理和服务。同时中国老年人在生活 习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的 模式。我们应按照中国政府制定的老有所养老有所医老有所学老有所为 老有所乐的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。 地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会， 不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带公园等环境优美的地方。 老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据年国际慈善机构 的老年人居住建筑的标准分为类退休和退休前老人居住的住宅生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅提供全天监护和最低限度的服务和设 施的健康老人住宅专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅 专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅专为体力和智 力都衰退并需要个人监护和护理的住宅专为体力和智力衰退并患有疾病受伤 等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅 模式大体上可以划分为四种式老年住宅集合式老年住宅老年人合住的 住宅护理型老年人住宅以及公立养老院社会福利性。从资金来源划分实 际上分为两种家庭和个人融资政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实 际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种成套老年公寓住宅合居 老年公寓住宅护理和医疗型老年住宅或机构个人支付或政府和社会资助。 设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和老年人建筑设计规范， 从住区规划设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓 宜为低层小高层有电梯或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室 室二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。 居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院健身娱 乐文化教育图书资料购物中心银行邮局交流活动家政服务等。特 别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗抢救咨询的功能， 这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之。 规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的 规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济 和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经 济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需 求为主，而不能片面追求规模与档次。 老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与 公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房臵换旧房出租 返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的 资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 三老年公寓老年社区的现状与问题老年公寓特别是的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累 了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求 的不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓， 是北京市规模最大的老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积万 平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美设 施先进服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。 年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之，目前全市养老院和老年公寓 的床位已达万多张，相当现有老年人口的。大连市年底全市共有养 老机构所，其中老年公寓所，总床位张。这些城市的老人公寓和养 老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公 寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题 和需要改进之处。 老年公寓的建设供不应求。国外些发达国家，进住老年公寓和养老机构 的老年人约占老年人总数的左右。以我国大连市为例，岁以上的老人 万，占城市总人口的，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比 重，按的比例分析，多万的老年人中，将有近万人入住老年公寓和养老 机构，而目前仅有千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公 寓的需求。 老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各 个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的 建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远 离社会远离亲友。交通不便有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等， 这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但 是租售价位较高，有的月租价高达元，很多老年人只好望洋兴叹。 如上海市选择老年公寓的老人中，希望每月所需费用不超过元中 外房地对些孤寡老人和生活困难老人提供的种福利。根据我国特有的情 况，计划生育造成的家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和 生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在 些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院， 些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。 四高标准的老年公寓都包括什么 高标准的老年公寓在设施管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个 方面，无障碍设施紧急呼叫系统室内卫生间图书室医务室健身娱乐场 所室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也 要全面具体。体现在规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人 与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达以上，并根据老年人 活动和爱好特点，规划建设项目要有垂钓湖门球场饲养场种植园及户外 健身设施。室内设计按照国家颁布的老年人建筑设计规范高标准高要求实 施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活 健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示对老年人身体健康生命安全有 着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消 费的人群，石家庄要在万里挑个老人入住，我们想也有可能。五现在般情况下老年公寓的利润来源主要有 房租算上，床位费占，护理费，饮食，现在老年公寓收个 老人个月基本上有元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有电 费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月元， 民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时些企业到老年 公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取， 打通关系去要，才能得到些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。 六投资平米老年公寓的分析 投资平米，根据现在的市场行情，综合造价在万。根据老年住 宅设计规范，使用面积为平米，每个老人为平米，可以入住老人， 每人每月元的收入，年为入住率万。 约年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不 做老年公寓的原因。 七老年公寓的宣传 做什么也离不开宣传，我们假如要建个高标准的老年公寓，在现在镇江市 三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给 我们做免费广告。下步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级 领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公 司的整体形象加分。 八经营思路 切围绕服务老年人，切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。 说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术， 主要体现的是要有耐心细心爱心真心孝心。必须用心学习总结别人的 经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。也体现出了这方面的意思。 九项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，有好多 企业也在追加投资此事业，现在镇江市的老年公寓市场远远 没有饱和，确实是个良好的时机。十综合考虑 我们要建老年公寓要考虑这样几个方面是地理位臵选择交通便利人气 旺盛公用设施完善环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要嫌贫 爱富。三是床位要多面积要大投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定 是边干边学人性化规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大， 要有建设百年企业的雄心和韬略。 十提高老年公寓效益的对策思路 理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只 有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降 低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施抓好前期投入， 考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修降低管理成本，根据自身的优 势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务， 达到利润最大化要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以 免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到 增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的 需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率增加特色服务，马斯洛的需 求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受， 在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动， 我们更有收入赵本山小品聊元钱的还有教育培训我个人上电大也有 补缺憾成分在里面音乐太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓 的供给有效地结合在起，增