路段已 建成，至杭州的高速公路广德段已建成开通，芜宁高速公路开工建设已接近完工。 从发车以当日往返为半径，覆盖区域共有亿人口，是全国人口最密集消费层次最 高的地区之。 是华东第二通道的重要枢纽。芜宁芜铜皖赣淮南和宣杭等五条铁路在此交 汇和联接，沟通全国各地。于年月通车的公铁两用长江大桥，将长江南北交 通融为体，北上经淮南线可接京九线和陇海线，南下可至杭州宁波厦门。基地区位 建设项目位于市，位于市西南部。行政区域介于北纬 与东经之间。该县东界宣州市，西接铜陵县青阳县，南 连泾县，北邻繁昌县县。县境状若骆驼，南北长公里，东西宽公里， 面积平方公里，占全省总面积的。现设个乡，个镇。县人民政府驻 城关镇。 现境为江南地区开发较早的地区。汉代为江南地区交通发达的宣城县和农业发达的 春谷县分领。汉宣城县故城为春秋战国时期的江南名邑，位于当时水路交通要道中江之滨， 即今青弋江镇。宣字据韩诗传说为显也。古代江南地区开发较晚，但作 为吴楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而日益繁荣，作为吴楚名邑显扬 于江南，并筑城以御守，定名宣城。作为分领今的春谷县范围较大，包括今部 及繁昌铜陵市县等境，治所位今繁昌县荻港镇南公里的苏村带。县名春谷，说明 该地区农业十分发达。 本项目位于文庙路与环城北路之间，为商业居住用地。随着城市的建设发展， 此处具有良好的开发前景。 项目概况 本项目规划总用地面积平方米，规划地上总建筑面积为平方米，包括 作安置房用的高层住宅楼零星商业地下车库等建筑，其中居住建筑面积约平方 米，零星商业建筑面积平方米，菜市场平方米，社区配套建筑面积约平 方米，规划地下车库及人防建筑面积约平方米，停车率。项目总投资亿元， 计划开竣工日期为年月年月。 项目将完成五幢高层居住楼和零星商业区菜市场社区配套用房等建设，占地面积 平方米，建筑面积为平方米，预计在年月完成。 年经市发展和改革委员会发改投资备字号文批准同意，进 行安置房小区项目工程的建设。年月与市国土资源局签订了国有建设用地土地使用权出让合同，已取得国有建设用地土地使用权证南国出让国用 第号，土地用途为商业居住，已取得规划局规号同意该方案 的批复，建设用地规划许可证，其他相关手续正在办理中。 建设项目定位为高层居住楼商业区，属安置住宅区，在规划中突破传统居住小区的 规划模式，在功能分区合理生态环保舒适人性化的基础上，营造种体现现代城市的 居住环境。随着大型超市的建成，安置房小区将是个集高档购物中心及园林式住宅的 综合性房地产项目。 第三节项目建设的必要性 大建设给房地产市场带来前所未有的机遇 日前，市城市总体规划年正式出台。目标定位该市是长江中下游 重要的综合交通枢纽及区域性经济文化中心，成为先进的制造业基地滨江特色旅游城市， 远景目标是成为城市容量有万人的特大城市。 是运河连通长三角。目标定位皖江城镇带核心城市及长三角城市群中资源环境优 越的大型综合性二级城市。围绕这个目标，规划使合杭高速沿江高速与徐福高速铜南 宣高速与芜雁高速形成三纵两横网络新建长江二桥，接通徐福高速，新建铜南宣 等高速充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件，打通芜申运河，建设芜申运河 港口，加强与苏浙沪之间的内河联系。 二是远期拟建民航机场。远期，规划选址建设民航支线机人口基数不 断上升，以及市处皖南北部，其北临长江，南望九华，东接长江金三角，西通中部腹地， 素有皖南门户之称。浩浩长江，由西向东，穿山越岭，奔腾而来，在这里形成条宽阔 平稳可行驶万吨级船只的黄金水道。沪铜铁路沿江高速公路宛如两条巨大的动脉，将 同富饶发达的长江三角洲地区和广大内陆腹地连接起来。由前往南京禄口合肥骆 岗机场也非常方便，车程不到个半小时，是大量移居人士的选择，对于房产需求量日益增 多。这类人口更具经济实力，使本市的房地产市场能够持续繁荣。 公司已经锁定的目标客户群体是具有定的经济实力，或处在事业上升期的行业社 会精英。通过对目标客户的初步市场调查，他们对本地段的房产投资兴趣较高，对公司楼盘在现代繁华都市下营造出小桥流水人家的境界，在现代主义的建筑造形下，结合着中国 传统园林般的环境景观，实现现代与传统的交融的满意度和认知度也较高。 年银行贷款利息率四次下调，在中央和地方陆续推出新政的当下，楼市的坚冰 有望逐渐融化，使得个人购房贷款政策受到鼓励，可以预见的持有成本明显减少，会让更多 消费需求重新回归到房地产市场当中。 不利因素 近期个别城市出现房产泡沫现象，致使楼价有所平稳，这种现象会对房地产市场造成 定的不良影响，加以中央政府对房产市场发展过热的宏观调控，使得部分投资者信心不足， 会造成部分投资者持币待购，房产销售进度放慢。公司的困难就是如何提高投资者对楼盘当 前价位稳定无降的信心。 二房地产市场概况 房地产市场总体状况良好，健康稳定。主要表现在以下几个方面 房地产投资稳步增长，近年来房地产投资对全县投资增长的贡献和拉动作用逐年提 升。今年上半年房地产开发投资对全县投资增长贡献率为，拉动全县投资增长。 商品房开发销售情况良好，全市商品房施工面积新开工面积竣工面积均有较大 增长。 房价稳中有降理性回归，城区商品住宅的销售均价相对平稳，在元 的范围内小幅变化。高位运行，保持平稳，实现了理性回归。 房地产金融情况稳定，房地产贷款总体仍呈增长态势，商业性房地产贷款房 地产开发贷款余额个人购房贷款个人住房公积金贷款均呈上涨态势。 房地产市场进步规范，近几年来，通过对房地产市场的综合整顿，尤其是市政府 新政的实施，房地产市场行为得到了进步规范。在各区政府市直各相关部门的共同 努力下，在各开发企业的大力支持下，去年年初以来加大了对已出让土地的清理力度，促 进了商品房开发量的增加增加了土地供应，扩大了普通住房的有效供应量加快了拆迁 安置房和廉租房建设，推进了民生工程加强了商品房预销售管理，规范了市场行为加强了住房金融监管，保障了居民中小户型住房贷款需求加强了部门协调与配合，确保 了政府调控措施落实到位。去年底，市政府就稳定房价，又召开的新闻发布会，推出了五 项措施，即重点保障批着力稳定批加快供应批严格住房金融 政策进步加大房地产市场监控力度。这些措施在今年上半年得到了有效地贯彻，促 进了市房地产市场的持续健康发展。 第二节需求预测 宏观调控政策和金融政策 随着国家宏观调控政策和金融政策的进步趋紧，市也和全国全省其他城市 样，房地产市场与去年相比略显冷清，部分楼盘成交低迷，出现了观望气氛，消费者如今 在买房问题上已经十分理性，不再盲目追高买涨了，些开发企业新开盘的楼盘开价也回 归理性。同时，随着市场供应量的不断加大，商品房销售市场将面临着新轮竞争，些 楼盘滞销后将继续采取打折优惠促销，也是楼市回归理性的表现。特别是去年高价开盘的 部分楼盘，今年的价格适当回落，反映出开发企业的理性决策。目前市及今后的房地 产市场走势可概括为短期难熬，长期看好。开发企业也应积极面对当前宏观调控的形势， 及时调整开发经营战略，在理性分析的基础上，稳定心态，准确测算成本和成本上涨趋势， 合理定价，不要追求暴利目标，切实加大开发高品质的中小套型中低价位普通商品住房， 以满足居民不同消费层次的购房需求。目前全市潜在的购房需求较大，主要有个方面 是工业化和城市化的发展带来人口增加，促进住房需求。根据市十五规 划要求，按照目前万人口计算，城市化率年均增加，每年增加万人需购买或租 住商品住房，按人均建筑面积测算，今后每年约需新增万商品住房。 二是新增工业企业落户将带来的外埠人口，增加住房需求。如每年按照家工业 企业递增，每家企业按人计算，合计万人，按其中购买住房，每套按测 算，今后每年约需新增万商品住房。 三是人均住房面积增加的住房需求。去年底市城镇人均住房建筑面积为，根据市十五住房建设规划的要求，全市城镇人均住房建筑面积要达到。到 年全市城镇人口按万人计算，约需新增商品住房万。 四是年轻人结婚及拆迁安置等因素将增加住房的刚性需求。目前全市城镇年轻人结婚 每年达余对，据初步统计，年轻人因结婚购房的比例为。同时在城镇建设拆迁安 置过程中，选择货币化安置购买商品住房的比例为。按去年全年全市商品住宅销售面积 万计算，每年约需新增商品住房万。 五是改善住房条件和投资型购房将带动住房需求。据有关资料测算，全市城镇家庭为 改善住房条件和投资型购房约占购房总数的。按去年全市全年商品住宅销售面积万 计算，今后每年约需新增商品住房万。 综合上述新增商品住宅购房需求，预计年潜在的新增商品住房需求约万， 年潜在的新增商品住房需求约万，年潜在的新增商品住房需求约万。 与此同时伴随全县经济社会文化教育卫生体育等各项事业的进步的发展，商 业用房等非住宅类房屋的需求也持续大量增加，所以从长期房地产市场的需求分析，将 在相当长的时期内保持着较旺盛的购房需求，房地产业在市的发展前景将更为看好。 二城市化与城市人口增长 根据市统计资料表明，年底人口约为万人，目前，城区框架正在进 步拉大，城市人口大幅增长已是必然。这对城市住宅类房地产的需求有着巨大而直接的 推动作用。按届时城区人均居住面积平方米计算，增加的人口需增加商品住宅房面积为 万平方米，平均每年需增加多万平方米，这还不包括现有人口需增加的商品房面积。 市场消费潜力巨大。 三