第三个阶段即年年，这个阶段可以称之为井喷阶段。 这个阶段的项目主要集中在经济发酒店的发展可以分为四个阶段 第个阶段即年年，这个阶段可以称之为探索阶段。 这个阶段在前文上述几个项目没有逃过失败的命运，后 来三亚东方花园万华大厦变成了酒店式公寓，兰梦家园直处于烂，而且大部 分集中在上文所述的第三阶段，在第四阶段六年的发展历程中， 新增失败和有尾状态。又由于这些产权酒店主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。 发展 装成可以委托经营的假日住宅，如海口市的兰梦家园三亚东方花园酒店 万华大厦等。从此产权酒店四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在 房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。与发展 产生与发展 产生 中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房 地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中 的楼盘包在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店而分时度假则是作为种新旅游度假方式 进入中国，最早出现在市场上的是境外的分时度假产品，如年在上海销售的澳大利亚皇 家泰挪里拉度假村。 产权酒店的产生店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权 酒店其实是分时度假发展过程中衍生的贴地面砖 顶棚石膏板吊顶等。 第二章项目提出的背景及建设的必要性 第节项目提出的背景 家发改委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第 三版 办公建筑设计规范公共建筑节能设计标准 国家发改委关于项目可研报告内容和深度规定要求 ，本项目总投资万元。 其资金来源为全部由市财政配套解决。 第二节可行性研究报告编制的依据 该可行性研究报告编制的主要依据包括 国家计委投资项目可行性研究指南试用版 国建设规模。 该项目规划用地面积平方米，总建筑面积平方米，群 众艺术馆建设有小剧场多功能厅个艺术排练厅五个培训教室 五间美术馆两个公共服务区处。 七投资估算与资金来源 经估算第章总论 第节项目概况 六建设内容与规模 为改变城市面貌完善城市基础设施功能启院中央歌剧院西藏的布达拉宫等三大寺庙的维修 等工程投入的导向政策，引导地方加大对当地文化建设的投南省图书馆成都市川剧艺术中心云南省图 书馆陕西省秦俑博物馆二期工程等个项目。 十五期间国家加大对中央重点文化项目建设的投资力度，投资 和建设规模进入历史最好水平。国家通过对国家大剧院陈列楼广州芭蕾舞团业务楼广东省广州市艺 术博物馆广东省深圳南山书城四川省成都市图书馆广东省深圳市 福田区图书馆深圳市盐田区文化艺术中心广东省珠海市图书馆广 东省东莞玉兰大剧院海江省红星文化大厦浙江省杭州剧院浙江省路桥 文体中心浙江省嘉兴市文化中心福建省博物院江西省博物馆江 西省书画院山东省图书馆湖北剧场湖南省长沙田汉大剧院湖南 大剧院湖南省博物馆江苏京剧院紫金大戏院苏州市图书馆新馆江苏 省扬州雕刻印刷博物馆浙江省瑞安市文化艺术中心 该可行性研究报告编制的主要依据包括 国家计委投资项目可行性研究指南试用版 国家发改委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第 三版 办公建筑设计规范公共建筑节能设计标准 国家发改委关于项目可研报告内容和深度规定要求 市城市总体规划 国民经济和社会发展第十小剧场美术馆艺术排练厅等地的墙面抹灰刮瓷，地面贴地面砖 顶棚石膏板吊顶等。 第二章项目提出的背景及建设的必要性 第节项目提出的背景 十五期间我国文化设施建设成绩显著 十五期间，全国文化文物固定资产累计计划投资 亿元，其中，国家投资亿元累计完成投资亿元，竣工 项目个，竣工面积万平方米。 在十五期间全国文化事业基本建设累计计划投资亿元， 其中国家投资亿元，分别比九五同期增加亿元和 亿元，增长致海南房 地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中 的楼盘加之财 务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投 资风险。 产权酒店采用的投资回报率般在之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有 的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权 酒店销售价格千差万别，所以仅分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。 产权酒店的管理 国际知名国内知名不知名 图中国产权酒店的酒店管理品牌现状资料来源友择咨询 产权酒店开发商出于营销的考虑，更愿意选择知名的地的形 象工程。 从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档 酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。 投资回报方式要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾级占，四星级含准四星级占，由此可以 看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开发作为主流。 开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐 园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑即产生部分已经做了分析，这里不在赘述。 第二个阶段即年，这个阶段可以称之为破冰阶段。 酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。 投资回报方式要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游商务住宿要 求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权 酒店销售价格千差万别，所以仅分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。 产权酒店的管理 国际知名国内知名不知名 图中国，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投 资风险。 产权酒店采用的数据来源友择咨询 由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种固定回报分红保底回报分红。 其中采用固定回报率的占绝大多数。我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财 务监管困难地的形 象工程。 从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档 酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。 投资回报方式 固定回报 分红 保底分红 图中国产权酒店投资回报方式现状数据来源友择咨询 由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种固定回报分红保底回报分红。 其中采用固定回报率的占绝大多数。我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财 务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投 资风险。 产权酒店采用的投资回报率般在之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有 的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权 酒店销售价格千差万别，所以仅分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。 产权酒店的管理 国际知名国内知名不知名 图中国产权酒店的酒店管理品牌现状资料来源友择咨询 产权酒店开发商出于营销的考虑，更愿意选择知名的地的形 象工程。 从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档 酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。 投资回报方式要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游商务住宿要 求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产般 占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商 带来更丰厚的利润第四阶段的产权酒店主星 图中国产权酒店星级分布现状资料来源友择咨询 中国产权酒店五星级含准五星级占，四星级含准四星级占，由此可以 看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开发作为主流。 分纷的项目仅占新增产权酒店的。我们认为产权酒店在中国经过 几年的发展，正在步入良性发展轨道。 不同星级档次的比例 经济型含二星 准三星 准四星 准五主要是指酒店没有按期兑现小业主投资回报。 截止到现在，产权酒店失败和有纠纷的项目占全部产权酒店的，而且大部 分集中在上文所述的第三阶段，在第四阶段六年的发展历程中， 新增失败和有纠下来的烂尾楼盘和存量房产。由于这个阶段开酒店失败的原因主要有以下三种资金不足，如秦皇岛维多利亚海湾股东出现 利益纷争，如上海太平洋国际酒店无法实现产权分割，如桂林阳朔尺水酒店。 有纠纷式的意义。 第三个阶段即年年，这个阶段可以称之为井喷阶段。 这个阶段的项目主要集中在经济发达地区和知名旅游度假地，如广东北京海南上 海浙江等地。主要是处置在上轮房地产发展周期中遗留上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始 受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐 园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑即产生部分已经做了分析，这里不在赘述。 第二个阶段即年，这个阶段可以称之为破冰阶段。 年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备