由宏 信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。 六原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。 人力资源水平不甚地政策对中高端客户存在分流。 七风险测试 风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。 中高档住宅市场需求总量偏低，宅基能部 门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。 项目初期，所有项目职能部门主管负责此项 目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导 和管理 项理想是本项目第五大风险。 二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部 工程预算部工程管理部销售部策年预售收入亿元年预售收入亿元 年预售收入亿元年预售收入亿元 开发机构 不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。在 年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。 资金回笼计划 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。 第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约万 元亿元 开盘前的资金筹划年月成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款 万元，期限年，从年月上调至 元吨附近，与棉粕价差达到元吨附近，对棉粕 形成支撑。 继续利多棉粕市场，另外养殖需求逐步恢复和饲料企业采购意愿不断 增强也有利于棉粕后市消费，预计近期棉粕市场继续跟随豆粕强势上 扬。 二棉粕市场影响因素分析 豆粕市场提供支撑近期，国际油转，而当前我国多 数饲料企业棉粕库存仍偏低居多，后期补库需求将继续增长。 总之，由于近期我国豆粕市场连创新高，新菜粕上市量又相对不 足，棉粕比价优势明显，而棉籽价格再度上涨和棉油需求相对不畅也 同时我国水产养殖也 加速恢复，月份以来各地水产养殖已明显加快，随着月份消费旺季 的逐步临近，后期棉粕需求有望继续好转，另外国内多数地区肉鸡存 活率仍保持在左右，并且近日补栏形势也继续好复为主，其中生猪市场 受原料上涨和价格下滑影响，补栏积极性虽有所下滑，但各地生猪存 栏水平上升。方 面，下游厂家短绒库存比较充裕，大部分厂家的库存可以维持到新绒 上市后，虽然认为后市行情见涨，每粒棉籽上短绒的根数较长纤维多倍，有 根二是颜色常呈灰白色或白色，有时也呈灰棕色或灰绿 色三是短绒的成熟度比长纤维高，这是营养物质较易输送到短绒中 去的缘故。棉短绒其他油粕的限制，上涨空间有限。 三棉短绒市场分析 棉短绒，也叫棉籽绒，是用削绒机从毛棉籽表面上剥下来的残 留纤维。它的特点是纤维短而粗，般只有毫米，长度只达阔 度的倍左右棉粕市场可能保持弱势平稳。棉油行情受 供应紧张和油脂行业低迷市场成交冷淡双重制约，可调整空间不大， 市场倾向于保持稳定。棉粕行情随着尾期可能出现的抢购，价格有望 再度攀升，但是由于豆粕菜粕等料养殖行业采购开始放缓，态度趋向谨慎影响， 成交有明显减少，但是由于棉粕本身的供应紧张和后续供市场连创新高，新菜粕上市量又相对不 足，棉粕比价优势明显，而棉籽价格再度上涨和棉油需求相对不畅也 继续利多棉粕市场，另外养殖需求逐步恢复和饲料企业采购意愿不断 增强也有利于棉粕后市消费，预计近期棉粕市场继续跟随豆粕强势上 扬。 二棉粕市场影响因素分析 豆粕市场提供支撑近期，国际油籽市场在利多因素共振推动下，延续振荡上涨态势， 我国相关蛋白市场短期坚挺难改，目前豆粕现货报价已上调至 元吨附近，与棉粕价差达到元吨附近，对棉粕 形成支撑。 棉籽市场坚挺 棉籽供应紧缺与质量下滑，同时长江流域受菜籽即将上市影响， 大部地区接近全线停机，目前国内大部分油厂库存棉粕极为有限受籽 棉余留数量不足及棉纺企业开工不足支撑，各地棉籽仍居高难下，如 近期内地产区般棉籽收购仍保持在元斤以上，尽管棉油 市场连续提价年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。 资金回笼计划 境 规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定， 用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩 雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设 号工程，成立由绵阳市经合办牵头的专门班 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条目成功开发将会加快宏信房产独立成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率业带的发展。 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游相对而言地理位置有点偏远。 绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 财务会计出纳行政助理等岗位由宏 信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。 六 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条目成功开发将会加快宏信房产独立成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩 雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 政府支持对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划 表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权活跃人物， 市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保 持直接接触。 经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好的作用。 绵阳市主要相关领导已经线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有 独特的地段优势，土地升值潜力巨大，开发的社会效应和经济效应都将很大。 四项目开发其它外在微观环境 政治环境 由于本项目是黄学玖市长亲自负责的项目，相信本项目运作的软环境上将不 会受到太多的刁难。从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物， 市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保 持直接接触。 经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好的作用。 绵阳市主要相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划 表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。 二政策环境 规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定， 用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩 雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设 号工程，成立由绵阳市经合办牵头的专门班 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条目成功开发将会加快宏信房产独立成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃 至走向中国置信作出贡献。 本项然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产提高售价。 砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。 二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。 中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。 七风险测试 风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方经营整合优势。 社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。 绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 财务会计出纳行政助理等岗位由宏 信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。 六项目分析 品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势划部财务部企业管理部各职能 部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部 门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。 项目初期，所有项目职能部门主管负责此项 目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导