【34页】郑州信息大厦项目投资申请报告.doc在线文档

本项目裙楼的汽车配件大世界丹尼斯量贩国美电器城河南 科技市场天荣国际建材港 院校省实验中学河南财经学围内可辐射到的商业环境层次结构主要如下 类型名称 省市机关单位省广播电视中心省工商局省几方面必要条件 资金流密集 周边的消费层次结构组成丰富交通方便车位充足 方便财政厅省税务局 省烟草专卖局省新闻出版局省邮电研究所河 南日报报业集团省煤炭总医院郑心区 域与新区域的发展比较，其多年的历史沉淀成熟的市政 配套完善的交通网络以及得天独厚的郑州北门户位臵，是东 扩区域中难以望其项背的。

商业环境层次结构 本项目分钟车程范套设施的完善区域功能的实现 人气的有效聚集，按全国众多大中城市的发展经验看，是 个较为漫长的过程按经验，应该大约需要年的时间。

所以，商政体的金水区，必然是城市北移发展进程中的核流人文环境等资 源所形成的很强的积聚效应，存在明显差异。

所谓东扩，即是建设郑东新区。

郑东新区是郑 州市政府重点建设的个全新区域。

但由于个完全的 从成型到成熟配行政管理局企业注册大厅 河南省电视台 龙门大酒店上影响到涉及居民生活居住等相关行业的发展信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资 本等，都对年房价的稳定起到积极作用。

预计随着年第季度宏观经势预测 商品房屋空置面积会有较大幅度增加。

房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。

房地产开发企业并购重组将会增加。

年年底房价将止跌企稳。

虽然国际大环境和加大住房保障建设。

年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需促进经济平稳较快增长 的重要措施之，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在定的冲击。

年国内房地产市场趋，增幅比去年同期减少个百分点 房价出现近年来首次下降。

年月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市 的数量逐步增多。

从环比看，年大中城市房屋销售价格下降。

万平方米，同比增加。

房地产开发投资意愿下降。

受需求市场低迷的影响，年月份起商品房屋新在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升 元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有三区的存量房源的绝对数量高，与其他各 区相比，其上市多卖的多剩的多，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。

低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。

受市场调的消化速度还需消化个月，因此年销售 形势不容乐观。

受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升 还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。

全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新较 好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中 板块只有。

存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。

截止年底，全市存量房源按当年量大幅回升，呈现典型的降价保量 特征，取得显著的促销成效。

城区市场由于绝对供应量不大，价格相要措施之，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在定的冲击。

年国内房地产市场趋势预测 商品房屋空置面积会有较大幅度增加。

房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。

房地产开发企业并购重组将会增加。

年年底房价将止跌企稳。

虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国保增长的万亿资金投 入年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资 本等，都对年房价的稳定起到积极作用。

预计随着年第季度宏观经济的回暖，房 地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。

南京市房地产市场分析 年南京整体市场情况分析 成交量全方位大幅萎缩。

年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大 区域全方位大幅萎缩，虽然江北江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但 仍无法拉升全市成交量长的过程按经验，应该大约需要年的时间。

所以，商政体的金水区，必然是城市北移发展进程中的 裙楼定位的论证 银行证券公司的选址必要条件 本项目的区域唯性 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 裙楼情况简介 大厦写字楼可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 目前市场供应现状 甲级写字楼的状况 写字楼发展的世界性趋势 从国际写字楼的普遍形式反映 国内大城市的写字楼形式反映 办公商务形式演变的必然性 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，大厦领先市场的持续性优势 本项目的整体优势 本项目的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。

上下 班时间的堵车更是司空见惯。

缺陷二物业软硬件方面均难以适合企业的可持续发 展的办公需求 这里的写字楼物业绝大部分属于本项目约分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的 商业路。

虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路 规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办 前郑州最顶级的写字楼物业，软硬件设施 流。

本大厦更是本区域内唯的顶级全新商业物业。

它 的唯项目是此地段的唯个顶级写字楼， 商家进驻本项目，必定能抢占先机，待地王建成并投入使用 后，院省水利学校 其它大河锦江饭店龙门大酒店中国移动营业中心 中国联通 从金水区的现缺陷二物业软硬件方面均难以适合企业的可持续发 展的办公需求 这里的写字楼物业绝大部分属于本项目约分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的 商业路。

虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路 规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办 公企业所讲求的效率要求。

路口多红绿灯多可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 目前市场供应现状 甲级写字楼的状况 写字楼发展的世界性趋势 从国际写字楼的普遍形式反映 国内大城市的写字楼形式反映 办公商务形式演变的必然性 核商业环境层次结构 本项目的特点分析 本项目裙楼的客户定位 裙楼定位的论证 银行证券公司的选 北， 平面图见下页平面图显示区 目录 大厦商业裙楼可行性研究分析 项目位臵介绍 郑州市城市规划发展分析 多数。

这从另角度也证实了这个结 论的正确性。

裙楼情况简介 本项目的裙楼为地面层，面积共约平方米，分层面积如下 楼层 建筑面积 平方米 南，北， 南， 北， 南， 北， 南， 北， 平面图见下页平面图显示区 目录 大厦商业裙楼可行性研究分析 项目位臵介绍 郑州市城市规划发展分析 商业环境层次结构 本项目的特点分析 本项目裙楼的客户定位 裙楼定位的论证 银行证券公司的选址必要条件 本项目的区域唯性 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 裙楼情况简介 大厦写字楼可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 目前市场供应现状 甲级写字楼的状况 写字楼发展的世界性趋势 从国际写字楼的普遍形式反映 国内大城市的写字楼形式反映 办公商务形式演变的必然性 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，大厦领先市场的持续性优势 本项目的整体优势 本项目的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。

上下 班时间的堵车更是司空见惯。

缺陷二物业软硬件方面均难以适合企业的可持续发 展的办公需求 这里的写字楼物业绝大部分属于本项目约分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的 商业路。

虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路 规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办 公企业所讲求的效率要求。

路口多红绿灯多的性，决定了它的商业价值。

这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战 略的企业而言，是最为合适的。

周边繁华的经三路存在的先天缺陷 缺陷车道狭窄，交通阻塞，人流车流不通畅 离的选择。

因 为写字楼的大堂物业管理等方面能达到银行等金融业企 业的使用要求。

而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软硬件设施 流。

本大厦更是本区域内唯的顶级全新商业物业。

它 的唯象展示，地域标识性强 所使用的物业在软硬件设施方面能符合企业现在及未 来持续性发展的办公需要 具备餐饮业建筑设计布局 本项目的区域唯性 般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳 裙楼定位的论证 银行证券公司及高档酒楼的选址必要条件 此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件 资金流密集 周边的消费层次结构组成丰富交通方便车位充足 方便形周边商业环境相结合 与本项目的特点相结合 与本项目的形象相结合。

本项目商业裙楼的客户定位为 有实力的注重企业形象建设的准备开展多功能业务的银 行证券公司 必定再次拉升此地段价值本项目的投资价值商业价值从 长远看，有较大的升值空间。

本项目裙楼的客户定位 本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据 与整个金水区的区域定位相结合 与实用 在本项目南向分钟车程的地方，是郑州市的地王，此地块是 综合用地，定位较高。

而本项目是此地段的唯个顶级写字楼， 商家进驻本项目，必定能抢占先机，待