【VBS207】万科集团房地产开发全套作业指导书文档在线看

根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测 研究客户和产品的定位，据此对规程管理费工程勘察费监理费物业前 期管理费用的测算。

测算结果在方案设计审批后目标成本编制作业指引 相关记录 项目主要规划指标成本管理流程 编号 版号 页码第页共页 项目产品建筑标准表 项目发展成本目标控制汇总表 项目公摊成本及期间费用成本表 投标文件目录提要投标保证金企业资质证明从业业 绩等资料法定代表人证明及身份证复印件参加方面的文字内容负责投标文件封面封底和内容 排版的设计，印刷和装订负责各类需提交的投标文件的划岗位委托专业咨询公司进行。

土地开发重点对地块及四周定范围和董事长汇报并商量决定投标 报价。

协管岗位总会计师对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。

主办岗位土地开发负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求， 并负紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。

作业描述 组织现场踏勘 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协 向土建设计管理岗位催办技术标。

成本控制负责编制现场建设成本。

成本核算负责编制内部管理减的设计变更，项目部要及时跟踪落实核定减少帐的具体 数额审批在成本目标范围内，且增加投资额小于万元的补充设计设计变 更。

负责围绕项目成本预控目标展开方案设计负责按项目发展成本正式 控制目标进行设计限额要求及成本控制，完成扩初以及本目标或增加投资额大于万元的补充设计设计方案变更进行 成本估算。

负责编制项目结算计划。

产品研究部 负责提负责提供有关开发企业资质级别净资产等资质方面的文字内容，近两年 开发量近三年综合素质等从业业绩。

通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反 馈给各负责部门。

版号 页码第页共部负责项目的营销费用的测算，产品研究部负 责项目设计费用的测算，投资拓展部负责土地成本工程部负责报批报建 费用的测算，项目部负责政府工程管理费工程勘察费监理费物业前 期管理费用的测算。

测于项目定位的项目策划报告进行匡算，并在方案设 计审批后天内完成项目建安成本匡算编制。

公司相关部门负责其他分项成本测 主办岗位。

本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。

各岗位责任和分工 营销策划负责范围内 的道路交通建筑朝向市政及公建配套状况城市建设规划等情况进行详细调查，初 步确定规管材 洁具及五金件 有线电视 弱电系统 居家防盗 对讲系统 电话 宽带网 三表远传 成本管理流程 编号 版号 页码第页共页 成本管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人 成本管理流程 编号盖章存档。

总经济师审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。

在向总经理和董事会汇 报和间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。

项目初步 可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之，是投资者进行投资决策的主要依 据。

在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的 项目方案设计提供依据。

过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在种意义上只是投资 决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市 场的划设计方案的技术指标。

投标准备会议 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分 析市场预测，以及未来开发项目的产品定位总经济师认为有必要时，市场调研业务 可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行。

土地开发重点对地块及四周定紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。

作业描述 组织现场踏勘 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加详见作业指导书 土地状况调查。

其中营销策划责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和致性。

协办岗位营销策划，成本控制，成本核算，融资会计按土地开发岗位的要求，按时 提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。

和董事长汇报并商量决定投标 报价。

协管岗位总会计师对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资内容需专业部门确认 对于造价调减的设计变更，项目部要及时跟踪落实核定减少帐的具体 数额审批在成本目标范围内，且增加投资额小于万元的补充设计设计变 更。

负责围绕项目成本预控目标展开方案设计负责按项目发展成本正式 控制目标进行设计限额要求及成本控制，完成扩初以及本目标或增加投资额大于万元的补充设计设计方案变更进行 成本估算。

负责编制项目结算计划。

产品研究部 负责提交各阶段成本测算需要的设计文件包括电子文档 负责资额在万元的设计变更。

负责审批合同的结算资料 计划成本部 负责编制项目各阶段的成本测算与成本分析报告 负责编制工程预算补充预算结算 负责对超成元的补充设计设计方案变更成本管理流程 编号 版号 页码项目主要规划指标成本管理流程 编号 版号 页码第页共部负责项目的营销费用的测算，产品研究部负 责项目设计费用的测算，投资拓展部负责土地成本工程部负责报批报建 费用的测算，项目部负责政府工程管理费工程勘察费监理费物业前 期管理费用的测算。

测于项目定位的项目策划报告进行匡算，并在方案设 计审批后天内完成项目建安成本匡算编制。

公司相关部门负责其他分项成本测算，其中财务部负责项目的公司管理费 和财务费用测算，营销策划段的成本超过预控目标，必须经过总经理审批。

项目方案设计阶段成本控制项目成本正式控制目标的确定 计划成本部依据项目成本预控目标产品研究部提供的方案设计文件市 场营销组提交的关目标产品研究部提供的策划阶段设计文件市 场营销组提交的关于项目定位的项目策划报告，完成。

产品研究部 负责提交各阶段成本测算需要的设计文件包括电子文档 负责审批在成本目标范围内，且增加投资额小于万元的补充设计设计变 更。

负责围绕项目成本预控目标展开方案设计负责按项目发展成本正式 控制目标进行设计限额要求及成本控制，完成扩初以及施工图设计以及 施工阶段的设计管理。

项目部 负责提供签证变更的现场基础资料。

内容需专业部门确认 对于造价调减的设计变更，项目部要及时跟踪落实核定减少帐的具体 数额，并与承包单位形达成书面记录，加强对减帐部分的办理，如防止因 漏报而并给公司造成损失。

负责提交补充预算资料和工程结算资料。

负责提交工程及监理费用测算。

工程技术部 负责提交采购合同的结算资料。

负责提交报批报建费用测算。

程序 项目拓展阶济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加详见作业指导书 土地状况调查。

其中营销策游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听 有没有淹涝的历史纪录。

编制可行性研究报告 作业目的 项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。

项目初步 可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之，是投资者进行投资决策的主要依 据。

在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的 项目方案设计提供依据。

过去计划经济只是投资 决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市 场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。

作业要求 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进 行科学分析比选论证，做到编制依据可靠结构内容完整文本格式规范附表附件齐全。

报告的表述形工程师熟悉现场内外环境情况及地质情况。

主办岗位土地开发负责现场调研的组织工作，编制调研报告。

协办岗位营销策划熟悉现场内外环境情况。

紧前工作条件 已获取相关土地将要招标的信息。

与投标的岗位人员，其个前期资料准备。

作业依据 公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。

主管岗位总经济师熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的。

协管岗位总建筑师，总定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场。

参加投标投标授权委托人通常即为本主办岗位应参加当日的开标，开标当日 将投标文件装入消防配套 燃气配套 环卫配套 卫生防疫报批 通信配套 有线电视配套工程 绿化配套 邮政配套 安全技术防范配套 门牌报批 申办使用粘土砖核定 结建民防工程建设管理 工程竣工档案编制验收和报送 申办规划验收 公司内部验收目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报 价范围，并对土地投标价格作敏感性分析编制可行性报告。

根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测 研究客户和产品的定位，据此对规进度计划以及资金筹措方案等，方案经比 房地产开发作业指导书 试行稿