上半年重庆房地产业完成开发投资亿元， 同比增长。从销售情况看，上半年重庆商品房销售面积为万平方米，增长 。值得提的是，月份个公租房项目集中开工，上半年共计开工公租房万平 方米。同时，公租房两次摇号成功配租户，受惠群众近万。 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 区位独特 组团园区位于重庆市主城区北上战略的主要拓展区，是江北区北碚区渝 北区北部新区经开区高新区四北六方联合打造重庆市北部增长极的产业高地， 是重庆市小时经济圈建设的重要增长极。 二交通便捷 组团园区交通条件十分便捷，距市委市政府所在地公里江北国际机场 公里重庆北站公里寸滩港公里。境内有条黄金水道嘉陵江蔡家组团段将建 设个吨级多用途泊位和个吨级散货泊位二条轻轨线号线号支 线三条铁路遂渝线襄渝线全国铁路号线。其中，遂渝线在蔡家设立客运站， 每天定时发送列车对，年客运能力万人次四条陆上快速通道渝合高速 省道重庆中环快速干道重庆市绕城高速经过该地区，拥有重庆市北部水陆空立 体交通网络集聚优势。 三生态怡人组团园区自然山水条件得天独厚，处于重庆市主城上风上水地段，面靠山 三面环水要素密集景观绝佳环境优美，是块未被破坏适宜集中连片大规模开发 的风水宝地。 四基础良好 组团园区建设用地条件得天独厚，土地相对平坦开阔，工程地质条件较好。 目前拥有玉皇观蔡家变电站各座，供电可靠率工业用 电元度，生活用电元度重庆市天然气主管道贯穿该片区，日供气 万立方米工业用气元立方米，生活用气元立方米有同兴蔡家水厂， 日供水能力万吨以上工业用水元吨，生活用水元吨有垃圾发电厂 污水处理厂通信宽带网络覆盖该片区。年前，计划投入亿元年确保 投入亿元，用于连贯组团园区内外道路桥梁和工业企业所需土地利用的七通 平建设。同时，该片区现有中安翡翠湖水天花园香溪美林等高档住宅区，红鼎 高尔夫等高档娱乐设施。 五人才充足 组团园区已主动聚集西南大学重庆大学西南政法大学重庆仪表材料研 究所重庆国际企业孵化器北碚孵化园等市内外大专院校科研院所和重点骨干企业的人 才于组团园区开发建设。仅区内就有各类科研机构个，高等院校所，部属研究 所所，职业学校数十所，中央市属大中型企业几十个，各类研究人员近万人，企业发 展所需人力资源可得到有力保障。组团园区区域内人力资源成本约为万元人•年， 大大低于发达经济地区。 六环境宽松组团园区管委会坚持三个用心用心想事用心谋事用心干事和两 个最企业效益空间最大投资人团队幸福指数最高为宗旨，着力建设高效廉洁 城市化和工业化良性互动的服务型管委会，构筑开放型经济服务通道，为入驻企业提 供入驻运行退出三段合的全程代办服务。包括全程代办国土城建规划工商 税务等入驻手续为入驻企业提供产业配套融资担保和人力资源开发水电气供给等要素 的供配服务，以及确需退出时的退出服务。努力营造亲商富商聚商的良好氛围， 以流的服务流的环境流的信誉为入驻企业提供优质服务。 二项目劣势 市区到蔡家组团两江新区正在发展阶段，段商业氛围的提升还需较长的时间。 蔡家组团目前人流量比较少，街道较乱影响市区的氛围。 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以重庆金谋房地产开发有限公司，在重庆渝 中区注册，注册资金为万元。 二项目运作方案 根据项目特点，可房产开发模式 根据重庆目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给君恒建设公司带来良好的经济回报。而且，房产开发将 使恒建设公司在重庆的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下 净用地面积亩。 容积率不大于。建筑密度不大于。 绿地率不小于。 其他按有关规定。 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 项目计量单位规划要求数值备注 总占地面积 其 其 中 建筑占地面积 道路广场占地面积 绿化占地面积 其他占地面积 总建筑面积 计算容积率面积 按功能性质分 其 其 中 其 中 居住建筑面积 商业建筑面积 物管用房面积位于楼住宅 社区活动用房面积位于住宅 幼儿园 垃圾站 公厕 入口门卫用房 地下车库及设备用房不计入容积率 按地上地下分 其 中 地上建筑面积不得大于 地下建筑面积 建筑密度不得大于不计入容积率 容积率不得大于 绿地率不得小于地下建筑面积不计入容积率 居住总套数套 居住总人数人平均人户 停车位个 住宅辆 地上 地下公建辆 第六部分项目开发方案 项目开发建设方案对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。 二对房产开发模式 开发方案设想 为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路 东四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态的小高层。考虑到本 项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第期首先完 成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买 家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为 二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。 建设进度计划 本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年。整个工程分期进 行。 土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至 年月。同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建 筑建筑施工设计，项目报建等工作。 期开发进度 开发组团，预计时间为年月至年月。 二项目经营方案 项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前重庆市房地产的实际情况，本项目的 经营方案初步设想为 三项目投资方案 见项目第八部分项目资金筹措。 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 此模式下开发成本即为土地成本万元。 实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能 的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为。 地价估算 该地块出让时每亩地价预计万元亩万元亩万元亩，则出 让时地价预计万元亩亩，万元。 万元。 备注以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的般办法来计算出让金 补差额的。 二开发费用测算 管理费用 管理费用按每月万元计算，从年月至年底，共计万元。 其他费用 其他费用为破产启动费用，万元及其他可能尚需费用万元，合计为，万 元备注虽然，万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考 虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本。 财务费用 假定公司自有资金为，万元左右，则资金缺口为，万元万元，万 元，万元，万元左右，需向银行申请流动资金贷款，万元，贷款个月。 利率假定为中国人民银行至个月贷款基准利率，则财务费用为万元。 若开发方案为土地开发模式，则总投资为，万元。具体见土地开发模式附表总 投资与成本估算表。 二房产开发模式总投资估算开发成本测算 土地成本 土地成本为万元。 前期开发费及设计费 前期开发费及设计费预计为万元。 工程建安费 工程建安费预计为，万元。 基础设施费 基础设施费预计为万元。 公建配套费 公建配套费预计为万元。 运作期间费 运作期间费预计为万元。 不可预见费 不可预见费预计为万元。 以上项合计为该项目开发成本万元。 二开发费用测算 管理费用 管理费用取开发成本至项的计算，合计为万元。 销售费用 销售费用取销售收入的计算，合计为万元。具体见房产开 发模式附表销售费用估算表。 财务费用 本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评 价标准按如下方法确定假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年 计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即 每年应计利息年初借款本息累计本年借款贷款年利率 目录 第部分项目概况 项目名称 二项目地址 三土地产权状况及面积 五项目由来 第二部分重庆房地产市场概况 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 二项目劣势 第四部分项目运作方案 项目运作主体 二项目运作方案 房产开发模式 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 二住宅户数及车位数量 第六部分项目开发方案 项目开发建设方案 对土地开发模式 二对房产开发模式 开发方案设想 建设进度计划 二项目经营方案 三项目投资方案 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 基准地价与出让金 实际出让地价预估 土地出让金补差额估算 地价估算 土地增值额估算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二开发费用测算 管理费用 其他费用 财务费用 二房产开发模式总投资估算 开发成本测算 土地成本 设计费及前期开发费 工程建安费 基础设施费 公建配套费 运作期间费 不可预见费 二开发费用测算 管理费用 销售费用 财务费用 第八部分项目资金筹措 土地开发模式投资方案