小规模民营私营企业城乡商场写字楼小型民营私营企业为主，少量国企翠微写字楼小型民营私营企业西三环外区域企业性质统计民营及私营国有企业合资企业外资企业西三环外区域主流客群依然是民营及私营性质企业进程也即将全面提速发展。

届时，西区将同时拥有优越生态人文环境，以及繁华便利城市化氛围。

该特点突显将对大行业分布相对均匀，由于区域距离中关村地区较近，造成科技类企业聚集，而文教类企业同样受区域人文资源丰富影响而在此聚集，媒介咨询以及商贸类行业为目前全北京市场上最为活跃三类行业，在各个区域都占有不小市场份额。

科技文化教育是本区域特色之，在抓住主流行业同时我们也可以发展区域特色行业。

西三环区域中等规模企业占绝对主流案名需求主力面积西投资客为主，投资面积在平方米世纪经贸大厦中型公司平方米展新增热点，全面提速随着中关村迅速发展金融街稳步扩张，以及西四环山后等区域房地产市场高速开发，西区在未来几年内发展，将进步巩固自身生态人文环境特色。

同时，随着区域地产市场逐步开发，西区城市化在人员编制上相对稳定，短时间内又很难出现规模上质飞跃，而且多为在区域内发展时间较长企业。

由统计数字也可以看出这些企业在中关村区域数量也占据主流地位。

西三环外区域中小规模企业占主导地位案名需求主力面积道乐蒙恩商务街栋楼被整栋购买各新松元亨中央电视台同首歌中国粮食贸易公司世纪裕慧大厦科技医疗文化有少量外企航天科工运载火箭发射系统技术有限公司，日本荷兰商贸公司赛迪大厦自用报社削弱，只是由于缺乏商业化运作而使区域商务办公氛围欠佳。

而对于这些机关军队而言他们是非常有实力购买高端写字楼潜在客户，随着市场化进程不断加深，他们最终将从传统办公环境中走出，面向市场。

在区域认同感作用下卖场酒店住宅停车场等配套设施。

五项目功能定位项目功能定位为电子及关联产品专业交易配送中心开发建设和经营，以及配套商业商务酒店居住项目开发。

具体功能划分为产品展示交易配送销售中心金融信息商务中心酒店及餐饮娱乐国际大卖场大型百货配套商业及住宅。

六项目投资主体本项目由美旗控股集团及其关联企业联合投资开发和经营。

二项目编制规划依据区经济发展主要依靠金融两大产业支撑，与之对应，中关村金融街两大区域便成为整个西部区域主要经济要从事是有关于类产品商贸活动同时伴随区域建设发展地产类公司也应运而生。

整个区域行业发展特征为以科技类行业为主导地位，带动以其为生咨询媒介类行业蓬勃发展，同时区域本身人文资源成为文教类行业聚集区域。

西三环外区域五类行业齐头并进，支柱产业稀缺案名客群结构入驻知名企业道乐蒙恩商务街栋楼被整栋购买，其余为散户，多数为中小型贸易金融类企业市政府万平米，内蒙办事处平米长安西点自住多，投，他们仍会选择该区域商务办公物业，同时这些物业要满足他们对企业形象气质与地位相匹配要求，那么高端商务类物业则成为他们首选。

三交通资源，四通八达区域拥有西三四环阜石路西长安街等多条交通主干线，地铁等公共交通完善便捷，随着万寿路南沿西外大街西沿等道路工程完成，西三四环地区交通状况日趋完善。

四区域发展潜力巨大公主坟商圈兴起于上世纪年代初，以城乡贸易中心为核心，自发形成了以商业购物为主商务办公为辅区域特征，之后其周边又有翠微大厦金玉大厦京都信苑饭店等商业商务设施出现。

虽然这个区域发展已历经十余年，但是直没有得到质飞跃。

商业形态过于单，商务氛围相对单薄，尤其甲级写字楼屈指可数但是政治文化经济教育等资源相当丰富，交通网络十分发达，加上商务商业市场需求巨大，因此发展潜力十足，具备成为北京多中心之或升级为新商圈基础。

四北京市物业市场分析任何类物业发展，并不仅仅局限增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业结构由上年调整变化为，第第三产业比重分别下降和个百分点，第二产业上升个百分点。

山东省现为中国第三经济大省，在新届省委省府领导下正按打造经济强省方向快步前进。

按其现有发展速度和全省上下工作势头，结合山东特有能源交通人才优势，该省在年内跃居全国第经济强省可能性非常大。

这也是众多国内外商家看好山东个重要因素。

二济南市国民经济济南概况济南市是中国东部沿海经济和人口大省山东省省会，全省政治经济文化科技及教育中心，是国务院公布历史文化名城，国家批准副省级城市，是个充满生机与活力正在向现代化迈进省城。

济南市总面积平方公里，市区面积平方公里。

现辖历下市中槐荫天桥历城长清区，全市年末常住总人口万人。

对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于中国经济综合实力强基本原则创造良好现代电子物流环境，建立现代物流体系，建立与物流中心相匹配商业商务配套服务物流配送等，使之成为历下区济南市乃至山东省电子业物流商业商务餐饮娱乐综合商业中心适应国际国内经济形势和发展需求，强化特色功能分区合理利用土地资源，提高土地利用效能，规划时考虑到美旗物流业态需求，将本项目与展示信息订单批发交易分检配送结算相结合，同时规划配建相应星级酒店商务写字楼国际大卖场大型百货商店餐饮娱乐设施产权式酒店公寓，使该项目功能布局达到多样化现代化人性化综合配套目集中资源流人流信息流信用流和资金流为体美旗式物流体系体现区域发展思路，坚持合理规划布局与经济发展相协调理念，保持规划超前性可持续性和履地适用性。

努力将交易中心打造成山东最大产品交易配送展示中心，并争取向周边省市辐射，成为环渤海湾大经济区域核心交易平台。

四研究分投资率，比上年提高个百分点。

在全社会完成投资中，城镇集体及以上单位投资亿元，增长。

其中基本建设投资亿元，增长。

全社会更新改造投资亿元，增长。

由于历史原因，山东发展在近来年主要投入都放在胶东半岛青岛烟台威海等地，济南作为个全国第三经济大省年月山东省已跃居全国第二经济大省省会城市，其城市基础设施和旧城改造投资力度很小，欠账较多，现在到了城市形象与城市地位极不相称，甚至将对社会经济发展起瓶颈作用程度。

据了解年以前年，济南市投入市政道路等基础设施建设资金累积不到亿元，而从年起至年，济南将每年投入亿左右资金用于城市基础设施改造。

与此同时，配套旧城改造房地产投资平均每年投入应不少于亿元，而且外商投资急速增长。

近期有到济南人，亲自体验下全市内外尘土飞扬，就会对济南市紧抓机遇求发展强势动作有个积极评价。

国内贸易消费品市场繁荣活跃。

全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

其中批发零办公为辅区域特征，之后其周边又有翠微大厦金玉大厦京都信苑饭店等商业商务设施出现。

虽然这个区域发域平均值总平均两个区域项目平均出租价格有着明显差异，西三环区域平均租金水平明显高于西三环外平均租金水平，般而言租金水平能够反映几个方面问题区域商务氛围浓厚程度区域整体市场状况以及项目产品标准。

二需求分析西三环区域民私营为主，拥有定涉外企业案名公司性质西投资客为主世纪经贸大厦中等规模中资民营私营企业为主，少量合资企业嘉豪国际中心中大规模中资民营私营企业为主，少量合资企业以及国房连接，全部设计为商业，地下四层满足停车需要。

通过将办公商业酒店商住公寓等多种业态设施相对集中布置，结合公主坟地区原有商业氛围，产生热核效应。

希望在此重塑个以办公商务活动为中心，充满生机与活力城市核心区，彻底改变公主坟商圈现阶段相对落后商业环境，打造西部新地标。

项目形象本项目地理位置优越。

根据建设地块周边现状，结合建筑群体功能，建筑师将四栋单体以相同百米高度错落组合，和谐而雄伟。

建筑外饰采用玻璃与金属构件合理穿插与组合，充分体现了建筑装饰美感，使之自然成为城市西部最具活力与吸引力新型现代城市空间。

三项目分析自然环境优势环境上风上水，佳境天成目前，西山地区绿化覆盖率在北京市区范围内最高，素有北京绿谷氧吧之称。

香山玉泉山颐和园昆玉河等得天独厚山水资源成为北京市其他区域无法相比优势人文底蕴深厚，理性内敛海淀区有着深厚文化底蕴丰富文化资源，是全国智力资源和科技是全国智力资源和科技人员最密集地区。

景观生态，屡试不爽西三四环地区依赖于背靠西山紧邻昆玉景西尽头与西三环交汇之处，地理位置优势极为突出，这就奠定本项目必须发挥其特有地段价值优势，打造个与其地段价值相符合高端写字楼产品。

并且根据目前销售项目价格水平，我们发现该区域可以支撑个相对较高价格水平。

租金所