主要技术指标 总用地面积平方米 总建筑面积 住宅建筑面积 车库阁楼等未计入容积率 公共建筑面积包括会所等公共建筑 地下人防面积 居住户数户 居住人数人 容积率 建筑密度 绿化率 机动车停车总数辆 二主要经济指标 项目总投资万元 固定资产投资万元 建设期借款利息万元 销售收入万元计算期合计 销售税金及附加万元计算期合计 总成本费用万元计算期合计 所得税万元计算期合计 税后利润万元计算期合计 投资利润率 投资利税率 全部投资财务内部收益率评价基准 所得税后 所得税前 全部投资财务净现值 所得税后万元 所得税前万元 全部投资回收期含建设期 所得税后静态年 所得税前静态年三存在问题及建议 项目建设过程中应注意环境保护工作，防止污染基地附近环 境，保持较好的生态环境和良好的居住条件。 注意加强对房地产市场变化情况的分析，及时调整项目销售 策略和方法，做好项目的规划和设计工作，提供能满足市场需求的 高质量的商品房。 本项目供水供电通讯对外交通及道路等基础设施尚需 进步落实，周围生活娱乐及商业网点等配套设施尚需进步完 善。项目单位应积极和当地政府协调，把项目区域周围基础配套设 施的完善与建设纳入当地的发展规划并尽快予以实施。 本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门的联 系，如规划土地交通消防供水供电园林环保等部门， 确保项目在操作过程中严格按照程序办事。 根据国务院及省政府对建设项目的有关规定，本项目必须建 立项目法人责任制工程招投标制工程项目监理制合同管理制， 加强对工程质量的监督。 本项目建设资金的筹资方案需进步落实。项目单位应加大 筹资力度，保证建设资金及时足额到位。 第二章市场调查分析与预测 第节全国及江苏省房地产市场概况 全国房地产市场情况 我国住宅市场发展概况 住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房 消费的巨大市场尚未充分开发。进入年代中期以后，国民经济持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈而迫 切的要求。年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作为国民 经济新的增长点年全国人大会议明确提出，要把住宅产业作 为国民经济新的增长点年国务院下发了关于进步深化城 镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出停止住房实物分配并 逐步实行住房分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的住房 供应体系推进现有公有住房改革加快经济适用住房建设等系 列政策。 随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，系列鼓励买卖 商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很 大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到年底，我 国城镇居民的人均住房建筑面积已达到平方米，比改革开放前提 高了约两倍，越来越多的居民购买新建住房和租赁的公房，使自有 住房率不断上升已超过，以自有产权为主多种产权并存 的住房产权格局已初步形成。 尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方 米欧洲人均居住面积平方米，我国的居住条件仍有很大差距。 目前，我国城镇住房的成套率还不到，换句话说，就是还有 的居民没有的厨房和卫生间另有万住房困难户的人均居住 面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存的危房 旧房简易房以及质量不高居住环境差的住房有待改善农村 的砖木结构和混合结构住房有待改造，的家庭还没有用上自来 水这些情况与有关部门制定的城镇住房目标，近期实现每户拥有 套经济实惠功能齐全的住房，远期实现每人拥有间房的目标 来说，还存在着相当大的距离。 同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。 人们的住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要 求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿 化人文环境功能配套等转变。满足人们对住房提出的新要求，将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容之。 在国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及系列扶持住宅 建设的政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模 不断提高，我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。 我国房地产市场近期发展概况 我国于年开始的住房制度改革带动了房地产行业投资和 消费持续的快速回升。年全国房地产投资继续保持较快增长速 度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。 年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长， 增幅比上年加快两个百分点。其中，商品住宅投资为亿元， 增长。全国商品房竣工面积亿平方米。 商品房销售价格继续走高。全国商品房销售额为亿元， 其中期房销售额为亿元，所占比重为。全国个大中 城市房屋销售价格年同比上涨了。 年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深 圳仍然是房价上涨最快的城市，分别达到北京深圳。 而且，这两个城市的二手房价格涨幅也分别达到。分 地区看，涨幅较大的主要城市包括秦皇岛，北京， 深圳，福州，厦门，成都和广州等。有 个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈 阳下降，上海和合肥均下降。 国家有关房地产业发展的方针政策 人类已进入的世纪初期将是人类经平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存的危房 旧房简易房以及质量不高居住环境差的住房有待改善农村 的砖木结构和混合结构住房有待改造，的家庭还没有用上自来 水这些情况与有关部门制定的城镇住房目标，近期实现每户拥有 套经济实惠功能齐全的住房，远期实现每人拥有间房的目标 来说，还存在着相当大的距离。 同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。 人们的住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要 求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿 化人文环境功能配套等转变。满足人们对住房提出的新要求，将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容之。 在国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及系列扶持住宅 建设的政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模 不断提高，我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。 我国房地产市场近期发展概况 我国于年开始的住房制度改革带动了房地产行业投资和 消费持续的快速回升。年全国房地产投资继续保持较快增长速 度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。 年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长， 增幅比上年加快两个百分点。其中，商品住宅投资为亿元， 增长。全国商品房竣工面积亿平方米。 商品房销售价格继续走高。全国商品房销售额为亿元， 其中期房销售额为亿元，所占比重为。全国个大中 城市房屋销售价格年同比上涨了。 年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深 圳仍然是房价上涨最快的城市，分别达到北京深圳。 而且，这两个城市的二手房价格涨幅也分别达到。分 地区看，涨幅较大的主要城市包括秦皇岛，北京， 深圳，福州，厦门，成都和广州等。有 个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈 阳下降，上海和合肥均下降。 国家有关房地产业发展的方针政策 人类已进入的世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展 的时期，也是机遇和挑战并存的时期。党的十五届五中全会指出， 从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会加快推进现代化的 新的发展阶段。我们要在这年中实现现代化的第二阶段的目标， 经济总量要翻番。为了实现经济的健康发展，将对经济结构进行 战略性调整，大力发展第三产业。而房地产业是第三产业的重要组成部分。预计中国城市化率加速增长期将持续到年，届时中国 城镇人口将占总人口的。与现有城市人口相比，意味着未来 年内将有亿左右的增新城市人口，其所带来的住宅交通公 用建筑等基础设施的需求无比巨大。 我国对于发展房地产业高度重视。在国家制定的国民经济和 社会发展第十个五年计划纲要中提出，人民生活水平继续提 高，城乡居民生活质量普遍提高，居住交通教育文化卫生 和环境等方面的条件有较大改善，对于房地产发展要求调整住 房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大 户型高档商品房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产 二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产 开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。 规范物业管理行为，提高市场化程度。人民的住房条件会有进 步的改善，房地产业对国民经济的拉动作用将会进步增强。 根据全国建设工作会议精神，我国十五期间建设事业立 法的重点是切实调整住房供应结构。进步发挥税收信贷土 地政策的调节作用。严格执行住房开发销售有关政策，完善住房 转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土 地供应规模，加强土地使用监管，合理控制城市房屋拆迁规模和进 度，减缓被动性住房需求过快增长。进步整顿和规范房地产市场 秩序。加强房地产开发建设全过程监管，加快城镇廉租住房制度建 设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场， 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。 我国房地产市场发展预测 国家有关部门对世纪上半叶的我国住房发展预测 根据有关部门从城市化发展低速提高居住水平住房折旧拆 除重建等方面的预测，世纪的前年，我国每年需新建住房 亿至亿平方米，后年每年新建住房亿平方米至亿 平方米从住房建设投资额持续增长来看，预测今后年我国的住宅投资每年将递增，每年对国民经济的贡献度为个百分点 从增加住房有效需求拉动内需来看，初步估测年全国城镇居