【32页】裕客隆购物广场项目资金申请报告.doc在线文档

该项目的成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效的实际经 验，扩大广百集域能快速成长。

二项目实施的影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展的首个项目， 对等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三我司既是个挑战，更是个机遇。

该项目的成功开发，提高我司在行业内的知名度与美誉度 该项目营经验 在我司的专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性 商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后 对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。

更有助于广百置业公司在商 业地产领购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。

我司的专 业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟。

四丰富公司拓展经研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。

三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司回阀节流阀旋塞阀减压阀隔膜阀疏水阀紧急切断阀等，最高使用温度，最低最高压力 破传统的专业分工界线。

企业间只要有联合的可能就可以大胆 去做去尝试，用年的时间力争打造出若干产值超过亿乃至 亿元的企业集团。

要重视产品结构的调整，勇于技术创新，研制开发高附加值及国 际领。

兼并重组是当今国际经济领域比较科学的做法，也是今后个 时期阀门行业发展的方向性问题。

在这问题上要解放思想，按照十 八大提出的坚持科学发展观的要求打破地区界线，打破所有制界 线，打有可能为行业振兴积蓄必要的力量，并壮大民族装备工业。

应对国际市场的变化，以及机遇，阀门行业将会沿着下述几个方 向进步发展 积极推进企业间的联合重组，尽快打造批有规模上档次的企业 集团板闸阀是年来发展最快的阀门品 种。

二国内阀门行业发展分析 我国阀门市场已形成垄断竞争等方面入手，推出高端 特殊阀门产品，打入陆上能源开采冶炼核电工业的高端阀门市盖高温高压截 止阀逆止阀耐腐蚀调节阀高端两位阀蝶阀闸阀球阀等十 几类高端特殊阀门产品，相关核心技术也多为上述厂商所把持。

经营策略 荃德航天将在年年，从整合中国石油大学权威专家端阀门市场 目前陆上阀门高端市场主要集中在能源开采石化冶炼核能发 电等大型能源集团，上述市场高端阀门产品主要由德国 威兰等知名厂商的产品所占领，产品涵优势，并结合产业基地的高端硬件条件，生产制造出国际流品质的阀门产品来，通过 三年的验证期后，荃德航天的产品将伴随着中国航天工程飞冲天， 我们定要将建湖品质推向前所未有的高度。

陆上高目的自有核心技 术竞争力。

作为航天动力阀门生产基地，荃德航天最终选择进入建湖高新 技术区问题上要解放思想，按照十 八大提出的坚持科学发展观的要求打破地区界线，打破所有制界 线，打破传统的专业分工界线。

企业间只要有联合的可能就可以大胆 去做去尝试，用年的时间力争打造出若干产值超过亿乃至 亿元的企业集团。

要重视产品结构的调整，勇于技术创新，研制开发高附加值及国 际领先水平产品。

我国阀门行业目前已经能生产十几大类产品。

如闸阀截止阀 球阀蝶阀安全阀止回阀节流阀旋塞阀减压阀隔膜阀疏水阀紧急切断阀等，最高使用温度，最低最高压力 ，最大通径。

尽管这些产品有力支援了国内经济建设， 但是应该清醒看到国内的产品大都属于般技术含量或劳动密集型产 品，很少具有国际领先水平。

目前我国阀门行业与国外阀门行业差距较为明显，主要存在四大 综合性差距是技术创新能力上的差距二是加工工艺上的差距 三是质量管理及设备方面的具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟。

四丰富公司拓展态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等。

其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱 乐产所余家。

超市 本案附近的超市较多，共有家。

其中华润万家，是与本案距 离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等。

品牌零售店 本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模 相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约， 包括阿迪达斯耐克，便于实际运作。

第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通品及人流状况判断，超市 经营并不理想。

通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和 超市经营者是团及置业公司在外埠市场影响力。

三项目的现状分析 自身现状分析 裕客隆超市占据物业于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较与本案距 离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等。

品牌零售店 本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等。

其中，超市家，各通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点。

零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析 手机通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点。

零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等。

其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱 乐产所余家。

超市 本案附近的超市较多，共有家。

其中华润万家，是与本案距 离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等。

品牌零售店 本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模 相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约， 包括阿迪达斯耐克，便于实际运作。

第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

但合作方家族内部意 见不，不愿意再行投入 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

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物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。

楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。

街铺分租情况较为理想个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可 以判断，场地租金的收益间接体现在超市的经营收益中，如从超市 的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体 经营的角度考虑，个物业面积通过对该超市的实际调研，初步判断该超市的品类不是非常齐全， 个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市 经营并不理想。

通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和 超市经营者是团及置业公司在外埠市场影响力。

三项目的现状分析