，取得商品房预售许可证的商品房面积为万平方米，同期商品房预售面积为 万平方米，占可预售总量的。前个月，现房销售率达到，预售率达，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度市民的住房消费 投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位价位的在建楼盘，基本未出现冷盘现象， 绝大多数开发企业对目前商品房预销售情况比较满意，对市场前景看好。东区元 每平方米左右的商品房，如天使苑二期玉兰苑销售情况良好，西区元每平方米左右 的如学府花园桂花园甚至出现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园期万余平 方米基本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的中央花园项目，尚未开盘，因其区 位环境优势，已有四百余户消费者前来预订。从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行 状态，发展是健康的。 购房主体发生变化 国家停止住房实物分配后，住房消费由集团采购转向散户时代，年个人购房 就已经占商品房销售面积的，成为主导房地产市场发展最活跃最积极的因素。 消费需求多样化 消费者由于收入水平文化层次家庭特征等具有差异性，导致消费者在购房时对区位环 境规划设计户型面积配套物业管理等方面存在不同的选择。 开发商参差不齐，未来几年将是行业整合期 年度，合肥市房屋开发公司达到余家，只有为数不多的开发商具备二级资质， 大多数企业无品牌资金实力小抗风险能力差。今后的段时间，将是房地产行业重新洗 牌的整合期，房地产行业必须以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出，弱势企业将被淘汰出局。 畅销产品分析 在楼盘调研过程中，总结后我们会发现，以下几类产品较为畅销 高性价比型。像华源国际城罗马花园天使苑玉兰苑等，价格处于中下游，售价 般在元每平方米，能满足人们的普通居住要求，规模适中，小区具备般生活配套， 此类产品深受广大消费者欢迎。 二中高档型。诸如元时代花园长春都市花园等，消费群体定位在中高收入层面，小区 规划产品设计等各方面标准较高，有突出卖点，操作得法，能够吸引大批消费者。项目市场定位 在对类似项目主要以玉兰苑为研究对象及市场需求进行深度分析后，我们发现，新站区 及东区附近由于市场集群内大量商户年轻白领肥东县迁徙人群及地缘性置业的存在，蕴 藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。 尚城豫园整体定位为未来配套齐全的中档社区，适应大部分消费者需求，价位在元每 平米左右，是合肥市郊的现代居住项目，受合肥东区最近两年房产市场发展的影响，中高档 小区目前已经进入个稳定的增长期，而且价位随着市场经济的整体发展，总体趋于上升趋 势。 本项目位于二环路以东，紧邻二十埠河。本项目将大大提升小区的环境户型设计以及居住 的适宜性等各方面的现代居住水平。同时二十埠河河道正在调整，并兴建平米的绿地 广场。 根据本项目的市场定位，我们将本项目销售对象确定为 年轻的准合肥人主要是指企事业单位年轻的职员，这批消费群体，知识层次较高， 工作年限短，工资收入在元月，但没有多少积蓄，对住房有强烈的需求，对价格关注。 投资客户追求物业的升值，对项目的升值潜力有很深的研究。 外来客商本项目地处合肥东侧，所在区域内集聚着安徽大市场长江批发市场等大型市场 摩托车汽车大市场等大型物流中心，市场群内有大量来肥经营的外地客商，经济实力强， 有置业愿望。 瑶海工业区内的职工在未来几年内，瑶海工业区将有数十家企业进驻，将来的住宅 需求量巨大。 部分肥东居民肥东居民长期以来形成了种做省城人的优越感和自豪心理，近年来迁徙合 肥的趋势在不断增强。本项目将成为此类消费者迁居合肥的最佳跳项目色调 整个项目的色彩应保持和谐统，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界 隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区的绿化率。 广告牌 广告的创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区的完整规划以小区的规划图为主景，并 突出项目建设单位的名称，为本项目作软性的宣传。 广告牌摆放的位置，是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象二是 东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目 的地点设置项目标志或路径，清楚指示本项目的位置。 售楼现场 从尚城豫园项目的规模来看，应设立两个售楼处在市区设立个售楼处，在项目现场设立个售楼处。其造型应以宽敞明亮简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配置 项目模型，给消费者直观的感受。 样板房 由于本项目定位在中档价格，项目样板房的设置力求简洁温馨舒适又典雅亲切，激发买家 的购买欲望。另方面，让消费者看得见摸的着，给消费者种实实在在的感觉。 项目功能策划 活动中心及其他 作为完整规模的小区项目，本项目力求为消费者提供个舒适绿色的居住环境，因此在小 区内设置活动中心及其他相关配套，为社区生活提供切便利。同时，在品位上有所提高， 力求活动中心设计活泼，成为小区景观的部分，注重各种配套的搭配与整体建筑风格的调 和。 绿化设计 花园风格小区内设置各种立体形状组成的特色花园，非常适合观感，所以，小区中心的花 坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观时尚自然融合，有机统。 河堤绿化项目紧邻二十埠河，二十埠河即将进行河道整理，新建大面积景观广场。本项目 可以在近邻河堤修建列绿化带花圃，注意花艺造型及修剪，令景观形成层次感。在河堤 上放置铁铸雕花的休闲座椅，形成休闲娱乐场所。 增设多种物业服务 针对目前合肥物业管理的特点，合肥东区的物业管理还处于起步阶段。本项目在物业服务上 应体现出小区的优势，提供如清扫洗衣服务邮寄服务社区教育等，极大限度地方便 业主，优质服务令业主生活无忧。同时提高项目的服务档次和质量，以满足业主的生活需要 为根本。项目销售策略 付款方式 为适应各个层面的消费者需要，设置灵活的多重付款方式。大致分为次性付款分 期付款银行按揭付款等几种。方面让消费者感到实惠另方面减轻消费者的购 房压力。 累计折扣优惠 此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划的受益者。不论是以业主名义还是介绍第三者 购买项目单位均可获得累计折扣优惠。运作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网 络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。 促销推广策划 扩大软性宣传影响力 房地产业走向成熟，众多媒体如报纸电视杂志等都设有专刊专栏介绍的房产动态行 业新闻及房产广告等。本项目应采用目前合肥房产市场成功小区的软广告战术，通过早期软 姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。 公关宣传活动 当软性宣传取得定成效，可以适当安排些公关活动。如开工典礼开盘典礼封顶典礼 等现场公关活动，参加房展会，举办组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣 传本项目，还可以在定程度上带动项目的销售。 项目营销方案 营销顾问 项目建设单位可以借用外脑，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负 责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的 成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。 营销计划 先制定完备的广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传售楼书项目模型广告设计等广告媒介的使用，确定广告投放的频度密度和区域。通过预售及内部认购，开展公关展销，跟 进促销。制定合适的价格策略，做好整个项目的销售工作。 七项目产品规划 总体规划 本项目主要有多层小高层住宅和配套设施组成。多层住宅采用分列式，以六层为主， 坡形带阁楼屋面，部分设计成跃式复式错层小高层住宅采用排列式，以十二层为主 整个小区绿化率达到，区内设置中心广场主干道，在公共场所及主要入口处设置盲 道小区内设置管理处活动中心体育设施社区医疗所商业网点等配套设施。 小区内自设变电站保证供应区内电力所需，设天然气集中供应站，通过市政管网进水后， 区内设置水塔加压净化设计宽带互联网到户。 小区内各建筑形成层次感，并加强小区的绿化，利用小区附近的二十埠河河堤进行景观 利用美化，进步提升小区作为现代居所的居住品位。 项目工程方案设计 在满足尚城豫园各功能区建筑物各自功能的前提下，确保建筑物质量安全，力求造型美观。 合理采用新结构新材料新工艺，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度，降 低工程成本。 本项目依据工程地质勘查资料，按照国家现行设计规范标准和规定进行设计。 本项目按地震烈度度设防，抗震等级为三级。 本项目多层工程采用砖混结构，小高层工程采用框架结构。 项目总图布局 目录 概况 项目概况 报告范围 公司简介 二项目建设规模及建设内容 项目建设规模 项目建设内容 三项目组织管理机构 项目建设组织管理 项目运营组织管理 四项目市场分析及市场定位 市场分析 市场定位 五项目选址及建设条件 项目选址 建设条件 六尚城豫园项目整体策划 七项目产品规划 总体规划 工程方案设计 项目总图布局 智能化系统设计 项目配套设施 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 八项目环境保护安全卫生消防和节能 环境保护 安全卫生 消防 节能 九项目投资估算和资金筹措 投资估算 资金筹措 十财务与效益分析 财务分析 效益