【CE80页】仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目可行性研究报告.doc文档整理版

同时，项目周边人气严重不足，各项配套均十分匮乏。

无江景湖景等南 昌常见的景观。

项之住宅项目。

南昌县城城区边上万平方米多层住 宅项目，售价约元平方米。

五周边配套 本项目位于南昌市区青云谱与南昌县的城乡结合部，行政区划上属于 南昌县范围内，项目本身规 借。

空气与噪音环境 本项目靠迎宾大道和北段公交车站部分的空气与噪音环境较差。

但由 于本项目地块规模大，有条件独立规划出不受大气污染的良好社区。

四周边可比物业 本项目附近无可比为杂乱，档次不高。

但地块 本身相对独立。

项目北边约公里有江铃集团，地块南边米处有汇仁 集团和洪城汽配大市场。

景观环境 本项目位于迎宾大道中段，此处属于平原地带，无明显的自然景观可，现基本被回填平整。

项目西部仍有约亩水塘，另有部分区域有数米深的取土坑。

本项目目前工价格比较， 具有很大优势，但考虑到城市居民的消费观仍不愿离开市中心或个人熟悉 片区购房等因素，要吸 南昌市现阶段的知名楼盘同档次楼盘和即将上市的大型楼盘，根据调查 获得了以下数据京东万科四季花城元平方米 京东青春家园元平方米 京东金边瑞香园元平方米 与本项目的期望显然相差很远。

但在项目本身不具备可比性的前提下，上述数据不能真正体现本项目的市 场定位。

南昌市同质楼盘比较 为了让本项目的定位更加准确，现将比较项目扩大到全市范围，选取 南昌县内莲花小区元平方米 南昌县内华丽园小区元平方米 南昌且内商贸大厦元平方米 青云浦区新街花园元平方米。

从获得的数据来看，本片区的住宅价格地段 分别是青云浦区和南昌县城，但两地的项目同本项目之间都缺乏可比性。

首先在项目的规模上，现本项目地块规模大，有条件独立规划出不受大气污染的良好社区。

四周边可比物业 本项目附近无可比之住宅项目。

南昌县城城区边上万平方米多层住 宅项目，售价约元平方米。

五周边配套 本项目位于南昌市区青云谱与南昌县的城乡结合部，行政区划上属于 南昌县范围内，项目本身规模巨大，周边空气质量良好，可做好定规模与档次的内环境。

项目的交通条件将因公交总站的设立而将会变得方便。

同时，项目周边人气严重不足，各项配套均十分匮乏。

无江景湖景等南 昌常见的景观。

项目区位优劣势分析 综合考虑本项目优劣势，本项目可综合表述为 项目优势位于南昌市南部目前唯可建设优美内环境的特大规模住 宅小区。

项目劣势南昌市城郊结合部内块缺乏外景与配套的处女地。

第三章项目定位 项目概念 以阳光产品阳光生活阳光文化整合而成的阳光概念。

二产 开发条件分析 项目名称 仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目 建设单位概况 赣南电力实业总公司 可行性研究报告的编制依据与范围 编制依据 江西省国民经济和社会发展十二五规划纲要 挥，是项目建成后必须破解的大难题。

章贡区城市配套建设还有待于进步完善，吃住行游 购娱六要素紧密配合，协同发展的机制尚未形成，全区旅游产业 化发展程度相对于发达地区还有较大月，其他时间游客较少，季节性游客量的变 化过大，将对建成后景区运营带来较大考验，如何应对高峰期各种旅 游设施供不应求，导致部分游客旅游体验较差，在淡季，服务设施又 被闲置，经济效益无法充分发功的教训是无法形成投入产出 再投入的良性循环，致使景区规模小，游览内容单，文化内涵 挖掘不够。

章贡区旅游业具有季节性强的特征，游客高峰期集中在五 会 发展有极其重要的助推作用。

但在项目建设过程中，有些不容忽视 的问题 各地景区开发不 第六章 购娱六要素紧密配合，协同发展的机制尚未形成，全区旅游产业 化发展程度相对于发达地区还有较大月，其他时间游客较少，季节性游客量的变 化过大，将对建成后景区运营带来较大考验，如何应对高峰期各种旅 游设施供不应求，导致部分游客旅游体验较差，在淡季，服务设施又 被闲置，经济效益无法充分目利润及税收情况预测表 附表项目现金流量表 第章总论 项目背景 项目名称 仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目 建设单位概况 赣南电力实业总公司 可行性研究报 社会风险及对策分析 社会评价 第十六章结论与建议 结论 成本费用估算 利润与税收分析 投资回收期和内部收益率 财务评价结论 第十五章社会影响分析 社会影响效果分析 社会适应性分析目实施管理 第十二章招标方案 招标依据 招标工作原则 招标组织形式 第十三章投资估算及融资方案建设投资估算 投资估算 资金筹措 第十四章财务效益分析 财务评价依据及方法 营业收入估算 成本费用估算 利润与税收分析 投资回收期和内部收益率 财务评价结论 第十五章社会影响分析 社会影响效果分析 社会适应性分析 社会风险及对策分析 社会评价 第十六章结论与建议 结论 建议 附表项目营业收入情况预测表 附表项目总成本费用情况预测表 附表项目利润及税收情况预测表 附表项目现金流量表 第章总论 项目背景 项目名称 仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目 建设单位概况 赣南电力实业总公司 可行性研究报告的编制依据与范围 编制依据 江西省国民经济和社会发展十二五规划纲要 挥，是项目建成后必须破解的大难题。

章贡区城市配套建设还有待于进步完善，吃住行游 购娱六要素紧密配合，协同发展的机制尚未形成，全区旅游产业 化发展程度相对于发达地区还有较大月，其他时间游客较少，季节性游客量的变 化过大，将对建成后景区运营带来较大考验，如何应对高峰期各种旅 游设施供不应求，导致部分游客旅游体验较差，在淡季，服务设施又 被闲置，经济效益无法充分发功的教训是无法形成投入产出 再投入的良性循环，致使景区规模小，游览内容单，文化内涵 挖掘不够。

章贡区旅游业具有季节性强的特征，游客高峰期集中在五 十以及梅花开放的端休闲旅游度假区旅游基础设施建设项目 的建设，将促进章贡区旅游经济迅速发展，对章贡区国民经济和社会 发展有极其重要的助推作用。

但在项目建设过程中，有些不容忽视 的问题 各地景区开发不成元 净现值税后万元 投资回收期全部投资税前年 投资回收期全部投资税后年 问题与建议 沙河镇仰屏山云顶高元 年均所得税万元 年均税后利润万元 内部收益率全部投资税前 内部收益率全部投资税后 净现值税前万投资万元 流动资金万元 自筹资金万元 财务指标 年均营业收入万元 年均营业税及附加万元 年均总成本费用万项目建设方案 建设规模 第六章 总体布局第五章景区总体规划