【UR78页】富马酸副产物提纯再生项目建议书.doc文档定稿

以本案目标消费群作为市场宣传推广主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。

优先引进核心主方案总平面布置概述本项目建设规划净用地面积为平方米约合亩，总建筑面积平方米，主要建设内容包括层别墅型住宅栋户，面积共平方米层住宅栋户，面积共平方米层住宅栋户，面积共平方米休闲会所栋，建筑面积平方米配套商业建筑面积平方米。

新村地块原属木桐村四组土地，南面依山，北面临江，西部为农田畲地，东侧紧邻柳城大埔水电站，地块环境优美，景观资源十分丰富。

地块现状大部分为荒丘坟地，动员村民迁坟后略加平整即可依地形采取台阶式布置，尽量避免因大规模土方工程而造成水土流失，从而有效保持原有景观风貌。

整个地块呈不规则蜿蜒形状，东西最长约米，南北最宽约江岸陡缓不。

地块中部有浅水湾自北向南深入，可充分利用作为新村休闲亲水景观建设。

贯穿地块东西走向道路为沟通地块内部及对外主要交通要道，在该通道上通过设置四个入口连接内部各次干道将地块划分为规模不同住区组团，达到合理分区功，面积共平方米层住宅栋户，面积共平方米休闲会所栋，建筑面积平方米配套商业建筑面积平方米新村配套给排水供电电讯场地道路及景观绿化等基础设施工程。

项目建成后，整个小区居住人口规模可达人，总户数户。

第五章项目建设初步方案项目建设原则以人为本通过规划编制手段，力求创造个环境优美功能合理尺度亲切宜人具有地方特色和丰富文化内涵现代化农民居住社区。

引导和帮助农民切实解决住宅与畜禽圈舍混杂问题，搞好农村污水垃圾治理，改善农村环境卫生。

同时，注重村庄安全建设，防止山洪泥石流等灾害对村庄危害。

节约用地要加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用节地节能节材住宅设计图样。

通过清理村内闲置宅基地，利用原有村庄用地进行旧村改造等，实现节约用地紧凑用地保护耕地退房还田目。

整体布局配套建设按照中华人民共和国村镇规划标准技术要及为发展观光旅游业而提供文体休闲活动场所。

其它设施结合休闲农庄观光旅游业发展需要，地块沿江地带规划建设亲水步道亲水平台游船码头室外活动场地游泳池等休闲活动设施。

道路场地硬化工程完善新村内外交通道路及场地硬化，均采用混凝土路面，面层厚度㎝。

给水工程小区用水量估算小区规划居住人口人，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为升人日，时变化系数取，则最高日生活用水量为。

度假休闲中心用水量按照估算，日最高量用水量为。

绿化浇洒用水定额按计，日用水量为，商业用水按计，日用水量为。

综合以上项，估算项目小区最高日用水量为。

本项目由城镇给水管网供水，引两根给水管，在小区内形成环状管网，供生活与消防用水。

六层建筑以下用水直接由市政给水管网提供，六层以上需要做加压处理。

住宅分户水表集中设置，户内给水管道按暗装案原则及思路充分考虑多行为与商业有机整合，即保证开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。

充品定位相同大都集中在同商圈或相临商圈，这将给本项目带来很大销售压力，这就要求我们必须有个准确市场定位，来规避市场风险。

总结由上述分析可知，从在售或即将推售项目来看，本项目面临直接竞争对手较多，而且非常激烈，因为最直接竞争对手就在本项目附近，而且同商圈同产品定位。

本项目竞争对手我司根据市场现况分为两种主要竞争对手分析同商圈五星商业步行街蓝色港湾相临商圈谷埠街国际商城新时代商业港纪蓝色港湾鸿府时代商厦淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。

多年来商用物业开发使城中区商业占据柳州主导商业地位，方圆不足米内集中了柳州市几大主要商场，而随着城市外围拓展及旧城改造，城中区规划成为柳州中心商业区，随着旧城改造推进，其商业规模不断呈现扩大迹象。

柳南区柳南区主要划分为柳南河西片及南区。

南区由于汽车总站汽车南站火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道便捷交通，从而带旺了该区域批发市场，成行成市而极为火曝。

随着南二环建设，交通条件改善，预计南二环沿线物业如旧机场开发区带等将会得到进步开发。

柳南河西片主要包括潭中西路及西环路带，该区域原先被柳州人称为柳州西伯利亚。

但随着年壶西大桥建成以及潭中西路西环路开通后，该区域得以相当大变化。

该区域目前主要在售项目包括金河湾金绿洲如意江南中山城市花园福馨苑等项目，总体销售价位约在元平方米左右，其中金河湾全面抄袭俗销售业绩。

同时由于较为便捷交通，使潭中西路西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西路中华奇石及家具市。

销售时间年月份发售，期于年底交付，二期于年月动工，年底交付。

点评项目四周规划有道路，对项目销售有利。

项目地处成熟商业区域，但目前经营气氛欠佳。

项目所在区域内有温州商贸城时代广场谷埠街几个同质大型项目同期开发，竞争压力很大。

温州商贸城开发商柳州万丰房地产有限公司地址柳州市飞鹅路总停车位地上，地下规模占地亩，建筑面积万平方米，商业面积平方米，住宅面积平方米。

身还有待完善，生活配套设施还存在太多空白点。

随着居住人口集中及政府对该片区远期规划，预计河东片商业价值将会进步得到挖掘，商业开发将会得以升温。

柳北区柳北区是柳州工业区，柳钢即位于该区域，而原先跃进，市场压力会很大。

租售同时进行，但没有个具体协商方案，在稍后销售及招租工作将很容易出现混乱。

项目在拆迁中与旁边清真寺有定矛盾，这将会影响项目形象及工程进度。

蓝色港湾开发商柳州市永意房地产开发有限公司柳州市房地产开发有限责任公司项目地址柳新街号项目规模项目占地平方米。

总建筑面积平方米，层为商铺，栋住宅分别为层层层。

户型房厅三房二厅四房二厅销售价格商铺楼均价元最随着旧城改造推进，其商业规模不断呈现扩大迹象。

柳南区柳南区主要划分为柳南河西片及南区。

南区由于汽车总站汽车南站火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道便捷交通，从而带旺了该区域批发市场，成行成市而如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可适当扩大反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小而同时随着白沙路沿线远期规划，沿线将规划为居住区商业区及商务区，而同时随着北二环通车以及双冲桥修身还有待完善，生活配套设施还存在太多空白点。

随着居住人口集中及政府对该片区远期规划，预计河东片商业价值将会进步得到挖掘，商业开发将会得以升温。

柳北区柳北区是柳州工业区，柳钢即位于该区域，而原先跃进用物业开发使城中区商业占据柳州主导商业地位，方圆不足米内集中了柳州市几大主要商场，而随着城市外围拓展及旧城改造，城中区规划成为柳州中心商业区，随着旧城改造推进，其商业规模不断呈现扩大迹象。

柳南区柳南区主要划分为柳南河西片及南区。

南区由于汽车总站汽车南站火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道便捷交通，从而带旺了该区域批发市场，成行成市而极为火曝。

随着南二环建设，交通条件改善，预计南二环沿线物业于河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域将会出现成片开发较大规模项目。

鱼峰区鱼峰区位于柳州市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。

面积约平方公里进入市场相对早，减少同类项目竞争项目商场部分出入口四通八达，便于消费群出入购物项目所在地商业氛围相对薄弱。

第三章完第四章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析，结合五星商圈行业特性，可以看出，目前五星商圈中主要以大型百货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。

同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物。

东区随着柳州市行政中心东迁决策而开始升温，目前东区聚集近万人口上百家单位十多个住宅小区。

房地产总值比年增长，年国内生产总值为亿元，比去年同期增长。

超出年国内生产总值亿元，经济增长开始提速。

而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中西南地区工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长主要动力。

数据来源柳州经济信息中心年，柳州市第产业增加值亿元，比去年同期增长第二产业增加值亿元，比去年同期增长第三产业增加值亿元，比去年同期增长。

农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业河南片区早期由于文惠桥及柳江大桥贯通，受到城中区商业辐射而成为柳州次商业中心区。

该片区目前包括东风商城鱼峰大厦华联超市等较有影响力大型商场，但由于该区域缺少其它商业配套设施，难以与城中区商业相竞争铺间隔对比分析， 相关建议， 商铺间隔具体建议， 商户组合建议， 六物业管理商业管理建议， 物业管理提前介入工作， 商业管理提前介入工作， 七商场其他规划建议， 人流引导， 交通组织， 物流输送， 辅助性服务设施， 八住宅务工作。

在此引导下，同时随着潭中大道开通，跃进路带逐渐成为餐饮条街，许多商户将原先闲置厂房改造成饭店等，使这里逐浙成为云集数十家全区甚至全国各地特色菜馆。

而同时随着白沙路沿线远期规划，沿线将规划周转房安置房商机应运而生，同时带动了销售势头旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。

各区房地产市场特点及趋势城中区城中区作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产开发以旧城改造而带来商品房开发为主。

由于得天独厚地理位置，使得城中区房价直位于柳州高价位，巨大商业价值使城中区商用物业存在较大量开发，除了部分物业裙楼商铺外，还包括五星商业街人民广场改建规划及曙光路。

是柳州市重要工商业旅游文化教育城区。

依鱼峰区年经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，州商用物业发展轨迹六柳州市商业环境分析商业布局总体分布主要商业物业竞争格局分析年年柳州市商用物业销售市场简析现阶段商用物业销售市场总结商用物业市场发展趋势分析商用物业市场存在现实问题七柳州商业经营及市民消费行为分析柳州商业经营及主要商业项目销售额分析居民收入水平和消费结构分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，柳州市民消费心理分析主要商业地段经营者分析八针对性区域商情调查调查目五星商圈为居住区商业区及商务区，而同时随着北二环通车以及双冲桥修建，使柳北区与其它区域连成片，使该区域具备定发展前景。

目前，柳北在售项目主要集中在北雀路胜利路跃进路，包括康城桂景湾香森丽园金沙苑欧雅城市广场等项目。

由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房搬迁，使该区域后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想指导下，预计该区域将成为柳州商品房主要供应区域之，并会出会较大规模项目。

三项目提案原则及思路充分考虑多行为与商业有机整合，即保证开发商开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。

充分考虑本案所处商圈特色与经营文化嫁接，创立本案核心商圈竞争力。

售得出租得满做旺为大前提，对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进行合理而准确市场定位。

以做得旺为终