的市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块年上半年楼面地 价达元平方米，成交金额达亿元住宅供应 结构将进步得到调整，以满足人们居住需求的限价房经济适用房廉租房比重的增加， 将步 图项目所处区域位置块的上涨。 土地市场的变化 供应量大幅增加，居住用地居主导 据北京成为主要策略。 二需求分析 亚奥区域支持 在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技市国土局年度土地供应计划，年京城土地供应量大幅增加，比 年增加了公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销 售或部分持有。 第二部分项目概况 项目区位 地理位置 项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场东米 号的现代花园外销公寓项 目，该项目因虚假按揭抵押法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式 转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项 目地理 遗留违章建筑 第八部分结论与建议 附件 第部分项目背景 该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为 北京德华房地产开发公司于年开发的位于朝阳区大屯路分析与解决方案 现金流分析 正常开发状态的现金流 改善现金流的运作方案 改善现金流的运作，焚烧处置法等进行技术经济比较。 堆肥化处理技术堆肥化是利用自然界广泛存在的微生物，有控制地促进固体造地法堆肥处置法焚 烧处置法卫生填埋法垃圾生物处理产生有机复合肥及综合利用法。另外，还有利用 垃圾饲养蚯蚓制砖制石油制糖制纤维等，但这类方法处理规模较小，不常采用。 根据城市生活的固体垃 圾。尽管如此，该城市由于规模远远小于同时期的上海，如高低位热值会远小于估计值。 垃圾处理工艺方法比选 城市生活垃圾处理常用方式概述 目前，城市生活垃圾处理方法主要有简单堆放法围海的厨余垃圾含量比较大，因此假设含水率在比较合理，且水分主 要集中在废品食物中，得到的生活垃圾的高位热值为，即， 求出垃圾的低位热值为，即为能量相对比较高纺织品非铁金属 橡胶铁金属 皮革泥土灰烬砖 由量热计测量法得到该市生活垃圾的低位热 良质覆土材料不易取得。 生活垃圾焚烧处理技术 固体废物的焚烧是种高温热处理技术，即以定量的方式。但是 卫生填埋也有其缺陷 需要大量的土地公填埋废物用，不适建在高度工业化地区或人口稠密的大都 市填埋场的渗滤液处理费极高 填埋地在城市以外或郊区，则受到行政辖区因素限制，故比露天弃置所需土地量少 能够处理不同类型的垃圾，不必进行收集时的分类 施工周期较短 填埋后的土地具有更大的经济价值。 正是由于上述原因，卫生填埋直是我国城市生活垃圾处理的最主要有以下优点 设备和管理费用较少 处理量较具有弹性，对于突然的废物量增加，只须增加少数的作业员与工具设 备或延长操作时间 操作容易，维持费用较低，在装备和土地上不会有很大的损失 液等进行治理并达标排放的处理方法，它是所有垃圾处理工艺剩余物 的最终处理方法。在填埋过程中垃圾发理工艺方法比选 城市生活垃圾处理常用方式概述 目前，城市生活垃圾处理方法主要有简单堆放法围海造地法堆肥处置法焚 烧处置法卫生填埋法垃圾生物处理产生有机复合肥及综合利用法。另外，还有利用 垃圾饲养蚯蚓制砖制石油制糖制纤维等，但这类方法处理规模较小，不常采用。 根据城市生活垃圾无害化资源化减量化的处理原则，结合该市的城市规模，拟选择 垃圾卫生填埋法，堆肥化处理技术，焚烧处置法等进行技术经济比较。 堆肥化处理技术堆肥化是利用自然界广泛存在的微生物，有控制地促进固体废物中可降解有机物转 化为稳定的腐殖质的生物化学过程。堆肥化制得的产品称为堆肥。能用堆肥化为技术进 行处理的废物包括庭院垃圾有机生活垃圾有机剩余污泥和农业废物等。 堆肥化处理是垃圾无害化较为有效的方法。无论从环境保护，还是从资源循环利用 角度，厨余类有机物处理的最佳方式就是使其转化为稳定卖方式 转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项 目地市场定位 客户定位 目标客户来源 目标客户特征 需求特点 二价格定位 区域当前价格 第四部分规划设计 方案构思 小型商务办公综合体 完善的配套设计 原生态大型景观社区 原有户型需要做改动 第五部分项目开发及销售计划 指导思想 二项目转让资产过户，预计个月内完成 三项目开发进程附件开发进程表 四项目销售计划 五资金筹措计划 第六部分投资收益评价 项目销售测算 二项目总成本单位成本计算成本测算表析 根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强 该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头 以高档商用公寓开发建设为主，吸引能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森 林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文奥区域内的基础设施建设有了个质的飞跃。而且， 在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配 块停留在流标的边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。 整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓 由北京抑制商品房的有效需求。 交易场面趋冷，月成交量下降 进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头 以高档商用公寓开发建设为主，吸引能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森 林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑 五大重点任务等态势。 需求积极因素原生态大型景观社区 原有户型需要做改动 第五部分项目开发及销售计划 指导思想 二项目转让资产过户，预计个月内完成 三项目开发进程附件开发进程表 四项目销售计划 五市场分析 第三部分市场定位 客户定位 目标客户来源 目标客户特征 需求特点 二价格 供应量大幅增加，居住用地居主导 交易场面趋冷，月成交量下降 土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降 二需求分析 亚奥区域支持 需求积极因素分析 需求不利因素 三区域条件 四转让价格及构成 五项目购买方式与付款方式 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 购买股权 购买资产 债务罚款抵押诉讼法院查封的处理 交接方式 付款方式 第二部分市场研究 年上半年北京市总体市场分析 北京市场对宏观调控的反应 土地市场的变化 供应量大幅增加，居住用地居主导 交易场面趋冷，月成交量下降 土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降 二需求分析 亚奥区域支持 需求积极因素分析 需求不利因素 三区域市场分析 第三部分市场定位 客户定位 目标客户来源 目标客户特征 需求特点 二价格定位 区域当前价格 第四部分规划设计 方案构思 小型商务办公综合体 完善的配套设计 原生态大型景观社区 原有户型需要做改动 第五部分项目开发及销售计划 指导思想 二项目转让资产过户，预计个月内完成 三项目开发进程附件开发进程表 四项目销售计划 五资金筹措计划 第六部分投资收益评价 项目销售测算 二项目总成本单位成本计算成本测算表析 根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强 该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头 以高档商用公寓开发建设为主，吸引能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森 林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑 五大重点任务等态势。 需求积极因素分设施。不仅如此，奥运因素 更让亚奥区域的商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥 林匹克森林公园温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥 运功通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有半都集 中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了个质的飞跃。而且， 在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套迅速发展成为京城首屈指的 富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。年北京申奥成功，该地区更是进 入了奥运时代。北京启用亿元加强基础设施的建设，其中有亿元用于高速公路 城市快速路和轨道交居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期， 放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。 二需求分析 亚奥区域支持 在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场疯狂上涨时 期也在缓慢上涨。 土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降 从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着 开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块年上半年楼面地 价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。但 二季度与季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的情况仍不尽如 人意。与去年多家地产商疯抢块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地 块停留在流标的边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。 整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓 由