础设施开发，可提高旅游接待能力，旅游业可为房地产 业注入新的理念，拓宽产业发展空间。旅游房地产的发展有利于提升 旅游服务设施的品质，有利于发掘旅游度假资源的价值，并将加快海 南国际旅游岛的发展进程。与此同时，国际旅游岛的建设也将进步 推动海南旅游房地产的发展。 本项目的建设符合国家海南省海口市相关政策法规海口 市城市总体发展规划。该项目构成合理选址恰当地理位置优越 规模适宜功能分区明确，完全满足工程技术对环境原生态的保护功 能项目所需材料设备供应充足市政基础配套设施已配备节能 消防防疫及环保均能满足同类建筑的技术要求。从项目本身建设条 件来看，项目已具备建设的必要条件，并能达到或超过目前国内同类 建筑的建设水平。因此，本项目的建设是符合现实需求及切实可行的。 本项目的建设在改善海口市的投资环境，增加地方财政收入， 为拉动海口经济发展的，扩大内需方面，都会产生积极的影响。 从项目财务计算结果分析，税前和税后的财务内部收益率 财务净现值投资回收期均高于行业基准值，财务上基本可行。 综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景 好，建设条件具备建设方案在技术和经济上均是合理的，财务上也 是可行的。 建议本项目前期准备工作已基本就绪，应尽快进行初步设计等后 续工作，使项目顺利进行。 项目建设要坚持可持续发展模式，在项目的规划设计施 工和运营管理全周期，遵循资源节约环境友好的宗旨和理念。 项目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程 设计及施工时必须严格按照有关的技术规范执行，保证项目使用时的 安全性。 项目主要风险来自社会适应性风险和技术与管理风险。建设 单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建支精干高 效专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统调度指挥，争取 通过有效的管理避免风险。 台风雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期 延长，施工组织要精心策划，制订详细可行的施工组织计划，尽量 避免在台风降水季节施工。 鉴于项目的良好社会效益，建议海口市政府相关部门紧密配 合，加速推进，尽快落实资金，使这民心工程早日完成，早见效益。第二章项目背景及必要性 项目建设背景 海南旅游房地产发展概况 旅游房地产是服务旅游业，品牌化专业化战略化发展的 新兴产业 旅游房地产是以旅游人群为对象的房地产，包括休闲度假村，旅 游景区主题休闲公园，旅游休闲培训基地，会议中心，运动村， 产权酒店，分时度假酒店，高尔夫度假村，风景名胜度假村，海景住 宅，景区住宅风格别墅，民俗度假村，国际休闲度假中心等旅游置 业项目，为最终消费者的物业形式。旅游房地产的发源地始于法国地 中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，这就是旅游 房地产的初期形式旅游景观房地产。世纪年代法国阿尔卑 斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游 和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金 融投资商地产开发商酒店投资管理机构纷纷介入旅游业休闲度 假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断 的丰富和创新。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为产权 酒店分时度假主题社区或景区住宅房地产大盘或新城项目等， 是房地产品牌化专业化战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。 区位资源环境产业及市场催生海南旅游房地产的发展 海南得天独厚的区位资源环境为旅游房地产提供了有 利的发展优势海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅 有的几块未被污染的净土之。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过 ，现有的大热带原始森林区五指山森林区霸王岭森林区 尖峰岭森林区吊罗墨西哥湾夏威夷群岛吕宋岛等世界知名旅游度 假圣地都在这纬线上，拥有全国唯的热带海岸带，海岸线长达 公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占。 海南气候宜人，年平均气温摄氏度，阳光充足四季如春 空气清新，阳光海水沙滩绿色空气五大旅游要素俱全。丰富 的温泉资源独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海 南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花 园和度假休闲环境的绝版。这些都为海南旅游房地产的发展提供了 有利的先天条件。 随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设， 对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大建省办特区以来，海南旅游市场经历了从小份额的政府接待到 大范围的旅游接待的转化，旅游业发展十分迅速，目前已经初具规模， 形成了比较完善的产业体系。据统计，年全省旅游总收入 亿元，同比增长。全年共接待旅游过夜人数万人次， 比上年增长。其中，接待国内旅游者万人次，增长 接待入境旅游者万人次，增长。旅游饭店客房开房率达 ，同比提高个百分点。海南旅游资源丰富生态环境美好 气候宜人，是理想的休闲度假旅游地。优越的自然条件及宽松的政策 必然会带来海南旅游业的蓬勃发展，这将加快完善了海南的基础设施 的开发和建设，为旅游业和房地产业的发展创造了良好的前提条件。 大量的休闲度假村高尔夫球场旅游景区主题休闲公园等休闲度假 类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从 以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费 市场转移，吸引了更多的旅游人群进入海南，从而将增加对酒店市场 的强大需求。 据海南省旅游总体规划预测，到年，海南省旅游住宿 酒店客房需求量约为万万间。也就是说，在未来年时 间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约万万间。 随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游 客对以酒店为代表的旅游地产需求档次也将不断提高 目前，海南旅游主要客源地人口超过亿，国内中高端消费阶 层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房汽车旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费 需求更趋向多元化个性化品质化，使得旅游目的地及其旅游企业 靠单产品同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向 旅游消费者提供快捷方便灵活个性健康舒适特色的产品 也随即成为旅游地产的重要发展方向。与此同时，海南建设国际旅游 岛，对外实行以免签证零关税放航权为主要特点的旅游开放政 策，必将为海南带来大批量的国际高消费群体，尤其是商务旅游群体， 其对酒店度假村等旅游地产的需求档次也相对较高。 海南国际旅游岛建设的正式获批，为海南旅游业和房地产业的发 展带来了新契机。在海南旅游产业发展片大好的前景下，随着海南 国际旅游岛建设的逐步开展，政策的大力扶持资金的不断涌入软 硬件设施的不断完善，为海南的整体经济发展带来了巨大的机遇，特 别是对作为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业显著的 拉动作用将日趋显现。 随着海南旅游业的发展，旅游度假酒店日渐成为海南酒店产业的 支柱性产业，各种不同风格的旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩 建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中的区域。伴随着海南旅游 业的发展，旅游度假酒店日渐成为海南酒店产业的支柱性产业，各种 不同风格的旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了 中国旅游酒店业最为集中的区域。近年来，我省旅游业蓬勃发展，作 为旅游业发展的物质基础和接待服务基地的酒店业，也呈现出前所未 有的飞速发函势头。从年海南首家五星级酒店海口寰岛泰得大酒店营业以来，截至年月，海南共有星级酒店家，其中 五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家二星级 酒店家星级酒店家，尚未评定的具五星级酒店近家， 已基本建立起包括高中低不同档次，适应不同客户群的酒店业体 系。此外，海南将在海棠湾国家海岸旅游度假区兴建家五星级酒 店，在昌江棋子湾旅游度假区兴建家五星级酒店，在陵水清水湾旅 游度假区兴建家五星级酒店，在文昌铜鼓岭生态旅游度假区和乐东 龙沐湾旅游度假区各兴建家五星级酒店，再加上其它旅游度假区计 划兴建的五星级酒店，未来年内，海南将建设家以上五星级豪 华酒店。由此，在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机 遇，海南岛的五星级酒店将超过家，已逐步成为全国顶级酒店品 牌最集中酒店国家化水平较高的区域，将成为世界上五星级酒店最 密集的地区之。 当前，海南国际旅游岛战略正全面启动，旅游国际化进程正逐步 的深入，在全国楼市低迷的大背景下，海南的房地市场虽然也出现过 短暂的波动，但依然迎来了喜人的数据，让外界不得不对海南旅游地 产刮目相看，目前已经有几十个城市开发企业进驻海南。海南旅游房 地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科富力雅居乐 鲁能新世界中信华润国信雨润等知名企业纷纷进入，开发 建设了批滨海居住区旅游度假酒店高尔夫球场游艇设施主 题公园等旅游房地产项目。目前已开工建设的各项目总投资超过 亿元，正在建设的高端旅游度假酒店度假村等超过个，旅游房第章总论 项目名称 海口湾号建设项目 项目建设单位及建设单位简介 海南实业投资有限公司 可行性研究报告编制单位 海南省建设项目规划设计研究院 资格证书编号 可行性研究报告编制的主要依据 海口市城市总体规划 滨海核心区海口湾控制性详细规划 海口湾地块修建性详细规划 海口市国民经济和社会发展十个五年规划纲要 国家相关规范标准 建设单位提供的意见资料等 建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目 咨询合同。 可行性研究的范围及主要内容 项目提出的背景建设必要性