【44页】高档社区房地产项目投资申请报告.doc文档全文免费阅读

西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。

该项目从地 理位臵上被楚秀园钵池山公园及里路之隔为花城，万多层住宅社区，容积率 ，年土地出让，价格不超过万亩，目前销售均价 元，当 日住宅成交均价元，从淮安网上楼市年度 月中旬全市纳入网上销售项目前十名统计表可走势分析，本案地块房屋均价暂估 元，商业用房暂估元，总销售额为亿元， 至少需五年时间消化以看出，前十名 销售面积累计为销售套数，套，销售金额，万元，平均销售均价元，市场容量及承接小，价格没有大起大落现象，涨 幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入 网销售项目个，入网总面积，可销售总面积 入网总套数，套。

当日住宅成交套数套。

从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房 近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为元，增 长为。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供 求关系决定而产生的价格虚高较积万，全市商品住房销售均 价元，同比增长，市区商品住房销售均价元 ，同比增长年第季度全市商品住房均价 元，比去年同期增长，其中市区商品住房均价为元 ，比去年同期增长降。

而年季度，全市房地产开发完成施工面积 万，同比增长，竣工面积万，同比增长 。

其天至少有万外来人口进出这里，相当于城市总人口的。

可 以说消费群体还是很可观的。

就目前来看，市区除了阳，在规模上，大家基本上旗鼓 相当。

再次，服务水平持齐，难相上下。

从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果能 够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平则更 容易在市场中鼎遍的桑拿，美容，按摩，足疗等，经营项目洗浴文 化的构成雷同缺少特色，在对外宣传上，大家都打着美容健 体，修身养性这张牌，差异化程度非常小。

没有差异就没有特 色没有特色就不能吸引人。

其次 凯里市休闲会所现状 当前洗浴休闲行业状况及市场前景分析 传统的药浴，如桔皮浴姜奶浴参石浴另类的刷浴泥 炭浴黑泥浴等等。

而凯里地区洗浴行业市场营销模式单，基 本上都是普年利润总额万元 营业税金及附加万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年含建设期年楼五楼组成。

锐鑫国际会所 按四星级标准建设和装修。

负层建筑面积平方米。

分布为商务包亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所，总 建筑面积平方米。

工程完工后，将成为集娱乐餐饮休 闲养生为体的高级私人会所，共有保健包房间，包 房余间，客房间，日接待宾客可达人次。

二聘请有营销经验的休闲会所营 销专家领衔组织定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销 售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。

三建设规模和建设内容 建设规模 本项目投资 游客提供个舒适的休闲娱乐场所。

锐鑫国际会建成后将有充足的客源。

以凯里市目前每年 万客量计算，日均宾客接待量人左右。

会所建成后聘请国内 著名娱乐管理公司管理。

本项目采取正确的营销策略，无论从数量还是在服务上都远远满足不了外来 游客和当地消费群体的需要。

市场预测 锐鑫国际会美容健 体，修身养性这张牌，差异化程度非常小。

没有差异就没有特 色没有特色就不能吸引人。

其次，在规模上，大家基本上旗鼓 相当。

再次，服务水平持齐，难相上下。

从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果能 够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平则更 容易在市场中鼎足而立。

市场现有洗浴休闲服务容量 市区人口不多，但凯里天然具有区位优势，是旅游集散地。

每天至少有万外来人口进出这里，相当于城市总人口的。

可 以说消费群体还是很可观的。

就目前来看，市区除了阳光樱花， 还有曼谷雨林等等，大大小小已上十家。

这些洗浴休闲场所，主 要串落在凯里的闹市区，因此，总体服务容量比较大，但分摊下 来就显得僧多粥少了。

凯里水疗休闲市场所处发展阶段 则处于市场发展的最初阶段市场导入期。

水疗休闲市场结构 享受型消费者 理智型消费者 为元，增 长为。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供 求关系决定而产生的价格虚高的变化，在定的 程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视 政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在 未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对 利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未 来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在 进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售 产生巨大影响，国家贷款利率的进步上调，将上。

本案独特性 地理位臵的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区， 西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而 拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是 未口突破万，建成区面积达到 平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到， 城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到 万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，增长。

年实现 地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收 入亿元。

随着人均经济收入的不断增长价元 ，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购， 将是本案未来年内最强有力的竞争对手，期七幢多层余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘的高层社区，号称打造淮安最 会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而 拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是 未口突破万，建成区面积达到 平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到， 城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到 万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万， 城市化水平达到筑市场人力成本在 未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对 利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未 来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在 估计应在年，期间国家各项政策和标准 尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的 的成功开发经营具有定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多 变性无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的段时间才能完成整个 项目的建设和经营，期拆迁已基本完 成。

市场存在的风险 市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买 本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较 大的瓶颈。

另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大， 须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合 力，对项目的成功开发经营具有定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多 变性无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的段时间才能完成整个 项目的建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准 尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的 程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视 政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在 未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对 利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未 来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在 进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售 产生巨大影响，国家贷款利率的进步上调，将上。

本案独特性 地理位臵的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区， 西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而 拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是 未口突破万，建成区面积达到 平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到， 城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到 万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万， 城市化水平达到以居民的潜在购买力也 将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经 济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住 宅产业将处于快速增长期。

城市规模的扩容提速 淮安规划年内中心城市人会固定资产投资将达亿元。

城市居民收入增加，生活水平提高 近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。

年实现 地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收 入亿元。

随着人均经济收入的不断增长，中间变数及成本增加不可估算。

市场机遇 城市经济快速发展 年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律， 淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。

十五期间，淮安全社长，但未来几 年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测 基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估 元，商业用房暂估元，总销售额为亿元， 至少需五年时间消化，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体 规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房 地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增。

西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。

该项目从地 理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念， 离市中心更近，比本案有明显区位优势。

占地亩，将建成超 过万平米高档楼盘， 时间为年月，期项目已开工，万分两步上市，首期 套房源，已在十国庆期间排队拿号。

期多层均价元 ，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购，