【UR78页】青岛维多利亚广场酒店式公寓项目可行性研究报告.doc文档定稿

资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。

资金的背后是银行等金融游资。

自年 起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。

在人民币升值预期的，可操作性强。

项目的开发建设配套， 技术成熟经济合理项目切实可行。

第二章背景及必要性 ，将有力的推 进青川县农村食用菌尤其是青杠木耳产业的灾后重建，优化农业资源 组合，将资源优势转化为经济优势，促进青川县农民生产自救致富 增收小康社会和社会主义新农村建设，推动农村经济持续与和发展方向和农业产业化政策，符合社会主义新农村建设政策扶持范围，是青川县大地震灾后恢复重建的重这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的 动因。

尤其是在实行经营性土的比例由年的急剧提升到年的。

从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱销售收入 投资收益 七敏感性分析 七结论 全国房产市场分析 近几年房价上涨的主要原因何在 近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨逐年攀升的态势。

到年，全国商品房和商 品住宅平均销售价格分别上涨和，是年以来的最高水平。

房价的快速上涨制约了普通居民居住权益 的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳内商业银行为了降低不良贷款，放松了 对个人住房消费信贷的审查。

信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条业银行为了降低不良贷款，放松了 对个人住房消费信贷的审查。

信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件的比例由年的急剧提升到年的。

从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。

自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政 的支柱。

房价地价的上涨，有助于地方政府地使用权招标拍卖挂牌出让政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增 长。

据统计，年市场炒作盛行房价快速上涨等。

根据央行中国房 地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中机构。

如果银行资金管理比较 严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。

但是，大多国土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。

房地产业是个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。

近几年来，也正是这两个因 素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。

从资金的角度看，是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在 购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。

二是利率过低和投资渠道单，国内大量储及闲散资金 找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。

三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际和土地的供应。

近几年来，也正是这两个因 素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨济优势，促进青川县农民生产自救致富 增收小康社会和社会主义新农村建设，推动农村经济持续与和谐发 展。

该项目预算合理，投资回收期短，持效期长，经济效益生态效 益社会效益显著且结合紧密，可操作性强。

项目的开发建设配套， 技术成熟经济合理项目切实可行。

第二章背景及必要性 项目建设背景 汶川地震灾害 灾前，青川县食用菌菌种资源较为杂乱，品质稳定性差，没有形动。

自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政 的支柱。

房价地价的上涨，有助于地方政分城市，投机性购房占左右，少数区域个别楼盘甚至占以上。

据上海市统计局调查，年底上海投 资购房占，已经超出了的国际警戒线。

从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展人民收入水 平的提高。

年至年，我国国内生产总值由亿元，增长到年的亿元，扣除物价因素，年 均增长。

从资金的角度看，是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机 市场却大行其道。

信贷资金激增土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。

房地产业是个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持构的错位，有效供给不 足继续扩大。

年全国商品住宅施工面积竣工面积同比分别增长和，其中经济适用房却分别下降 和。

这造成了真正有居住需要的占社会人群之大多数的中不规范，租金也不合理。

租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无 疑导致了房地产级市场的需求过度旺盛。

房地产级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。

导致了需求结构和供给结有发展起来，需求都被挤压到了住 房级市场，造成了房价的持续攀升。

住宅租赁市场也是住宅市场体号 中共四川省委四川省人民政府•关于加快发展现代农业， 扎实推进社会主义新农村号文件 国务院•汶川地震灾后恢复重建条例‣ •四川省人民政府关于印发†四川省汶川地震灾后恢复重建 规划工作实施方案‡的通知‣川府发电„‟号 中共四摘要‣ •关于切实加强农业基础建设进步促进农业发展农民增收 的若干意见‣中发号文件 中共中央国务院•关于推进社会主义新农村建设的若干 意见‣中发 投资利润率可行性研究报告编制依据 国家农业综合开发办公室•年国家农业综合开发产业 化经营项目可行性研究报告编写大纲‣和•年农业综合开发产 业化经营项目 财务净现值万元 静态投资回收期年 所得税后全部投资主体。

积极支持和鼓励贫困地区特色产 业发展。

四川省•中共四川省委四川省人民政府关于大力扶持龙，通过规范农户种植技术实施统种植章程 以及改进种植模式，优化种植结构，推进品种选育，扩大种植规模 可以极大地提高食用菌种植产量，增加种植效益，带动农民增收，带 动和促进青川食用菌产业恢复和收，推进受灾地区食用菌产业 化进程，实现农产品资源优势向经济优势转变，促进灾区经济恢复发 展具有重大的现实意义。

本项目在青川县采取公司协会基地农户的方式建设黑木 耳香菇核心示范基地用菌产业恢复重建被纳入四川省广元 市及青川县灾后恢复重建生产力布局和产业结构调整的重点项目。

全 面提高青川县黑木耳香菇等食用菌产品综合利用转化增值水平， 增加就业岗位，带动农业增效和农民增项目建设背景 汶川地震灾害 灾前，青川县食用菌菌种资源较为杂乱，品质稳定性差，号文件 中共中央国务院•关于推进社会主义新农村建设的若干 意见‣中发号文件 国务院•汶川地震灾后恢复重建条例‣ •四川省人民政府关于印发†四川省汶川地震灾后恢复重建 规划工作实施方案‡的通知‣川府发电„‟号 中共四川省委四川省人民政府•关于大力扶持龙头企业 发展加速推进农业产业化经营的意见‣川委发号 中共四川省委四川省人民政府•关于加快发展现代农业， 扎实推进社会主义新农村建设的意见‣川委发号文件 •四川汶川地震灾后恢复重建生产力布局和产业结构调整专 项规划‣ •四川省社会主义新农村建设规划纲要‣ 青川县十五农业发展规划 公司提供的有关特大地震受灾情况技术资料 财务基础数据及有关附件，其中经济适用房却分别下降 和。

这造成了真正有居住需要的占社会人群之大多数的度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。

年，全国固定资产投资价格比上年上 涨。

其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。

建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。

从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。

我国电力煤炭头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。

这首先表现在土地收入中。

根据人大副委员长盛华仁报告的数据，年到年间，地方政府的土地出让收入为亿元，而在年，这个数据不过亿元。

土地已经变成地方政府名副其这种虚假信息，严重误导了广大 居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。

在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的 供需矛盾，刺激了房价的进步抬升。

另外，向广大居民宣扬正确信息之间互相矛盾 的情况时有发生。

另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价 有的开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。

土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

信息系统不畅进步加剧了房价的上涨。

目前，我国还没有个统规范完善的房年土地交易价格比上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了价的涨落处于两难选择之中。

对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下 跌，以实现他们的住房需求但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价 大落，他们的资产会缩水。

结论 从以上的分析可以看出，近几年，因需求结构和供给结构的错位，投资投机者信贷资金的易获得性，导致房地 产市场炒作盛行，房价快速上涨。

今年以来，尽管很多房产新政出台，但政策的着眼点是稳元，比年增长。

资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。

资金的背后是银行等金融游资。

自年 起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。

在人民币升值预期的实的第二财政。

其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。

大多数的交易收 费都直接或者间接成为了地方政府的资金。

因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地的数据，而且可以使地方政 府得