场，经营花鸟鱼虫宠物等，投资金额万元左 右，引进外资改造城市经营城市是加快我市城市建设发展的重要举 措。由于投资商通化市绿源物质经销中心对白山市房地产市场的不太 了解，委托我院对该进行项目的可行性分析，报告可作为项目投资方 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 投资决策优化建设方案银行融资决策及相关政策审批的依据。 二项目概况 宗地区位及用地 该宗地位于白山市区中心，浑江南岸坡地，行政区划属八道江区 新建街道，距离市政府米。 项目区位 项目区位莅临白山市中心城区，东至矿物局科研所办公楼，西临 科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街，地理位置优越，交 通便捷，是城市发展的重点商业区域之。 项目用地 该项目宗地为通化矿物局科研所办公用地，毛地面积约亩， 目前主要用途为工业用地，地上物为约平方米厂房仓库等。规 划设计过程中，由于该宗地的地理位置较为特殊，三面临有建筑物， 项目设计的层数有日照间距的强制性要求。按照市规划院编制的控规 要求，用地分析见下表 名称面积平米折算成亩数 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套公建用地 含商业幼儿园物业公厕 等配套公共服务设施用地 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 净用地面积 净用地率 宗地现状 四至范围 东至矿物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼， 南邻铁北街。 地势状况 项目用地区域地势平坦，标高相差不大。 地上物现状 地上物主要为科研所厂房存车棚及仓房等，场地内各种建筑附 属物密集，无较大障碍物。 佳合综合市场 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 ④空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热 站等设施 项目用地区域南侧上空有高压线路通过，项目用地内地下 管线较少，且均为原居民自用管线，无主要的市政管线通过。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内没有换热站。 地下有部分地下人防设施，需要进行拆除或加固处理。 地质情况 场地原为宅基地，地质情况较复杂。 项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施 矿物局实验小学前进小学二十中八中 第高中等 医疗卫生设施白山市中心医院矿物局总医院 商业设施长白山国际商业市政府周边商业圈 金融设施邮政储蓄工行建行等 市场南岭市场 交通设施路巴士 文化设施 体育设施南岭广场 总的来说，项目周边生活配套设施齐全，文化娱乐体育锻练场 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 地近在咫尺，医疗服务，就诊无忧。 项目周边环境 本项目周边分布着密集的居住区商贸区及办公区，商业气息浓厚， 是我市商业人气最旺盛的区域，周边分布着合兴大厦合达商场三 江大厦步行街等多家大型商场，同时距市中仅米左右，距市 政府大楼也仅为米。 市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现有市政道路有建设街铁北街等， 交通状况佳，方便人流物流集散。 规划情况政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化亮化建设， 届时项目周边道路及环境将大为改善。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域内各种市政管线配套设施较为完善，不需要大的 改动建设，具体分析如下 给水建设街上有新修的自来水管线，完全满足本项目的用水需 求。 排水项目用地周边在建设街及铁北街上都拥有市政排水排污 管线，就近接入后，污水排入污水处理场厂，雨水直接排入浑江。 电力按照规划，该项目的 是我市商业人气最旺盛的区域，周边分布着合兴大厦合达商场三 江大厦步行街等多家大型商场，同时距市中仅米左右，距市 政府大楼也仅为米。 市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现有市政道路有建设街铁北街等， 交通状况佳，方便人流物流集散。 规划情况政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化亮化建设， 届时项目周边道路及环境将大为改善。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域内各种市政管线配套设施较为完善，不需要大的 改动建设，具体分析如下 给水建设街上有新修的自来水管线，完全满足本项目的用水需 求。 排水项目用地周边在建设街及铁北街上都拥有市政排水排污 管线，就近接入后，污水排入污水处理场厂，雨水直接排入浑江。 电力按照规划，该项目的电力由区内箱变解决，自建设街侧 引入千伏电力，接入商场箱变，变压器总容量为千伏安，商 场及公寓电力管线的设计及施工均由白山市供电局予以解决。 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 通讯该项目周边拥有中国网通中国电信中国铁通等电信公 司可供选择，以上三家电信公司都在此处经营电信业务。 供热为白山市华生热力公司热网三期工程覆盖范围，项目采用 集中供热，热源为白山热电公司余热。 资金筹措 由通化市绿源物质经销中心自筹资金万元 三项目建设单位概况 本项目的开发建设单位为白山市佳合电气有限公司，投资人为通 化市绿源物质经销中心。该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责 项目建成的经营和管理工作，白山市佳合电气有限公司负责项目的具 体建设工作。 四可研报告编制依据 城市居住区规划设计规范 白山市城市拆迁管理条例 白山市城市棚户区拆迁安置办法 白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置 规定的通知 建设项目经济评价方法与参数 房地产开发项目经济评价方法 白山市市区基准地价 发改委土地部门及规划等相关部门批件 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 二市场评价 白山市房地产总体市场环境 近几年房地产投资情况 年年年年年年年 全年房地产完成投资 万元 全年住宅完成投资 万元 上面的图表是白山市年以来的房地产开发投资情况，可以看 出年年，白山市房地产投资完成额基本持平，年投资 完成额最低，房市不景气。年至年房地产开发投资逐年增 长，年房地产开发投资大幅增加，投资额达亿元，连续创 造房地产投资额的新高。投资增大的原因主要有材料价格上涨土地 成本增加小区建设标准提高白山最近几年软硬件设施都有了显著 的提高，仅年市区市政基础设施建设总投资就达到了亿元， 是十五期间投资总额的倍政府规划在年以前完成国家级卫 生城国家级优秀旅游城适合人居佳城国家级园林城等四城 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 申报，加强了经济发展环境建设，吸引了大量的外埠房地产开发企业 涌入白山，促使房地产项目投资规模的不断扩大尤其是自年起， 吉林省的九个地市州同时启动了棚户区改造项目，政府的政策扶持， 促使房地产投资快速增加，较增长。 近几年房地产施工竣工情况 年年年年年年年 施工面积平方米 竣工面积平方米 年，白山市商品房施工面积比较平稳，年开始出 现大幅增加，年房地产开发施工面积达到万平方米其中棚 户区改造面积万平方米，房地产开工施工面积同比增加 万平方米，增幅为，创历史最高水平。商品房屋竣工面积在 万平方米区间波动，在年出现万平方米的低谷，年平稳 增长，年竣工面积有所下降，至年房地产开发竣工 面积万平方米，竣工面积同比减少万平方米，减幅，主要 由于国家相关政策的调整，年竣工面积回升到万平方米，预 计随着棚户区改造项目的陆续完工，竣工面积在年会出现爆发性增 长。 近几年商品房价格走势 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 近几年，白山市经济实现较快增长，年实现生产总值 亿元，比上年增长，全市人均达到元，居民可 支配收入增加，城市基础设施建设和棚户区改造加速，住房消费信贷 支持力度的加大，使居民的购房能力不断增加，居民对住房的需求增 长较快。在这些因素的作用下，白山市商品房供求比例基本稳定，房 价保持稳中有升的态势。多层住宅由年的元平方米上涨到 年的元平方米，截止年月最新统计数据，多层住宅 上涨至元平方米，较上年同期上涨。小高层自年出现， 售价由年的元平方米上涨至元平方米，较上年上涨 。 由于白山市的整体房价水平仍然较低，拥有相当的升值空间，同 时受建筑材料土地成本的上涨因素，以及国家宏观调控政策的影响， 年白山市住房价格在相当长的段时间内仍然会维持上升趋势不 变。 近几年商品房销售情况 总量分析 目录 总论 项目建设背景 二项目概况 三项目建设单位概况 四可研报告编制依据 二市场评价 白山市房地产总体市场环境 二区域市场环境 三本项目竞争能力分析分析 四项目价格分析 五市场风险 三建设规模及产品方案 建设规模 产品方案 四节能节水措施 五环境影响评价 环境条件现状调查 二施工期环境影响分析 三项目建成后环境影响分析 六建设进度安排 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 七项目投资估算 八项目总收入 九财务分析 十敏感性分析 十结论及建议 结论 建议