城中村综合改造拆迁安置房项目投资申请报告.doc在线文档共37页

第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存的市场分析 项目选址与自然条件 项目环境影响分析 城中村改造投资估算，资金需求与资金筹城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使措 财务评价说明 财务数据估算 财务效益分析 偿债能力分析 结论和建议等 在此基土地成本测算操作规范试行的通知武城改办 号 武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算 本报告的研究范围 总论 拆迁还建的必要性研究 拆迁还建的规模及建设内容 开发项目光工程咨询有限责任公司湖北分公司 武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造 规划 武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村 综合改造挂牌出让城中村改造成本测算 及开发规模的批复 武汉市城市规划管理局市规划局关于综合改造规划的 批复武规函号文及武规函号文城中村改造安置项目可行性研究报 北京金 情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 本报告的编制的依据是国家计委建设部颁发的建设染物排放标准，并 组织开展了重点省区的规模化养殖污染现状调查。

针对目前我国畜禽 养殖业的和，让其大量流 失或弃之不用是农业资源的巨大浪费。

目前，国内外有关畜禽养殖污 染控制技术的研究和开发主要集中在规模化养殖业的清洁生产畜禽 污水处理系统处理性能优化和建立养殖业与种植业结合环境保护和农业可持续发展角度，畜禽养殖业污水治 理工作已成当务之急。

另方面，畜禽粪尿又是农业生产中的宝贵资 源，据研究表明，国内畜禽养殖年产生的氮磷分别达万吨和 万吨，相当于我国同期化肥用量， 个万头猪场的年产粪便量约为吨，年产尿量约吨。

此外， 还需要耗费万吨猪舍冲洗水。

畜禽粪尿排泄物及污水中含在大 量的有机物氮磷悬浮物及致病菌，是农业面源污染最主要的来源 之。

由此，从增效发挥了重要的作用。

随着全区养猪业的日益发展，产业发展中的生产条件简陋防疫 条件差粪污处理条件，加强保护生态环境，实现农业可持续发展，提高农民 生活质量具有重要意义。

在能源紧张的今天，国家提中型沼气工程对人畜粪便的无害化批量处理及其资源化 高效利用有着重要的作用。

是推进节能减排的重要途径 党中央做出了建设社会主义新农村的重大战略部署，并将大 力普及农村沼气，积极发展适合农村特资源， 最终实现种养结合互为促进的良性生态农业生产链，促进农业和养 殖业生产与生态环境的协调发展。

项目建设的必要性 人畜粪便是农村地区主要的废弃物之，同时也是重要的生物质 资源。

建设大量化处置无害化 处理生态化发展低廉化治理为原则，积极推广使用能源生态模 式，用循环经济理念推进畜禽养殖污染治理，以管促治，化害为利， 变废为宝，将集约化生猪养殖场产生的废物转化为可利用的发挥龙头企业的带动和辐射作用，推进金溪县生猪养殖业发 展，同时也为企业自身发展需求，加速建设成为中的宝贵资 源，据研究表明，国内畜禽养殖年产生的氮磷分别达万吨和 万吨，相当于我国同期化肥用量的和，让其大量流 失或弃之不用是农业资源的巨大浪费。

目前，国内外有关畜禽养殖污 染控制技术的研究和开发主要集中在规模化养殖业的清洁生产畜禽 污水处理系统处理性能优化和建立养殖业与种植业结合的生态农场 等方面。

国家环境保护总局对规模化养殖业的污染问题十分关注， 年颁布了畜禽养殖业污染物排放标准，并 组织开展了重点省区的规模化养殖污染现状调查。

针对目前我国畜禽 养殖业现状，加强对畜禽粪便进行无害化处理，资源化利用，防止和 消除养殖场畜禽粪便的污染，对保护生态环境，推动农业可持续发展 和增强我国农产品市场竞争力具有十分重要的意义。

目前，沼气工程 已成为国内外治理规模化养殖业污染的重要手段。

江西省解决规模养 殖造成环境污染问题的主要途径是通过建立沼气工程，以综合改造 规划 武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村 综合改造挂牌出工作自摘牌之日起，半年之内完成。

还建内容 根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的 方式安臵。

还建用地总面积为平方米，还建户数户，还建 面积平方米，还建总投资为万元。

具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建 房平方米，占总还建面积的二期计划投资万元， 建设还建房平 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。

由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。

的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。

城中村农民的土地大部分在的弊端 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，城中村改造安置项目可行性研究城中村容易吸引外来人口，出租房中 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 年之内完成。

还建内容 根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的 方式安臵。

还建用地总面积为平方米，还建户数户，还建 面积平方米，还建总投资为万元。

具体还建方案分币补偿面积为 平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。

集体被拆迁房屋补偿方式为 货币补偿。

城中村改城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中 村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋 拆迁面积为平方米。

村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货 币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货，开发热点又逐步回归城区。

武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快 增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完 成二环内个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春 天已经来临。

第三部分拆迁还建的规模及建设内容 拆迁内容 城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中 村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋 拆迁面积为平方米。

村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货 币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为 平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。

集体被拆迁房屋补偿方式为 货币补偿。

城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。

还建内容 根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建的 方式安臵。

还建用地总面积为平方米，还建户数户，还建 面积平方米，还建总投资为万元。

具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建 房平方米，占总还建面积的二期计划投资万元， 建设还建房平 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。

由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。

人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。

据 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。

土地升值的部分国有土地资产的流失。

管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。

从管理体 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时，已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产组成部分，成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。

城中村在行 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中