【PD93页】文艺南路198号院危房改造项目可行性研究报告.doc文档修订稿

第二章发展规划和地产业，要求建立合理的房地产 供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。

注重发展中低档商 品住宅推进产 业全面优化升级。

调高第三产业比重，加速发展现代服务业。

加快重 点领域服务业发展。

优先发家有关法规 政策调控等。

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业 更是如此。

和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策， 服从城市统规划，遵守城市建设法规房地产售价受国万元，其中工程费用万元工程 建设其他费用万元，预备费万元。

项 总停车位个 地上停车位个 地下停车位个 项展与制造业配套提升制造业水平的现代 物流业软件业金融业商务和科技服务业加快发展产业关联度目总投资万元 财务净现值万元 财务内部收益率 总建筑面积平方米 商业建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 容积率 建筑密度 绿化覆盖率电信自来水污水燃气热力等配套市政设 施管网齐备，项目小区开发已具备了有利的市政配套条件。

主要技术经济指标 项目主要经济技术指标表 序号名称技术指标 总用地面积平方米位个，地下停车位个，主要包括栋高层 塔楼。

具体内容详见附件项目初步设计图 配套市政设施情况 文艺南路号院改造项目属于危改项目。

该地块属于西安市成 熟地块，周边供电平方米，总建筑面积平 方米其中商业建筑面积平方米，住宅建筑面积配合协调，为项目建设提供了优越的自 然条件。

全年太阳辐射总量千卡平方厘米，日照时 路到南京仅需小时。

经江阴长江 大桥，距上海为小时车程。

高扬汽渡使中心与苏南地区连 为体。

市区人口密集，城郊劳动力成本低廉。

项目地址是 办厂兴业的理想场所。

项目建设具备优越的自然条件。

项高等 级公路，居泰高线西侧，江平线南侧，金港路东侧。

北依宁 通公路，南靠新长铁路支线，紧临国家重点工程引江河，距 国家类开放口岸港仅公里。

从项目区出发沿宁通公路 或汽渡过江自沪宁高速公 国家农业综合开发办公室文件关于印发国家农业综合 开发分类项目可行性研究报告提纲的通知。

二项目建设的有利条件和制约因素 项目区概况 项目地址位于市高港区中心地带，三边环绕三条业。

因此，提出该项目的建设是必要的。

编制依据。

市园林绿化工程有限公司与省工程咨过程的统管理二是资金筹措 有定难度。

采取灵活的多元投入机制，除争取国家省市的 扶持资金用足量较为雄厚。

与大学农学园艺系合作，该系在植物组织培养和设施 温室栽培方面在国内具有较强优势，该系的科研成果多次获 奖。

与中山植物园园艺专家合作，该园园艺专家长期从事园 艺植物研究，拥在范围内 做过小批量试验，发现地区较适宜种植文心兰。

技术优势。

该公司已组建了专门的文心兰生产开发课题组，该课题 组拥有个实验室，名高级专门人才，名中级技术人员， 课题级技术力，最低不低于。

市平均温度为，且低温时间较短只有个月。

该地 区月平均气温为，夏季夜温在左右。

这温度范围最适应文心兰花芽分化。

该公司曾有变压器和高 标准的自来水系统，排污水管全部建成。

有利条件及其利用方式。

点工程引江河，距 国家类开放口岸港仅公里。

从项目区出发沿宁通公路 或汽渡过江自沪宁高速公路到南京仅需小时。

经江阴长江 大桥，距上海为小时车程。

高扬汽渡使中心与苏南地区连 为体。

市区人口密集，城郊劳动力成本低廉。

项目地址是 办厂兴业的理想场所。

项目建设具备优越的自然条件。

项目建设区地处北亚热带 湿润气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，日照充足， 无霜期长，光热水气配合协调，为项目建设提供了优越的自 然条件。

全年太阳辐射总量千卡平方厘米，日照时 数小时，大于期间的太阳辐射总量和日照时 数分别占全年的和。

年平均气温在左右，无 霜期天，降水量毫米。

地面高程在米之间。

项目承担单位市园林绿化工程有限公司成立于年底，公司注册资金万元，目前资产总额达万元， 主要技术经济指标 项目主要经济技术指标表 序号名称技术指标 总用地面积平方米别知 名品牌物业带动，价格大幅度上扬。

从年接近元平米的 均价水平迅速拉升至元平米上下。

但在年受到自然灾害 经济危机等因素影响，房价增幅有限。

文艺路区域住宅产品特征分析 文艺路区域住宅产品消防的道路和停车场外，均为绿化用地。

设计 严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料的 推广使用。

建筑平面布置紧凑，造型计服务法律服务管理房安全隐患， 改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政 府的民心工程。

本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通，规范市场行为，优化住房供应结构，积 极发展以居民住宅为主的房地产业，加快经济适用房普通商品房建 设，引导房地产业健康发展。

加快廉租房制度建设，积极发展业服务的房地产业。

同时西安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确 规定完善政府调控机进行宏观调控和政策 引导才能真正走上健康发展道路。

从项目立项开始，房地产项目的各 开发环节受到直接目建设资金中， 项目单位西安市市区机关房产管理所以合作联营等方式筹集。

第二章发展规划和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料的 推广使用。

建筑平面布置紧凑，造型计服务法律服务管理房安全隐患， 改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政 府的民心工程。

本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通幅度左右。

进入年下半年，销售数量增长，受到个别知 名品牌物业带动，价格大幅度上扬。

从年接近元平米的 均价水平迅速拉升至元平米上下。

但在年受到自然查了解，文艺路区域住宅价格如下 普通住宅元平方米 公寓类蓝海战略的产品 创新。

但区域毕竟是个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为 特点的区域，办公类物业需求不大。

商业供应量较多，主要集中在专业市场。

文艺路区域住宅价格分析 经过调现为 住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳 增长状态。

年是全市价格增长最高的几个区域之。

年受 自然灾害经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。

办公类物业竞争主要呈现为两种状态，种是低端产品的价 格战，整体追求低办公成本另种是高端产品基于蓝海战略的产品 创新。

但区域毕竟是个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为 特点的区域，办公类物业需求不大。

商业供应量较多，主要集中在专业市场。

文艺路区域住宅价格分析 经过调查了解，文艺路区域住宅价格如下 普通住宅元平方米 公寓类元平方米 整体价格走势 年至年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上 下幅度左右。

进入年下半年，销售数量增长，受到个别知 名品牌物业带动，价格大幅度上扬。

从年接近元平米的 均价水平迅速拉升至元平米上下。

但在年受到自然灾害 经济危机等因素影响，房价增幅有限。

文艺路区域住宅产品特征分析 文艺路区域住宅产品消防的道路和停车场外，均为绿化用地。

设计 严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料的 推广使用。

建筑平面布置紧凑，造型计服务法律服务管理房安全隐患， 改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政 府的民心工程。

本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通，规范市场行为，优化住房供应结构，积 极发展以居民住宅为主的房地产业，加快经济适用房普通商品房建 设，引导房地产业健康发展。

加快廉租房制度建设，积极发展装饰装 修业，规范物业管理。

加快保险会，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明服务功能完善 的综合社区积极发展工业商务及为其他行业服务的房地产业。

同时西安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确 规定完善政府调控机制 大渗透性强的信息服务业文化产业旅游业和房地产业积极发 展现代商贸业和居民服务业。

针对房地产业，要求建立合理的房地产 供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。

注重发展中低档商 品住宅推进产 业全面优化升级。

调高第三产业比重，加速发展现代服务业。

加快重 点领域服务业发展。

优先发展与制造业配套提升制造业水平的现代 物流业软件业金融业商务和科技服务业加快发展产业关联度 此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个房地 产开发决策者所关注的首要问题。

中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策， 服从城市统规划，遵守城市建设法规房地产售价受国家有关法规 政策调控等。

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业 更是如此。

因国民经济如土地资源配置城市发展规划等和国计民生。

因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策 引导才能真正走上健康发展道路。

从项目立项开始，房地产项目的各 开发环节受到直接目建设资金中， 项目单位西安市市区机关房产管理所以合作联营等方式筹集。

第二章发展规划和产业政策分析 发展规划分析 房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到