三长沙房地产市场发展趋势分析 需求分析 总体需求量分析 年长沙市市区总人口为为整体市场的真实值。而房地局 的数据与统计局及建委公布的数据均有定出入。根据我们的了解，其出入的原及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公 布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布的，长沙房地产市场需求总量应为 人人人 平均每年需求量为万平方米。 显然，销售总额与总销 售面积数据计算仅为元平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方法的 不同。房地局均水平相比明显偏低 参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形 成房价洼地效应 上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出 该数据与长沙市房地产局格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小 市场供过于求，房价难以提升 同质化竞争严重 房地产开发水平低，房屋品质低 长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费导致销售均 价难以提升。 从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的 人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名 第位的房价为元平方米，说明 土地价长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的 提升对销售总额的提升作用微乎其微。 年年，商品与泥沙为砂砾和砂层，是浅层承压含水层，在水文地质上属自流盆地。浅层水般在 以上，深层承压水在谷，局部地方有风蚀残丘，其中流沙和砾石区约占全区总面 积的。西部黄河沿岸是黄河冲积而成的狭窄平原。地势北高南低，东高西低， 平均坡度为，土质多系沙土或沙质粘土，耐压力为，地震烈度为 深度 采暖期天数天 采暖小时数 采暖最大负荷利用小时数 采暖起止日期 地形地貌 乌海市海勃湾区地处山地丘陵区，平均海拔，山脉走向为由南向北延伸。 丛山之间，大多是丘陵河 年平均风速 历年最大风速全年最多风向 年平均相对湿度 最冷月平均相对湿度 最热月平均相对湿度 年平均降水量 年平均蒸发量 最大冻土深度 最大积雪 冬季大气压力 夏季大气压力 年平均气温 极端最高气温 极端最低气温廉，使用技术成熟等优点，同时乌海有着丰富 的优质煤炭资源，可就近满足本锅炉房所需的燃料煤。但燃烧产生 改善工人工作条件提高机械化自动化水平的原则，采用国内外先进技术，讲求经 济效益社会效益及环境效益。 本工程热负荷，由此确定热源厂规模为锅炉，供热能力为 。 燃料选择 锅产锅炉房集中供热，是种节能效果好环境污染 小社会效益高的供热方式。但它的次性投资很大且必须与当地的电力需求相协调。 热源厂的型式主要根据热负荷的性质确定，工艺设计本着经济合理安全可靠 最大负荷利用小时数。供热热源 确定原则 根据当前的国情，目前可供选择的集中供热方式主要有三种热电联产区域锅 炉房区域性热电联产锅炉房仅供热源厂自用电。 采用热电联产或区域性热电联为采暖负荷，负荷总量依照近期乌海市供热缺口的量确定为 。 全年总供热量 根据采暖热负荷计貌 乌海市海勃湾区地处山地丘陵区，平均海拔，山脉走向为由南向北延伸。 丛山之间，大多是丘陵河谷，局部地方有风蚀残丘，其中流沙和砾石区约占全区总面 积的。西部黄河沿岸是黄河冲积而成的狭窄平原。地势北高南低，东高西低， 平均坡度为，土质多系沙土或沙质粘土，耐压力为，地震烈度为 度。 水文地质 乌海市海勃湾区盆地上部冲积洪积中分布有浅层水，中部广泛分布湖泊淤泥， 与泥沙为砂砾和砂层，是浅层承压含水层，在水文地质上属自流盆地。浅层水般在 以上，深层承压水在之间。 编制依据 相关文件 内蒙古自治区乌海市热力公司集中供热工程可研设计委托书。 乌海市人民政府市长办公会议纪要乌海市人民政府办公厅号。乌海市城市总体规划年中国城市规划设计研究院 乌海市海勃湾区热力规划沈阳市热力工程设计研究院， 乌同质化竞争严重 房地产开发水平低，房屋品质低 长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消采取 了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快 增长。 基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的 增长态势。 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次 宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的 合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。 房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对的贡献 也是排名第位的房价为 元平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了 长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此， 从市场预期的角度分析，长沙的房价 中高收入者近郊排屋，市区房价的增幅水平，这与长沙的经 济实力与居民收入水平是不相称的。 从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的售面积中约有为外 地置业群体所消化。根据这比例推算，我们预计现实的年均需求量应该达到 万平方长沙 的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。而较低的均价水平同时也暗示 着后市巨大的发展空间因方面在于统计方法的不同，另方面也是统计范围的不同。例如，统计局所 统计的商品房范畴包括经济房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此， 从市场预期的角度分析，长沙的房价 中高收入者近郊排屋，市区房价的增幅水平，这与长沙的经 济实力与居民收入水平是不相称的。 从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的 人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。态势。 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次 宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的 合理化，并遏行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取 了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房的规模在万平方米以上的大盘有数十 个之多。这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应 量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增 长。 国家对房地产市场进控制并对市场加以引导。 尽管从市场预期的角度，长沙房价有较大的上涨空间，但受供求矛盾及国家 对房地产宏观调控的双重影响，长沙的房价在未来几年不会出现高速增长的态势，而只会保持种平稳上扬的态势。 由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈 定了大量待开发土地。目前已知的规模在万平方米以上的大盘有数十 个之多。这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应 量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增 长。 国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取 了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快 增长。 基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的 增长态势。 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次 宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的 合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。 房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对的贡献 也是排名第位的房价为 元平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了 长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此， 从市场预期的角度分析，长沙的房价 中高收入者近郊排屋，市区房价的增幅水平，这与长沙的经 济实力与居民收入水平是不相称的。 从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的 人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。而。年，长沙市商品房销售面积为万平方米。而到年， 商品房销售面积预计将突破万平方米。置业需求取向分析 置业群体置业类型关注重点 高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境的年均需求量只是个理论数据，它没有包含外地 置业的需求量。根据我们的市场调查，目前长沙商品房销售面积中约有为外 地置业群体所消化。根据这比例推算，我们预计现实的年均需求量应该达到 万平方米据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。 我们按照年城市人均居住面积年均增长比率重新推算，则 到年，城市人均居住面积将达到平方米，则年平均需求量将达到 万平方米。 事实上，万平方米积平方米计算，年年平均增幅为，则 到年，城市人均居住面积应达到平方米。 根据以上数据，年，长沙房地产市场需求总量应为 人人人 平均每年需求量为万平方米。 显然，根 年的批复要求，到年主城区实际居住人口要控制在万人以内。 也就是说，从年到年共年时间内，市区居住人口将增加万人。 根据总体规划，到年，城市人均居住面积将达到平方米。以 年城市人均居住面。 三长沙房地产市场发展趋势分析 需求分析 总体需求量分析 年长沙市市区总人口为万人，实际居住人口约为万根据历年 城市居住人口及年增长比例推算得知。根据国务院对长沙市总体规划地产市场始终保持高速健康 稳定的发展态势，市场供需两旺。而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙 的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。而较低的均价水平同时也暗示 着后市巨大的发展空间因方面在于统计方法的不同，另方面