销售收入为万元，扣除成本，减 去销售营业税金及附加万元，所得税万元提 取法定盈余公积金及公益金万元后，预计累计未分配利润为 万元。 三问题与建议 考虑到哈尔滨市平房区联盟社区建成后，其用户多数为拥有较高 文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特 别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外， 在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种 户型，避免单，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政 策。而且要重视该项目的社会效益。 二市场预测 市场调查 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根 据我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下承受总 价格在万以下的占，承受总价格在万之间的占 承受总价格在万的占承受总价格在万的占， 承受总价格在万以上的占。 二产品供需预测 根据调查，哈尔滨房地产投资大幅增加，完成住宅建设投 资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平 方米。年总投资额为亿元，同比增长。其中住宅 投资亿元，同比增长，占总投资的，经济房开发投 资亿元，占总投资的从销售投资比率来看，年销 售额只占到投资额的，年上升到，在年，全市 销预售总面积为万其中住宅销售面积万同比增长 总销售额为亿元，同比增长。商品住宅的良 好销量，再结合入住哈尔滨市的不断增多，白领阶层以及周边公检法 人员对中高档住房的需求定会更大，另外国家对居民购买住宅的金 融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分 析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 三价格预测 据调查，今年哈尔滨市还将陆续推出系列的中高档项目，整体 项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设 计上，都将会再上个档次，从而拉动哈尔滨市平房区联盟社区房价 继续走高。今年哈尔滨市平房区联盟社区设将要快速发展。几处大型 房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为哈尔滨市平房区联盟 社区的销售提供了契机，这将导致哈尔滨市平房区联盟社区价格出现 上涨趋势。今年哈尔滨市平房区联盟社区在左右，其中适用房升 幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集 中区地段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我区房地产的消费市场来看，有的消 费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的 人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房 观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放 出来。 购买力的增强，按揭的作用。我区城镇居民的人均可支配收入 的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入， 银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大 力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展， 居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审 视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷 纷入驻哈尔滨市平房区联盟社区争夺市场，带来了激烈的竞争。由于 人哈尔滨市平房区联盟社区口众多，消费市场巨大，加上房地产发展 水平相对较低，外地企业纷纷进入哈尔滨市平房区联盟社区。使哈尔 滨市平房区联盟社区房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内 房屋销售大约每平方米元。 四竞争力分析 外地企业纷纷进入哈尔滨市平房区联盟社区。由于哈尔滨市平房 区联盟社区人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低， 致使大量外地开发企业纷纷入驻哈尔滨市平房区联盟的增强，按揭的作用。我区城镇居民的人均可支配收入 的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入， 银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大 力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展， 居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审 视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷 纷入驻哈尔滨市平房区联盟社区争夺市场，带来了激烈的竞争。由于 人哈尔滨市平房区联盟社区口众多，消费市场巨大，加上房地产发展 水平相对较低，外地企业纷纷进入哈尔滨市平房区联盟社区。使哈尔 滨市平房区联盟社区房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内 房屋销售大约每平方米元。 四竞争力分析 外地企业纷纷进入哈尔滨市平房区联盟社区。由于哈尔滨市平房 区联盟社区人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低， 致使大量外地开发企业纷纷入驻哈尔滨市平房区联盟社区以争夺市 场。在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目 前在哈尔滨市平房区联盟社区居民购房消费中，企业知名度已经成为 重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计中介代理等企业， 知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名 的地产商和外域外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的 楼盘都收到了良好的市场效果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度， 根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘而周边地段由 于我区近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居 民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的 市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我 们开发的商品房有较强的竞争力。 五市场风险分析 职业稳定改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定， 同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位 置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 文化水平较高他们的年龄的大多在岁之间，人到中 年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好的投资环境。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以 外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺 利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计 要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投 资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大 通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是 长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护 能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨 胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这 就为该项目的投资减轻了风险。 房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假 如依照目前政府政策，风险较小。 三建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论 证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案设 备方案工程方案原材料供应方案及投资估算的依据。 建设规模 考虑到自有资金的有限，联盟社区项目规划建设用地平 方米，建筑面积平方米，其中住宅平方米，商服 平方米，公建平方米。总居住户数户，规划总居住人口 人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有 会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。 二产品方案 户型选择 小区规划以中档高层多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高 层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本的设计理念。 注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现世纪科技新 城高品质住宅区的风貌。 现代联盟社区主要居住对象以及其他知识层次较高，家庭收入较 好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型， 见下表 待设计 技术设备条件 室外 外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰，欧式设计 屋面现浇坡屋面彩色机制瓦欧式屋面 室内 内墙用户自理 顶棚用户自理 地面用户自理 窗塑钢窗 门分户门为高级防盗防火门，塑钢门 厨房用户自理 卫生间用户自理 楼梯间理石踏步 配套设备 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速 上网，报装后可立即使用。 电气配置开关照明插座电表各个。 煤气煤气管道安装到厨房。 给水变频式供水系统，每户水表。 排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 智能化系统 安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗 门小时电子巡更系统车库管理系统等。 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路 小区建筑小品 入口区内设保安。 指示牌居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置公 共建筑以及管理处等方便居民使用。 总论 项目背景 项目名称哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目 承办单位概况 黑龙江永益房地产开发有限公司，注册资本万元，开发资 质为三级。公司经营范围房地产开发房地产经营商品房销售 物业管理等。公司实行规划开发管理销售服务体化，贯 秉承诚信合作卓越创新