金融广场建设项目建议书文档78页

该地块地处 市新城区评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务评估，投资分析 和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价研编制委托合同。

研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容 亦较为复杂。

总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将 内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目市年相关统计数据 国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三 版 建设部房地产开发项目经济评价方法版 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 可布的相关法律法规政策 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 征求入家 庭普遍化密不可分。

同时，停车场在顾客考虑因素中的地位也 越发重要，成为影响选择些类别的消费键作用。

消费习惯 方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。

消费者的调查结果请见 附件，下面将对些关键性的条件进行分析 交通方便因也从根本上扩大了居民的行动半径，进而使其消费习惯 得到质的改变。

当然，对商家的商业设施的停车设施的建设也提出了 新的要求，与本项目特征类似的北京金四季购物广场的火爆原因中， 辆的免费停车位起了关受性和 发展性比重上升。

住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费 正处于加速阶段，年北京市居民私家车保有量约为万辆，而到 年年底已经达到万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业 的发展，同时几年，北京市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内， 居民收入水平持续增长。

年，北京的城镇居零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常 用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已足发展， 出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

商业发展预测 基于对北京商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我 们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。

随着现代生 活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的 餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。

娱乐业异军突起。

随居民生活水平的提高，娱乐业得到长使近年北京连锁企业如雨后 春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加 明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

餐饮业势头迅猛。

近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北 京市行 的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高， 非常红火。

商业发展现状总建设也提出了 新的要求，与本项目特征类似的北京金四季购物广场的火爆原因中， 辆的免费停车位起了关键作用。

消费习惯 方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。

消费者的调查结果请见 附件，下面将对些关键性的条件进行分析 交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越 重视的因素，这点与北京的住宅区域扩大化及私家车进入家 庭普遍化密不可分。

同时，停车场在顾客考虑因素中的地位也 越发重要，成为影响选择些类别的消费场所的关键因素。

交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车的比例在逐渐提 高。

这就对商业项目周边的公交系统提出要求，尽可能停靠更 多的车次。

消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。

北京居 民的休闲娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的左右 其中餐饮更是占到了左右。

而高为复杂。

总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将 内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中地上部分面积 地下部分面积 建筑基地面积 广场道路面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前财务净现值所 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本 万元，减去销售营业税金及附加万元土地增 值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来目标定位为市新城区中心大型商业 金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念科学完善的配化为对商业地产的些利好。

按照惯例商铺 价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原 因住房价格的过快上涨，国务 院接连出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 简称 值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元，预售房款收入万元，申请银行贷款万元。

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目 自有资金比例的要求元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均筑面积 其中地上部分面积 地下部分面积 建筑基地面积 广场道路面积 绿地面积 值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元，预售房款收入万元，申请银行贷款万元。

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目 自有资金比例的要求。

本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本 万元，减去销售营业税金及附加万元土地增 值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中地上部分面积 地下部分面积 建筑基地面积 广场道路面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前财务净现值所 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本 万元，减去销售营业税金及附加万元土地增 值税万元后，预计利润总额为万元。

主要技术经济指标 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元，预售房款收入万元，申请银行贷款万元。

该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目 自有资金比例的要求。

套设施高度人性化的管理服务，为入驻金融投行机构提供良好的 营业办公条件，并成为市道亮丽的风景线。

项目建设期限 怀府金融广场建设项目建设期限计划为个月，即从年元 月起至年月结束。

地约亩，总建 筑面积，规划容纳金融投行机构家，办公人数 人。

怀府金融广场建设项目目标定位为市新城区中心大型商业 金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念科学完善的配 心，地理位置优越交通条件便利基础配套设施完善 齐全商业氛围浓厚，是市新城区中心规划的主要商业金融用 地，是金融投行机构营业办公的最佳场所。

建设规模与目标 怀府金融广场建设项目占黄金路段怀府路，与怀府音乐广场清华园阳光假日小区相 依相偎西面是香港街，与农信社村镇银行太行新城焦作工 贸学院新中人民医院等大型社区互为依托。

该地块地处 市新城区中。

房地产从世纪年代初与市大型会展活动中心文化 艺术中心和高档住宅小区锦绣江南隔路相望东临市迎宾 大道太行路，与唐庄大型商务住宅区遥相呼应北靠市商业 经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到年些政策 的支持，所以它的价格会涨得比较高。

因此未来预期来讲，商业地 产还是存在普涨的空间。

商业地产市场已全面向好，商业地产向上 的趋势已经初步形成但由于此次调 控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住 宅市场的些利好会转化为对商业地产的些利好。

按照惯例商铺 价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原 因住房价格的过快上涨，国务 院接连出台了国务院关于坚决遏制部分城市