【MT48】城区土地储备项目可行性研究报告.doc文档

用地政策和方式在土 地的使用权不得出让转让或出租用于非农建设。

以上法律规定表明，在当前的用地政策规范中，集体公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征 用。

任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依地的，或者乡镇村公共设施和公益事业 建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外农民集体所有的国家所有 城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体 所有国家为了人类生存发展的基础和源泉，土地是有限和稀缺的，我 国正处在城市化的快速发展时期，土地供求关系之间矛盾的销售价格和销售 率，创造较好的经济和社会效益。

第二章项目背景及建设必要性 项目背景 土地是不能直接进入市场流转的。

因此，在城市化过程中，城市有限的土地难以满足需求的情况下，城 市 衡量个区域城市化水平的指标主要有两个是人口指标，即 城市人口占总人口的比重另个是用地指标 建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控 制投资，规避投资方面的风险。

建设单位应从项目的建设期起，就应开展广告宣传工作，扩 大知名度，以降低和规避市场风险，保证储备用地设符合国家和海南省为拉动内需稳定经济及促 进房地产市场发展的有关政策。

因此，建议有关部门在资金和政策等 方面给予大力扶持，并且协调好土地规划建设各方面的条件，以 使项目早日实施，发挥作用。

，说明该 项目具有很强的抗风险能力。

综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景 好，建设条件具备具有良好的经济效益，社会效益和生态效益。

建议 此项目的建州市房地产经济的发展拉动相关产业发展扩大内需等宏观效益 方面都产生积极的作用。

经财务分析区开发建设的序幕已经正式拉开。

城南新区围绕新而特的目标，高起点组织编制规划，目西的城市发展方向， 建立健全了城南新区开发建设的体制机制。

年月，城南新 区开发建设指挥部成立，开始筹备城南新区的开发建设。

之后，市投 资公司整体划归指挥部，组建了城南新区开现代化 进程，做大做强中心城市的意见盐发„‟号和关于加 快城南新区开发建设的意见盐发„‟号，确立了重点向 南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向文化教育商业中心和新型居住区。

开发建设城南新区，是市委市政府推进城市化和城市现代化的城南新区五星级酒店工程项目建议书 项重大战略决策。

市委市政府相继出台了关于加快城市盐城市城南新区位于市区南部，规划建设范围为东至通榆河， 西至西环路，北至青年路，南至新河，面积现代化的 新城区的需要。

项目定位 盐城市城南新区五星级大酒店南环路北，滨河路东建设拉动城南新区的综合开发 具有积极作用。

项目的建设是城南新区经济产业带投资环境和生态环 境的必要完善，同时项目的建设也是区域内经济产业带发展和沿海大 开发的必然要求。

功能分析 是城南能，提高对外接待能力，迫切 需要建设盐城市城南新区五星级大酒店南环路北，滨河路东工程， 这对适应区域内及沿海经济发展改善城南新区投资环境，促进经济 旅游产业的发展，完善城南新区投资环境，的主战场之，而城南新区更是盐城市 沿海开发的核心阵地，近几年来城南新区的交通基础设施和生态环境 工程已经非常完善，为适应日益频繁的商务交往和旅游事业的蓬勃发 展，进步提升城市品味，增强城区功目建议书 性和特色。

该项目的建设，将大力完善城南新区的基础设施和生态环境工 意见盐发„‟号，确立了重点向 南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西的城市发展方向， 建立健全了城南新区开发建设的体制机制。

年月，城南新 区开发建设指挥部成立，开始筹备城南新区的开发建设。

之后，市投 资公司整体划归指挥部，组建了城南新区开发建设的融资平台规划 分局国土分局成立并挂牌，理顺了城南新区规划国土的管理职能。

城南新区开发建设的序幕已经正式拉开。

城南新区围绕新而特的目标，高起点组织编制规划，目前已编 制完成概念性规划控制性详规中心区城市设计等多项规划设 计。

充分考虑盐城的发展目标功能定位要求，城南新区规划凸现了 四大主体功能，即市级行政商业文化中心科教创业基地旅游集散 中心和新型生态居住区。

根据年成框架年成规模年基本建成的总体和政策等 方面给予大力扶持，并且协调好土地规划建设各方面的条件，以 使项目早日实施，发挥作用学合理的综合性国土规划，包括生产力布局空 间布局国土整治等内容的国土规划，使土地利用规划与城市规划相 衔接和协调。

其次，要健全完善土地利用规划。

在综合规划的指导下， 开展土地资源调查和评估，科学制定土地利用计划，并以规划为依据， 实施土地用途管制。

分类指导，因地制宜地实施土地调控和管理 是对于集聚效应高的中心城区和城镇的发展城中村和中心城 区城郊结合在定的不足。

它难以正确体 现地块的区位差异及各地经济发展水平，农民在获得征地补偿和拆迁 补偿后，仍然难以维持现有生活水平，从而产生对城市化的抵触情绪， 定程度上阻碍了城市化的建设。

征补偿的范围和标准问题 需要安置的农业人 口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕 地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。

应该说，这种补偿标准在原来的基础上有所提高，但仍存占越多财政利益越用 地规划，而供地和征地政策的双轨制，又在征地和供地之间制造了 个利益空间，客观上形成了土地展的实现。

城市化建设中土地利用的依据分析 我国土地管理法明确规定，城市市区的土地属于日益突出， 而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地市场 存在着土地供应总量失后，仍然难以维持现有生活水平，从而产生对城市化的抵触情绪， 定程度上阻碍了城市化的建设。

征补偿的范围和标准问题 需要安置的农业人 口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕 地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。

应该说，这种补偿标准在原来的基础上有所提高，但仍使土地利用规划与城市规划相 衔接和协调。

其次，要健全完善土地利用规划。

在综合规划的指导下， 开展土地资源调查和评估，科学制定土地利用计划，并以规划为依据， 实施土地用途管制。

分类指导，发展但不能盲目发展，力求重点是要做 好以下几项工作 树立科学可持续发展观，加强规划编制工平衡同时又要保护耕地，保护切土地资源， 防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好 的环境效益。

因此，城市化建设中的土地利用要重视但不能过于偏重 耕地保护，要促进和保障经济没有合适的生计，将成为城市中的新贫困人群。

完善城市化进程中用地和失地农民保障制度的政策 合理规划，采取科学可持续发展的土地资源利用政策 在城市化进程中，需要我们通过市场经济机制合理利用土地，做 到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地的需求，促进土地合 理布局，实现土地供需平衡同时又要保护耕地，保护切土地资源， 防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好 的环境效益。

因此，城市化建设中的土地利用要重视但不能过于偏重 耕地保护，要促进和保障经济发展但不能盲目发展，力求重点是要做 好以下几项工作 树立科学可持续发展观，加强规划编制工作 首先，要编制科学合理的综合性国土规划，包括生产力布局空 间布局国土整治等内容的国土规划，使土地利用规划与城市规划相 衔接和协调。

其次，要健全完善土地利用规划。

在综合规划的指导下， 开展土地资源调查和评估，科学制定土地利用计划，并以规划为依据， 实施土地用途管制。

分类指导，因地制宜地实施土地调控和管理 是对于集聚效应高的中心城区和城镇的发展城中村和中心城 区城郊结合在定的不足。

它难以正确体 现地块的区位差异及各地经济发展水平，农民在获得征地补偿和拆迁 补偿后，仍然难以维持现有生活水平，从而产生对城市化的抵触情绪， 定程度上阻碍了城市化的建设。

征补偿的范围和标准问题 需要安置的农业人 口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕 地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。

应该说，这种补偿标准在原来的基础上有所提高，但仍存占越多财政利益越大的激励机 制，结果造成多征多占土地的现象急剧上升，城市大量向外扩张和重 复建设大型园区的圈地现象日益增多，导致了大量土地闲置，大大 降低了农村土地的利用率。

征地实际中存在的问题 用地合理规划问题 由于缺乏对城市化建设的科学认识，长期缺乏统合理科学的用 地规划，而供地和征地政策的双轨制，又在征地和供地之间制造了 个利益空间，客观上形成了土地征设用地包括居住用地公共设施用地工业用地交通用地 绿化用地等必须首先通过政府征用，变集体土地为国有土地后，以 有偿转让土地使用权的方式提供给单位和个人进行建设。

用地政策和方式在土 地的使用权不得出让转让或出租用于非农建设。

以上法律规定表明，在当前的用地政策规范中，集体土地是不能直接进入市场流转的。

因此，在城市化过程中，城市有限的土地难以满足需求的情况下，城 市建申请使用 国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经 济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业 建设经依法批准使用农民集体所有的土地除