【21页】济南天马相城楼盘区位因素分析与研究.doc文档全文免费阅读
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投资建设情况 年我市房地产开发投资实现增长，年实现房地产开发投资年均增 长。
年完成房地产开发投资总量亿元，占到全社会投资的，平方米。
计划工期个月。
计划批文济高管字号 报建证济高建字 建设资金来源自筹 项目出资比例 招标人济南华昱置业有限公司 以单列。
国外用的比 较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产是房地产业与商业结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和 商业规划经营管理的般属性。
除此之外，商业地产也拥有些自身固有的特点，如商 业地产有个权益开发权所有权经营权管理权，再如商业地产投资开发赢利模式具 多样性等。
商业地产开发模式的特征 度分，东经度分，南依泰山，北跨黄河，地处 鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
济南境内河流主 要有黄河小清河两大水系。
湖泊有大明湖白云湖等。
济南属于暖上属于核 心因素，而商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现，客流量的直接决定因素就是 区位因素，因此，区位因素是商业地产获得充分价值的主要源泉。
用途广泛，经营方式灵活 商业地产开发后可以用于商场超市专卖店。
餐饮店娱乐店等多种业态用途，经营 方式可以随时灵活变换。
同时招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺，允许多种多 样的经营风格与经营方式。
体中心近分钟。
建设地点济南高新区孙村片区春晖路以东，科航路以南，科创路以北。
规模 可以单列。
国外用的比 较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产是房地产业与商业结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和 商业规划经营管理的般属性。
除此之外，商业地产也拥有些自身固有的特点，如商 业地产有个权益开发权所有权经营权管理权，再如商业地产投资开发赢利模式具 多样性等。
商业地产开发模式的特征省山东省的省会城市和区域中心城市，也是国 家批准的副省级城市和沿海开放城市。
全市总面积平村立交向北 公里彩虹湖公园北临项目临近十东路，近旅游路，世纪大厦，绕城高速，距市 政务中心奥顾客到达的方便度邻居的类别等。
第章理论基础 商业地产的概述 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工 业生产功能为主的工业地产等商业地产广义上通常指用于各种零售批发餐饮娱乐 健身休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式功能和用途上区别于普通住宅公寓 别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可有班制小学，项目北临升学率很高的历城四中中学。
项目邻经十东路，近旅 游路世纪大道绕城高速，距市政务中心奥体中心分钟车程，路网完善 交通便利。
项目特色水景地产，特色别墅，豪华居住区温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温， 月最冷，平均气温，月气问题，分析能否得出普遍性的结论。
区域商业 不仅反映区域内商业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目 的市场定位业态设计经济效益预测提供定性的参考分析，而且具有避免重复建设而导致 经营期利润不高等作用。
消费者消费行为的调查与研究的意义 消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内 消费者生活形态的资料 项目介绍济南天马相城是由济南华昱置业有限公司开发的大型高品质商住社 区。
项目坐落于济南市高新技术开发区孙村产业新区中心景观带 第章项目市场环境分析 济南市房地产经济背景分析 改革开放以来，山东省济南市房地产市场变化显著。
期间经历了由住房分配到个 人买房的市场化进程，特别是我国推行住房市场化改革以来，济南市和全国全 省样房地产市场价格体系开始形成，并逐步成熟。
年，济南房地产开发投资亿元，比上年同期增长，占全社 会固定资产投资的比重为，比上年同期提高个百分点。
从房地产销售 情况看，年济南市商品房屋销售面积万平方米，同比增长。
年因政策频出被称为政策年。
但房地产市场的实际运行显示这些调 控政策仅在短时间内对成交量有所影响，年济南商品房批准预售总面积为 万铺面积租金员工数量营业额经营状况存在的问题发 展和经营动向等进行调查，通过反映的般性问题，分析能否得出普遍性的结论。
区域商业 不仅反映区域内商业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目 的市场定位业态设计经济效益预测提供定性的参考分析，而且具有避免重复建设而导致 经营期利润不高等作用。
消费者消费行为的调查与研究的意义 消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内 消费者生活形态的资料。
即针对消费者生活的特性，从人口结构家庭户数构成收入水平 消费水平购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研 究。
消费者的消费行为调研对商业地产项目的策划工作具有至关重要的作用，对于商业地产 项目市场定位来说，消费者消费行为调研的结果作为其重要参考及依据，把握位因素是价值的主要源泉。
传统物业的级差地租理论定程度上决定了区位因素在房地产规划与开发上属于核 心因素，而商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现，客流量的直接决定因素就是 区位因素，因此，区位因素是商业地产获得充分价值的主要源泉。
用途广泛，经营方式灵活 商业地产开发后可以用于商场超市专卖店。
餐饮店娱乐店等多种业态用途，经营 方式可以随时灵活变换。
同时招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺，允许多种多 样的经营风格与经营方式。
对开发商的综合实力要求很高 商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备较强的商业规划能力。
我市规模 较大的房地产开发商通常具有较强的资金实力与较为流畅的现金流，但是普遍不具备较强的 独立经营商业地产的能力，更多的开发商需要借助专业的商业经营管理公司，而后期的商业 经营管理是决定商业把握其业态定位的 脉搏，为项目日后良好经营状态的愿景提供有力的支持最直接的是为其目标消费群的定位 圈定合适的范围，使商业地产项目的市场定位更具目标性。
立地条件研究的意义 立地是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响，主要包括项目主要 及次要道路的类别顾客到达的方便度邻居的类别等。
第章理论基础 商业地产的概述 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工 业生产功能为主的工业地产等商业地产广义上通常指用于各种零售批发餐饮娱乐 健身休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式功能和用途上区别于普通住宅公寓 别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比 较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
年，济南房地产开发投资亿元，比上年同期增长，占全社 会固定资产投资的比重为，比上年同期提高个百分点。
从房地产销售 情况看，年济南市商品房屋销售面积万平方米，同比增长。
年因政策频出被称为政策年。
但房地产市场的实际运行显示这些调 控政策仅在短时间内对成交量有所影响，年济南商品房批准预售总面积为 万平方米，其中住宅面积万平方米，占比。
年济南商品住宅市 场成交约万平方米，称为政策年。
但房地产市场的实际运行显示这些调 控政策仅在短时间内对成交量有所影响，年济南商品房批准预售总面积为 万平方米，其中住宅面积万平方米，占比。
年济南商品住宅市 场成交约万平方米，环比年下降，成交均价达到元平方米， 环比年增长，调控效果微弱。
受房地产调控政策及房价持续上涨的影 响，商品住宅市场的成交主要由新增供应量支撑。
年，以限购限贷为核心的严厉调控对济南房地产市场的影响日渐显 著，市场成交量持续低迷，房价开始出现回落，政策效果初步显现。
年济 南商品住宅成交约万平方米，同比年增长，成交均价达到 元平方米，同比年下降。
受房地产调控政策影响，投资型客群被挤出， 首次置业者和初次改善者等刚需客户成为支撑济南房地产市场的主力客群渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。
而且，随着济南 市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及金牛。
人口和民族 截止年末，全市年末户籍总人口万人，比上年增长。
年末暂住人口万人。
在中国的个民族中，济南市有个民族居住。
其 中汉族人口全市总人口的占，少数民族人口占。
历史和文化 济南是中华文明的重要发祥地之，约公元前世纪，中国原始部落的首 领舜就生活在济南带。
济南东郊的城子崖是中国新石器时代平方米。
计划工期个月。
计划批文济高管字号 报建证济高建字 建设资金来源自筹 项目出资比例 招标人济南华昱置业有限公司 万平方米，同比增长。
年因政策频出被称为政策年。
但房地产市场的实际运行显示这些调 控政策仅在短时间内对成交量有所影响，年济南商品房批准预售总面积为 万平方米，其中住宅面积万平方米，占比。
年济南商品住宅市 场成交约万平方米，环比年下降，成交均价达到元平方米， 环比年增长，调控效果微弱。
受房购限贷为核心的严厉调控对济南房地产市场的影响日渐显 著，市场成交量持续低迷，房价开始出现回落，政策效果初步
