，认为本项目是别墅市场上的新 产品新形态新风格，在推出后会成为市场的新卖点。同时他位服务水 平，营销策划等方面做细做精。 需求与购买力情况消费客户格局由外向内，由上至下，由外籍转开始关注 人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和 规划整，而我国别墅常是公寓，小户型 联排别墅，独体别墅与豪华的混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。 体社区的人文环境，并使其成为增加品牌含金量的重要砝码。 别墅开发商也更趋于理性，成熟，在经历了市场盲市场的主力其，从自住方面分析该价位满足部分想买高档住宅 居住的人其二，从投资角度分析部分投资者认为该类物业有升值的空间。 营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商以及建好投放使用的别墅高档住宅 主要有以下几个市区的百好花园恒达•假日花园以及龙港的锦绣名园和新湖绿都 等，这些项目无疑成为了本案的竞争对手。具体详见竞争对手分析表。 中低价位成为墅其 实只能说是高档住宅，目前在开发的约万平方米，加上本案也不过来万。目前， 大概有的购房者对于别墅感兴趣。以上数据来源于温州市建设局房地产开发处 同时根据我们的调查，目前温州正在建设中高档住宅总体来说是偏少的，是供不应求的。温州目前已有别 墅高档住宅面积约万平方米甚至更执行操作规程，确保安全生产。 环境保护 本项目生产过程中排放的污染物主要为屠宰加工废水水处理沉 雷电静电触电机械伤害噪声危害等事故的发生，旦发生事故，依靠装臵内的安全防护设施和事故应急措施也能及时控制事故，防止事故 的蔓延，使生产工人的劳动安全卫生有充分的保证。同时要求工人在生产本项目为畜禽加工类生产项目，采用了先进成熟可靠的生产技术， 在设计中严格按照国家的有关劳动安全卫生的政策，并根据实际情况采取 了完善的安全卫生措施，预计本项目在建成后将能有效的防止火灾爆炸目不需新 上电力变压器，完全可以保障本项目的实施。 供水 本项目耗水量为，主要是屠宰加工车间生产用水和冷库循环 水补充水。企业原有供水系统可满足本项目用水需求。 劳动安全卫生 保证。 其他原材料和辅助材料均由原来供应单位长期供应有保障。 能动供应 供电 本项目装金及附加万元正常年 年总成本万元正常年 年利润总额万元正常年 所得税万元正常年 净利润万元正常 资 元百元 百元销售收入占用流动资金元百元 劳动定员人 其中工人人 技术人员人 管理人员人 全年生产天数天 建设期月 设备数量台套 新增建筑面积平方米 改造建筑面积指标表 序号指标名称单位数量备注 加工规模 肉鸡万只年 项目总投资万元 固定资产投资万元 铺底流动资金万元 投资指标 百元销售收入占用总投资元百元 百元销售收入占用固定资产投开发 新产品的雄厚技术力量和完备的检测手段，公司生产工艺先进，配套设施 齐全，周边地区基础环境优越，可以完全满足本项目实施的要求。 综上所述，认为本项目建设是必要的可行的。 主要经济技术前景广阔，生产工艺技术先进，水电等配套设施齐 全，产品技术含量高，具有较强的市场竞争力，经济效卫生的政策，并根据实际情况采取 了完善的安全卫生措施，预计本项目在建成后将能有效的防止火灾爆炸 雷电静电触电机械伤害噪声危害等事故的发生，旦发生事故，依靠装臵内的安全防护设施和事故应急措施也能及时控制事故，防止事故 的蔓延，使生产工人的劳动安全卫生有充分的保证。同时要求工人在生产 过程注意自我劳动保护，要求上岗人员必须以预防为主进行安全教育及劳 动保证工业卫生教育，严格执行操作规程，确保安全生产。 环境保护 本项目生产过程中排放的污染物主要为屠宰加工废水水处理沉淀 物和风机噪声。由于设计中，针对本生产线的特点，采取了相应的行之 有效的治理措施，严格控制各类污染物的排放，可使生产过程中所排放的 各类污染物分别达到相应排放标准的要求。 在该项目建设过程中，应严格遵守环保设施与主体工程三同时的 原则，搞好环保设施的设计施工和投产在生产线投产后绣名园和新湖绿都 等，这些项目无疑成为了本案的竞争对手。具体详见竞争对手分析表。 中低价位成性价比合理的情 况，就这点来看，开发商赢利的可能性较大，即使真的有房源空置，也是暂时的。再 则随着人民生活水平的提高，些高收入者追求高档住宅，而这些住宅温州还是供不应 求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定 位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，般可以在规定的年限内付清房款。 在营销策划方面，他们般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个 比样板房等方式进行交易。 学院路与 汤家桥路 处 龙港国道 与甬台温处 龙港龙金 大道东 江滨路都处于当地较好地 段，但龙港地处县 区，处于劣势 总建筑面 积 万多占地 公顷， 万建筑面 积 图龙港新湖绿都地理位置图处于龙港河网密集处 表同类竞争项目与本相目比较表 百好花园恒达假日 花园 锦绣名园新湖绿都本项年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场 很难形成气候。 竞争对手的相关情况以效问卷份，我们的调查者大多数为较高收入者和高收入者。约的 被调查者对本项目感兴趣他们大多为私营向国内，由高端向中低端发展已经成 为趋势。客户群范围广主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高地 段，但龙港地处县 区，处于劣势 总建筑面 积 万多占地 公顷， 万建筑面 积 图龙港新湖绿都地理位置图处于龙港河网密集处 表同类竞争项目与本相目比较表 百好花园恒达假日 花园 锦绣名园新湖绿都本项目比较 地理位置人民西路隔岸 路口 高档住宅，而这些住宅温州还是供不应 求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定 位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，般可以在规定的年限内付清房款。 在营销其中不乏投资者炒楼者，所以旦开盘，大家就争先恐后的购买性价比合理的情 况，就这点来看，开发在建楼盘来说， 对本案的威胁也是很大的。 与此同时这些竞争对手开盘的时间都是在温州购房潮上涨的情况下进行的，且政府 政策相对来说比较宽松，加之温州经济发达，民间资本雄厚，有资金购房的人很多，当然士，市区的够房者大多数是出于想参与投资的心理充当客户群。但 其在楼盘价位上对本案的冲击还是比较大的。本案今后还需将自己定的高价位理由向客 户群表达清楚。 其次市区的恒达•假日花园由于规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，目标 客户群于本案相似，且在价格上与本案相比具有明显优势，所以就市区在建楼盘来说， 对本案的威胁也是很大的。 与此同时这些竞争对手开盘的时间都是在温州购房潮上涨的情况下进行的，且政府 政策相对来说比较宽松，加之温州经济发达，民间资本雄厚，有资金购房的人很多，当然其中不乏投资者炒楼者，所以旦开盘，大家就争先恐后的购买性价比合理的情 况，就这点来看，开发商赢利的可能性较大，即使真的有房源空置，也是暂时的。再 则随着人民生活水平的提高，些高收入者追求高档住宅，而这些住宅温州还是供不应 求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定 位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，般可以在规定的年限内付清房款。 在营销策划方面，他们般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个 比样板房等方式进行交易。 学院路与 汤家桥路 处 龙港国道 与甬台温处 龙港龙金 大道东 江滨路都处于当地较好地 段，但龙港地处县 区，处于劣势 总建筑面 积 万多占地 公顷， 万建筑面 积 图龙港新湖绿都地理位置图处于龙港河网密集处 表同类竞争项目与本相目比较表 百好花园恒达假日 花园 锦绣名园新湖绿都本项目比较 地理位置人民西路隔岸 路口 对本项目的影响 竞争楼盘所在的地理位置 图百好花园地理位置图 图恒达•假日花园地理位置图 图龙港锦绣名园地理位置图 等。 但是别墅毕竟是种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市 场潮流几乎是近年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场 很难形成气候。 竞争对手的相关情况以及密性，领域感较差。我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环 境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高， 导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足选择分期付款。 调查问卷见附页 存在的问题 产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型 联排别墅，独体别墅与豪华的混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。 私选择次性付款，是各种付款方式中最 多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在年内购买但前提是价格有所下降。 而也有约的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有的 人企业老板，认为本项目是别墅市场上的新 产品新形态新风格，在推出后会成为市场的新卖点。同时他们般自身已经拥有 套房子以上。他们购买目的大多是为了自用。 购买力经过分析，被调查者中约的人归国侨胞等。 需求通过我们进行调查问