海口市玉沙村旧城改造的重要配套工程和组成部分，是 海口市提高玉沙村人民生活品质整合土地资源完善金贸区功能配 套提升城市环境品质的重要举措。项目的建成不仅可改善玉沙村居 民生活品质，而且也为海口市旧城改造探索出条新路子。项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，可大大改善海 口市的投资环境，有利于促进海南省及海口市经济的发展本项目作 为玉沙村整体搬迁改造的配套安置工程，是玉沙村搬迁改造的前提与 条件。本项目建设既可解决玉沙村改造的安置周转问题，又可为为玉 沙村北区的建设筹集必要的资金。其经济效益社会效益和环境效益 十分显著，项目的建设是完全必要和可行的。 建议 本项目是启动海口旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金 筹措规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发 挥相应的作用。 由于本项目投资较大，项目建设需要个的比较长时间过程， 建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风 险。并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想 工作，以保证项目顺利实施。 第二章项目提出的背景和建设的必要性 项目提出的背景 玉沙村现状 人口土地经济 玉沙村共有户，常住人口人其中原住村民户， 人，外来购地建房的户，人，流动人口人，共 有居住人口万人。总用地分为南北两个部分，北为现村址用地 公顷亩，南为拟安置用地公顷亩。 目前仍保留着农村集体所有制形式，全村共设有五个生产组，两 个支部。村民收入主要依靠房屋出租，年村民人均收入为 元。 土地产权归属现状为部分集体土地部分国有土地部分个人 宅基地，拆迁后均通过征用转为国有土地。 基础设施 项目周边市政配套设施非常齐全，交通便利，电力充裕，通讯发 达，排水设施齐全。 建筑状况 根据对玉沙村户村民调查的资料，户拥有建筑总量约为 平方米，大多数建筑在层之间，结构类型有框架砖混 石木石瓦铁皮棚，它们之间比值为。玉沙村共 有户居民，由于尚未调查的户大多为沿街的居民，它们户均拥有的建筑面积比已调查居民户均建筑面积大，结构类型以框架和砖 混结构为主，由此推算玉沙村总建筑面积约为万平方米左右。 项目提出的背景 城中村是我国城市化进程中的个特殊现象，在我国南方尤 其是沿海经济发达的地区较为突出。从物质构成层面看，城中村 般为低矮密集具有定规模的建筑群，绿化稀少，与周边城市环境 格格不入从生活组织与管理层面看，城中村仍沿袭传统农村管 理模式和居住习惯，绝大部分的城中村市政基础设施落后，村落建设 混乱无序缺乏整体规划，改造日显迫切。年代，广州深圳珠 海等城市均对其城中村进行了改造，取得了良好的效果，极大地提高 了城市品质，改善了城中村居民的物质生活条件，有利地促进了 内涵式城市化的发展。而玉沙村由于位于海口市金贸区，人口密集 地价昂贵，虽政府多年来直想改造拆迁，终因拆迁补偿量较大难以 实施。进入世纪，市政府下决心启动该项目，并将其作为海口市 城中村改造的龙头，带动整个海口市城市品质的提升。年月 日海口市政府市长办公会议原则通过了玉沙村改造可行性分析 及详细规划方案，玉沙村改造正式启动。年月日海口市 委书记市长陈辞率建设规划龙华区城发公司等单位，到玉沙 村调研旧城改造工作，并主持召开现场办公会议，研究玉沙村旧城改 造问题。本项目正是在此背景下提出的。 项目建设的必要性 改善玉沙村村民生活品质的需要 社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗教育就业机会，控制人口增长提高人口质量等等。但城中村由于外来人员大量涌入， 人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的 社会问题。城中村成为藏污纳垢的场所，黄赌毒的温床和违法犯 罪人员的避风港，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定物质生活条件，有利地促进了 内涵式城市化的发展。而玉沙村由于位于海口市金贸区，人口密集 地价昂贵，虽政府多年来直想改造拆迁，终因拆迁补偿量较大难以 实施。进入世纪，市政府下决心启动该项目，并将其作为海口市 城中村改造的龙头，带动整个海口市城市品质的提升。年月 日海口市政府市长办公会议原则通过了玉沙村改造可行性分析 及详细规划方案，玉沙村改造正式启动。年月日海口市 委书记市长陈辞率建设规划龙华区城发公司等单位，到玉沙 村调研旧城改造工作，并主持召开现场办公会议，研究玉沙村旧城改 造问题。本项目正是在此背景下提出的。 项目建设的必要性 改善玉沙村村民生活品质的需要 社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗教育就业机会，控制人口增长提高人口质量等等。但城中村由于外来人员大量涌入， 人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的 社会问题。城中村成为藏污纳垢的场所，黄赌毒的温床和违法犯 罪人员的避风港，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社 会结构在宏观上微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功 能上表现出来。 玉沙村目前的基础设施公共配套设施系统相当不完善。道路不 成系统，除了金贸中路外，其余道路弯曲狭窄，多为尽端式，通行率 差，消防车无法进入排水系统不畅，遇大雨相当部分居民的房子 和道路就被水淹村内杂草丛生垃圾成堆，脏乱差现象十分严重， 环境状况恶化总之，由于城中村特有的城乡并存的二元结构， 在管理上出现了盲点，造成交通环境治安消防等系列隐 患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。大部分村 民生活质量较差，与周边的城市社区界线分明，差距较大，村民普遍 希望通过旧城改造融入城市，改善其现有的低品质生活。项目的建设 可改善玉沙村人民生活品质，使玉沙村村民融入城市生活，提高其生 活品质。 构建和谐海口的需要 海口的生态建设就是构建海南特色的和谐社会建设。生态城市以 生态环境保护与建设为基础，实质上就是建设良好的自然生态，协调 好人与自然的关系以发展生态经济和循环经济为核心，实际上离不 开建设良好的社会生态，协调好人与人人与社会的关系以发展生态文化为灵魂和动力，实质上要形成良好的精神生态，协调好人类各 种精神要素之间的关系。这三种关系的协调构成了和谐社会的基本要 素。构建和谐海口必须以生态城市建设为载体，要站在构建和谐社会 的高度，进步提升生态城市建设的质量和水平，突出社会生态和精 神生态的建设，为构建和谐海口提供必要的社会环境精神动力和智 力支持。 海口市玉沙村拆迁改造项目，不仅可以为玉沙村民提供个低密 度低容积率高绿化的现代化居住小区，也可以为玉沙村民提供相 当数量的商业铺面，使失去土地的村民能够拥有置业的物质基础，是 市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针的具体体现。 海口建设最佳人居城市的需要 海口市的发展战略目标把海口建成华南地区的热带花园城市 国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的 绿色国际化城市。创建优美人居环境将是海口长期坚持的发展目标。 玉沙村改造工程建设与把海口打造成为文化品位高创业环境好生 态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合 的，是创建优美人居环境的重要组成部分。 海口城市化发展和金贸区重振的需要 海口金贸区作为海南建省高速发展时期迅速崛起的开发区为海 口城市发展和形象塑造发挥了积极作用，成为海口城市最具特色的标 志性地区。但在泡沫经济潮流中又急挫跌落成半拉子工程汇集区。 在此后较长的调整期，始终未能走出困境发展成为真正意义上的金贸区。但它毕竟汇集了定数量和规模的金融商贸商务办公酒 店等大型机构，形成了金贸区的基本框架，已成为城市的重要物质资 源和形象资源，海口的城市化发展新海口形象的提升需要金贸区的重 振。而玉沙村由于地处金贸区核心部位，它的改造对于完善金贸区功 能配套，重振金贸区有重要的意义。 第三章市场分析与预测 区位交通环境优势 玉沙村用地位于由滨海大道明珠路国贸大道玉沙路围合而 成的地块中，处于金贸区核心位置，南临以金融证券商务办公为 主的国贸大道，北靠滨海大道沿线的宝华黄金椰海等诸多高档星 级酒店以及滨海大道以北的人大会堂会展中心体育馆等大型公建 设施，地理位置优越四周环绕城市干道，交通非常便利北面为万 绿园及琼州海峡，西面为置地花园，区域环境非常优越，适合开展商 业休闲娱乐旅游等活动。 完整的土地资源 年，玉沙村搬迁工程未能实现，留下了大量的问题，但从 另角度来看，玉沙村的搬迁工程未果也给今天金贸区功能调整留下 余地。如今，金贸区大片区域都用于居住开发，金贸区应有的主体产 业和主要功能弱化，可用于金贸区再开发能够形成集聚效应面积足 够大的也就只剩玉沙村这块完整的土地资源，完整的土地资源便于进 行统开发建设。 优越的人文环境 玉沙村位于海口市黄金地段金贸区核心位置。周围的高档写 字楼酒店住宅集中，堪称海口市富人区。整个金贸区现常住 人口万人，其中不少是白领阶层，消费能力远高于海口其它地区， 是海口重点人居商贸区域。项目的主要商圈横跨秀英美兰龙华 第章总论 项目名称 海口市玉沙村改造南区建设项目 项目建设单位及简介 建设单位海口市城市建设投资有限公司 注册地址海口市国贸大道号银通国际中心层 法定代表人韩柏 海口市城市建设投资有限公司系经海口市人民政府批准成立的 综合性国有独资公司，于年月日注册成立，注册资本 亿元人民币。 公司的主要