项目开发量的减少，相应主城区 房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利的。格控制，主城市核心区的开发建设用地规 模不得小于亩，二环路内，以居住为主的商品房开发项目用地，容积 投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来 市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大的吸引区域类比楼盘 楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期 开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地力。 二宏观环境变化分析 昆明市总体规划的影响 今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加置业，由于 这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业的首选， 这部分人群将都是项目的购买人群。 工作在该区域的事业单位企业工作人员。由于工作生活方便， 也将是置业首选。房地产得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。目前世纪俊园项目 区域潜在购买人群主要是 第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发 展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次 造的推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓 解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍 都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上 还未目区域居民存在二次置业的可能。以及项目地段较好，交通发达，项 目未来的升值潜力巨大，因此也对房地讷河内蒙古尼尔基哈 尔滨，以及吉林辽宁河北天津北京等省市，为将来产品供 销提供了良好结新立欧富等 个村委会。 红彦车站建于年，距嫩江站公里，离富裕站公里， 离古莲站公里，隶属哈尔滨铁路局加格达奇车务段管辖。现为 四等站。客运货运非常便利。红彦镇公路四通八达，位于国道京 第二章项目背景及建设必要性 项目背景 红彦镇人口约人，近余户，下属辖铁东铁西 个社区居委会红彦拉抛新哈力浅石头河子红升松木哨 杨木山山口新多金南阳水磨沟顶团动资金万。 四建设期限 项目建设期限个月。 五项目效益 项目建成后，年出栏育肥猪头，直接经济效益万元。肉 牛头，直接经济效益万，肉羊头，直接经济效益万， 合计万元。 万元 二资金筹措项目总投资万元，其中政府补贴需了解 当地政策后才知贷款需同银行协商才农村建设的若干意见 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年规划 的建议 规和政策 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国农业法 中华人民共和国再生能源法 中华人民共和国畜牧法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民社会生态效益显著，具有广阔的发展前景。可行性研究科学合 理，符合当地实际，项目切实可行。 第四章可行性研究报告编制依据 相关国家法律，法 加值的畜牧业是集约型畜牧业，这对于拥有丰富草场和大面积农作物 种植基地的红彦镇来说，建设肉牛肉羊养殖基地具有广阔的市场前 景。肉牛肉羊饲养与加工技术科学，肉品质好市场需求量大，经 济展前景广阔，但事实上我国生猪产业 仍处于非常落后的状态，二肉牛肉羊项目 国家产业政策导向以区居委会红彦拉抛新哈力浅石头河子红升松木哨 杨木山山口新多金南阳水磨沟顶团结新立欧富等 个村委会。 红彦车站建于年，距嫩江站公里，离富裕站公里， 离古莲站公里，隶属哈尔滨铁路局加格达奇车务段管辖。现为 四等站。客运货运非常便利。红彦镇公路四通八达，位于国道京 加公路上，由于其特殊的地理位置，北至内蒙古大杨树黑 龙江加格达奇漠河，南至黑龙江嫩江讷河内蒙古尼尔基哈 尔滨，以及吉林辽宁河北天津北京等省市，为将来产品供 销提供了良好的陆路和铁路运输条件。 红彦镇是个以农业为主的城镇，主要经济作物有小麦黄豆 马铃薯玉米等。充足的粮食作物以及大量的农田秸秆可作为生猪 肉牛肉羊饲料的主要来源，大量的动物粪便可以发酵加工成有机 肥料还田或出售。 近几年来，随着社会主义市场经济的发展，由于政府对养殖业的 支持力度业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发 展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再工的时间，在施工中加强对地下部分 基部开挖时对周边建筑的保护。 第章项目周边情况概述 项目地块基本情况概述 项目位置 项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园王旗营村恒森家私城， 南依昆明火车域市场中小户型市场供应较少，市场前 景看好。 第四章项目分析和产品初步定位 项目分析 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之，社会生活配套成熟，休闲 团和信置地 项目位置典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市 场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。客户群较狭。总体来看项目区最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期， 中央丽城。 楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 开发产生较大影 响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通 知对主城区开发的控 率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆 明主城区人口密度大，环境污染严重，交项目分析 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之，社会生活配套成熟，休闲 团和信置地 项目位置典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市 场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。客户群较狭。总体来看项目项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应 加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分 基部开挖时对周边建筑的保护。 第章项目周边情况概述 项目地块基虑到项目规模较大对项目区域市 场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米 左右商比较青睐小型，主要原因是小户 型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高， 应控制在万之间。 目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。 商铺价格在元之间，考价格模拟 上述客户群中，白领阶层小型个体商业经营者，由于事业 正处在上升阶段对未来充满信心，但是自身事业对资金的需求较大， 而且工作时间短，手中可调动的资金有限，但每月的收入较高并且稳 定，因此这部分客户群多数要求首付不要太高，选择按揭而房地产 投资者购买力较强，但这部分客户群比较青睐小型，主要原因是小户 型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高， 应控制在万之间。 目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。 商铺价格在元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市 场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米 左右商场及商业网点价格在元平方米左右 第五章项目建设地点和建设条件 项目建设地点 世纪俊园项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应 加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分 基部开挖时对周边建筑的保护。 第章项目周边情况概述 项目地块基本情况概述 项目位置 项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园王旗营村恒森家私城， 南依昆明火车域市场中小户型市场供应较少，市场前 景看好。 第四章项目分析和产品初步定位 项目分析 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之，社会生活配套成熟，休闲 团和信置地 项目位置典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市 场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。客户群较狭。总体来看项目区最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期， 中央丽城。 楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集者白领阶层，房地产投资者 项目规模亩亩亩 总建筑面积 总户数 面积 主力户型 三室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路 物业类型多层小高层高层小高层小高层高层 项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅 客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业 结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次 置业者和地产投资者。 同区域类比楼盘 楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期 开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产竞争楼盘多为高层小 高层的精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二 厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好的户型面积多在平方米以下，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。 制造成主城区项目开发量的减少，相应主城区 房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利的。 第三章项目区域房地产市场分析与预测 区域市场情况 市区环路与二环路之间及项目周边主要区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城 区范围，通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影 响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通 知对主城区开发的控 率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆 明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引 导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转