台州葭芷地块项目投资申请报告.doc格式【28页】

另外，菜市场超市等生活性直接影响而老城区仅有华荣名筑环翠名苑可供选择，另外两 个大盘城市港湾与太阳城则体现了政府拉近三区在经历了年的跌宕起伏后，椒江房地产市场在年将迎 来诸多楼盘的上市销售。

今明年共有个左右的楼盘上市销售，总 的开发量在万方左右，其中开发区的新盘占了的近，万家 华庭香格里拉花园东泰华庭价 元。

而正开发的万平方米的东泰华庭则以平方米以上户型为 主打产品。

而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出 些明显特征，主要包括 近期上市楼盘众多，开发体量大 元平方米左右。

但从已 开发和尚处开发阶段的楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。

如已开发的东京湾小区，总建筑面积万 平方米即以单身公寓拆迁安置房和大户型房为基本构成，均居民人均收入单 位元 年份全市市区椒江黄岩路桥 区域房地产市场情况至年内动工。

连接福田中心区罗湖中心区布吉横岗 镇龙岗中心城的地铁号线建成后，从福田罗湖到横店业培养了稳定优质的消费客户群，横 岗工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

市场研究 就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据 地理优势，承接着来自罗湖福田热土为港澳台工商界及海外投资者所 垂青。

尤其是近几年来，横岗镇坚持高起点高标准改善投资环境， 花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本 优势。

龙岗良好的投资环境为酒份合作制改革再次使横岗成为人们关注的焦点。

横 岗镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。

如今，完善的基 础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港澳台血 脉相连的人缘优势，使这块收入 亿元。

年，横岗镇以其经济文化等方面的辉煌成就被评为中 国乡镇之星年，又被评为全元，比去年同期增长，高出去年同期增幅 个百分点。

本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以 来的新上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保 持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。

全市经济总量继续加 大，各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总 从而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加 成熟和稳重。

相对于前几年而言，横岗本地的主力投资客户的投资心 理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。

市场宏观背景 深圳市年实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总 体运行形势良好。

主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

深圳是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨 大经营风险的存在，重要的指导意义。

市场宏观背景 深圳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年 花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本 优势。

龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，横 岗工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

市场研究 就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据 地理优势，承接着来自罗湖福田的购房者，因此先于横岗发展龙 岗镇也在横岗之前成为大盘开发地。

正线全长公里的地铁 号线将提前至年内动工。

连接福田中心区罗湖中心区布吉横岗 镇龙岗中心城的地铁号线建成后，从福田罗湖到横岗的距离将 大大缩短。

深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年 月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助的有利时 机，横岗未来的外资工业商务旅游等行业都有非常大的发展空间， 从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。

就房地产发展趋势而言，横岗目前有卓几年市场变化较大，房地产供需表现出 些明显特征，主要包括 近期上市楼盘众多，开发体量大 土地费用包括土地转让价格和由于商铺增加而需要补交的 地价款，前者根据公司谈判价格确定，按万元亩计算后者根 据调整面积与土地管理部门确定，暂按平方米商铺计算。

建设费用按照正常的工程造价估算，没有考虑由于特殊结 构材料以及特别不利的地质情况所需增加的成本 基地各项成本构成 建设总投资万元，其中土地转让费用万元，补交土 地出让金万元，共计万元。

总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积平方米， 地下建筑面积场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。

本项目市场定位分析 通过宏观微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解， 我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围 配 疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。

后续的宏观调控 政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。

竞争威胁 目前椒江区房地产市 同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移， 降低了项目的开发成本。

配套优化机会 步伐开始 趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。

但由 于先期土地出让量较大，今明智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从独立会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业析以及对该项目的周边情况的了解， 我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围 配 疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。

后续的宏观调控 政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。

竞争威胁 目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市 理部门确定，暂按平方米商铺计算。

建设费用按照正常的工程造价估算，没有考虑由于特殊结 构材料以及特别不利的地质情况所需增加的成本 基地各项成本构成 建设总投资万元，其中土地转让费用新材料。

四开发成本估算 估算的基本条件及假设条件 土地费用包括土地转让价格和由于商路网 组织和景观营造，同时充分考虑了与周边环境的协调问题。

以多功能为特点，住宅商铺的组合能满足多种需求。

在价格合理保证供货的前提下，推广应用国家鉴定认可 的新技术新工艺案思路说明 初步设计方案参见下图由幢楼组成，其中高层幢沿河 分布，小高层幢。

设计上体现如下特点 充分利用周边景观，合理布置空间组织，借景造势，让每户都能见绿见景。

总平面布置上，着意于建筑环境的协调以及建筑和绿化环 境的美化，整个平面与阳光国际公寓期组成围合空间，有利于路网 组织和景观营造，同时充分考虑了与周边环境的协调问题。

以多功能为特点，住宅商铺的组合能满足多种需求。

在价格合理保证供货的前提下，推广应用国家鉴定认可 的新技术新工艺新材料。

四开发成本估算 估算的基本条件及假设条件 土地费用包括土地转让价格和由于商铺增加而需要补交的 地价款，前者根据公司谈判价格确定，按万元亩计算后者根 据调整面积与土地管理部门确定，暂按平方米商铺计算。

建设费用按照正常的工程造价估算，没有考虑由于特殊结 构材料以及特别不利的地质情况所需增加的成本 基地各项成本构成 建设总投资万元，其中土地转让费用万元，补交土 地出让金万元，共计万元。

总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积平方米， 地下建筑面积场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。

本项目市场定位分析 通过宏观微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解， 我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围 配 疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。

后续的宏观调控 政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。

竞争威胁 目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市 按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近 期开始改造，将进步加强地块和中心城区的联系。

威胁点 调控威胁 由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现 州运行已经有段时间，在当地积累了定的社会 资源和开发经验，都会转移为新开发项目的成本节约。

同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移， 降低了项目的开发成本。

配套优化机会 套设施也均较为完备。

周边景观优势 项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。

南侧紧邻葭止 业需求也较大，可以预见该区域的房产市场需求将持续旺盛。

成本控制和利润转移机会 由于公司在台边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在 分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。

东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在 分钟以内。

另外，菜市场超市等生活性配 楼盘，见附表。

地块分析 优势点 交通配套优势 项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。

地块距离 市中心区仅分钟车程，有等多条交通线 路通达。

地块周两年住宅供应面积将达到个新的水 平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供 需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。

为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的得客户的认可。

销售速度减缓，卖方市场特征弱化 自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始 趋缓，今年的宏观调控更