供应商以及配套服务商紧密的联系在起，形成集 团化的经营优势，真正形成供销服条龙配套体系，并建立完善成熟的经营 格局，实现政府厂商消费者市场经营者真正意义上的四赢。 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形 象 ‡随着深圳特区经济的飞速发展，清水河仓库区的仓储功能逐渐弱化，现 有的货代运输仓储功能已经不能满足城市的快速发展和深圳市产业 结构转型带来的挑战，清水河片区面临单位面积土地投入产出效益低 下土地利用率低环境及道路状况落后等系列问题。 ‡为了顺应片区的发展趋势，笋岗清水河物流园区相关管理部门对园区 的功能定位进行了调整，编制了笋岗清水河物流园区功能调整研究 报告。笋岗清水河物流园区调整后的功能定位为 以信息化为基础，以建设现代化国际大宗商品展示采购交易市场 物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场家居 超市汽车及汽配交易市场电子产品专业市场轻工产品市场医药港 冷冻食品配送中心生鲜农产品配送中心文具玩具精品市场和工艺文化 传播市场等和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次规划 和能级。把园区建设成为城市现代服务业功能集聚区域深港现代物流企 业后方服务基地，为深圳建设成为区域性物流中心城市作出应有的贡献。 ‡而汽车物流产业园的开发建设，将是落实市委市政府的相关政策法规，实 现区内产业结构转型，引导清水河片区提升自身价值和构建长远竞争力的 有力举措。 ‡本项目的建设，将是在延续现有统简洁的建筑界面的基础上，塑造个 开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为个城市的亮点， 可改变现有清水河仓储区的相对无序状态，将塑造个崭新的优美的区 域形象。 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益 时至今日，深圳面临土地资源人口环境的四个难以为继，成为制约深 圳发展的瓶颈，如何克服四个难以为继的负面影响，已经成为深圳面临的重 大问题。因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的基本要求，规 模化高效益集聚型的汽车物流园区充分反映了政府的效益要求。 而产业集群是指相同性或互补性企业在空间上的成规模集聚现象，在经济全 球化的今天，产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重 要条件，引导和强化产业的集群化发展，正日益受到国内外各地政府的广泛重视。 因此，深业泰富汽车物流产业园作为高集聚型汽车物流服务区，对提升特区 内的产业用地效益具有重要的示范意义。 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济发展 汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期的废旧 汽车回收处理，已经日益成为个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有 举足轻重的影响。 销售交易金融按揭保险服务关税缴纳 相关费用缴纳提车服务上牌办证 作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发展关系到后续相 关产业的发展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修服务行业不仅增加地区 对汽车零配件维修工具检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件电子工 具和检具的需求，而且是汽车消费信贷保险等汽车金融业发展的前提，汽车金 融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的发展创造了条件。 其产生的推动效应将拉动汽车装饰汽车租贷，以及旅游休闲体育运动等相关 产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。 因此，建立完善便捷诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对 带动深圳汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。深业泰富汽车物 流产业园的建设，将会形成集品牌专营区汽车集中贸易区零配件服务划建设顺应了深圳市政府重点发展的现代物 流业的政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整的要求，将对深圳 高端物流业的发展起到带动与表率作用。 本项目经济上可行，具体财务指标如下 „全租模式 按照自有资金银行融资全租模式下，项目经济效益指标如下 项目总投资额约亿元，年投资利润率项目财务税后内部收 益率项目税后财务净现值，万元，项目税后动态投 资回收期含建设期年 „租售结合模式 按照自有资金银行融资租售结合模式下，项目经济效益指标如下 项目总投资额约亿元，年投资利润率项目税后财务净现值 ，万元，项目税后动态投资回收期含建设期年 „全售模式 按照自有资金银行融资全售模式下，项目经济效益指标如下 项目总投资额约亿元，年投资利润率项目税后财务净现值 ，万元 项目市场分析 宏观背景分析 宏观经济分析 国内经济发展现状年明显下降，年季度整体表现 好于预期 年在金融危机的影响下，中国经济出现了明显放缓的趋势。国内生产 总值亿元，同比增长，年以来首次降至个位数，经济形势十分紧 迫。而中国政府也明确了当前首要任务是保经济增长拉动内需和和促进消费， 并相应出台了万亿投资计划及十大产业振兴规划等重大措施，力争在外围经济 形势和持续严峻的情况下，促使中国经济率先复苏。 年累计增速 年季度 截止到年第季度， 国民经济运行出现了积极变化， 整体表现好于预期。初步核算， 季度国内生产总值亿 元，按可比价格计算，同比增长 。居民消费价格同比下降 ，工业品出厂价格同比下降，环比降幅逐月缩小。 当前国际金融危机仍处在调整之中，但中国季度的经济运行状况已经好于 预期的表现，有逐步启稳的趋势，未来将有可能在全球范围内率先回暖。因此， 宏观经济有利的发展形势将对各行业的发展起促进作用。 深圳经济发展现状抗金融危机能力强，重要经济指标仍处于全 国领先地位 近年来，深圳市国民生产总值以年均近的速度快速增长，经济发展 成果显著，产业结构良好。虽然年深圳面临着金融危机的巨大冲击，经济 发展环境艰巨，但深圳的产业升级和调整抓得早，因此抗危机保增长的工作处 于全国的前列。目前深圳经济发展主体的基本面比较稳定。 深圳国民生产总值及增速 表深圳主要经济指标与其它三大城市的对比年 亿 元全国排名人均美元全国排名 人均可支 配收入全国排名 深圳 上海 北京 广州 数据来源各地统计局网站 从表中可以 看出，深圳年总值为亿元，继续稳居全国第四位。而在全国人 均和人均可支配收入两项指标上，深圳仍然位居全国首位，显示了深圳在 经济发展以及居民收入消费水平等方面处于全国领先的地位，甚至达到了中等发 达国家的水平。 同时，深圳的国内商品销售总额在年达到了亿元，比上年增 长，其中汽车类产品亿元，同比增长，显示出强劲的发展 势头。 小结 从全国的宏观经济发展来看，随着国内新经济措施的逐步实施，将促使中国 经济迎来新轮的发展机遇。 从深圳目前的经济发展状况来看，其整体水平仍处于全国的领先地位，人均 和人均收入水平位居全国首位，为商品市场的持续发展奠定了坚实的基础。 对于本项目而言，逐步回暖的国内经济形势将成为本项目的有利发展因素。 而深圳中心城市的核心竞争力和价值，为本项目蕴育了巨大的市场空间。 宏观政策影响 汽车产业调整和振兴规划 该政策是在当前经济危机的背景下，国家大力扶持和促进汽车行业发展的具体表 现，对本项目而言是重大的政策利好。 为应对国际金融危机的影响，落实保增长扩内需调结构的总体要求， 稳定汽车消费，加快结构调整，增强自主创新能力，推动产业升级，促进我国汽 车产业持续健康稳定发展，政府特制定汽车产业调整和振兴规划，作为 汽车产业综合性应对措施的行动方案。 产业调整和振兴的主要任务 培育汽车消费市场 遏制汽车产销下滑势头，确保年稳定增长。调整和出台鼓励汽车消 费恢复市场信心的政策措施。 推进汽车产业重组鼓励大型汽车企业在全国范 围内实施兼并重组。 支持企业自主创新以企业为主体，加强 产品开发能力建设。 实施技术改造专项支持汽车产业技术进步和结构调整，重点支持发展 新能源汽车的相关技 术。 实施新能源汽车战略推动纯电动汽车充电式混合动力汽车及其 关键零部件的产业化。 发展现代汽车服务业加快发展汽车研发生产性物流汽车零售和售后 服务汽车租赁二手 车交易汽车保险消费信贷停车服务报废回收等服务业。 主要具体政策措施 减征乘用车购置税 项目总论 项目概况 由深圳市建筑设计研究总院编制的深业泰富汽车物流产业园规划可行性研 究已确定了本项目前期的总体定位和规划方案，本次工作的目标是在此基础上 验证本项目在经济上的可行性 作为深圳发源地之的清水河片区，深圳政府明确提出了高起点大手笔 现代化的改造方针，而片区的产业定位也明确为现代化大宗商品交易市场 现代物流配送基地现代物流公共信息平台国际物流总部基地。由于该片区 拥有良好的物流基础和完备的汽车流通业发展基础，交通便利，是关内不可多得 价值洼地。 深业泰富正是在这样宏观的产业背景下选择构